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Convocazione assemblea di condominio coniugi in comunione

3 Settembre 2019
Convocazione assemblea di condominio coniugi in comunione

Casa in comproprietà tra marito e moglie: a chi bisogna inviare l’avviso di convocazione per la riunione di condominio?

Tu e tua moglie siete sposati in regime di comunione dei beni. Alcuni anni dopo il matrimonio, avete acquistato una casa che, pertanto, ora è caduta nel regime della comunione legale tra coniugi ed è, quindi, in comproprietà. Pur avendo contezza di ciò, quando si tratta di spedire le raccomandate con l’avviso di convocazione delle varie assemblee condominiali, l’amministratore le indirizza solo a te.

Un giorno avviene che una delibera condominiale approvi una questione sulla quale tu, invece, avevi manifestato un secco diniego. Cerchi un mezzo per impugnare la decisione e, in proposito, ti chiedi se la mancata convocazione di tua moglie – che, in effetti, non ha partecipato personalmente alla riunione – possa essere considerata un vizio invalidante. Qual è la regola sulla convocazione in assemblea di condominio per coniugi in comunione? La risposta viene fornita dalla Corte di Appello di Catania con una recente sentenza [1]. Ecco cosa ha espresso la giurisprudenza in merito a questa vicenda di vita quotidiana che, tuttavia, non trova nella legge un’esplicita regolamentazione.

Come stabilire se la casa è in comunione dei beni?

Esiste un modo infallibile per capire se una casa è in comunione dei beni: basta verificare all’Agenzia del Territorio, presso l’Agenzia delle Entrate, chi è l’intestatario del bene. Con una semplice ispezione, al costo di pochi euro, viene fornita a chiunque lo richieda l’indicazione dell’intestatario dell’immobile. Se, però, hai a portata di mano l’atto di acquisto, in esso è già indicato il nome del nuovo proprietario e l’eventuale regime di comunione dei beni con cui questo interviene nell’acquisizione.

Se hai ricevuto una casa in donazione o in eredità, il notaio avrà avuto cura di specificare nel rogito se l’immobile ricade nella comunione dei beni.

In generale, comunque, rientrano nella comunione tutti i beni acquistati dai coniugi dopo il matrimonio, anche se pagati con il denaro di uno solo dei due.

Non vi rientrano, invece, gli immobili frutto di donazione (ad esempio, se il padre regala la casa alla figlia) o di eredità, anche se l’acquisizione è avvenuta successivamente alle nozze. Non vi rientrano neanche i beni acquistati con il ricavato dalla vendita di uno dei predetti beni o da un risarcimento dei danni ricevuto da uno dei due coniugi.

Quanto sopra è sintetizzato magistralmente dal Codice civile che esclude dalla comunione legale dei beni tra coniugi i seguenti beni:

  • quelli di cui il coniuge era proprietario o titolare di un diritto reale di godimento prima del matrimonio;
  • quelli acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione;
  • quelli di uso personale;
  • quelli che servono all’esercizio della professione;
  • quelli acquistati con il prezzo del trasferimento dei beni personali sopra elencati, purché ciò sia espressamente dichiarato nell’atto di acquisto.

Aggiornamento anagrafe di condominio

Nel momento in cui cambia il proprietario di uno degli appartamenti del condominio, l’amministratore ha l’obbligo di aggiornare l’anagrafe condominiale indicando il nome e il cognome del nuovo titolare. Dovrà, quindi, tenere conto se l’immobile rientra o meno nella comunione legale dei beni tra coniugi e di tanto dovrà tenere conto successivamente.

È compito dell’amministratore curare tale registro, non potendo scaricare l’onere sul condomino. Quest’ultimo, pertanto, è tenuto semplicemente a comunicare al primo il rogito di provenienza del bene.

Avviso di convocazione assemblea di condominio

Per convocare regolarmente l’assemblea, l’amministratore deve predisporre un apposito avviso di convocazione e portarlo a conoscenza di tutti i condomini.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile nel giro di massimo 30 giorni solo su ricorso del soggetto che non è stato convocato. Quest’ultimo ha, quindi, un mese circa per procedere (tramite il proprio avvocato) a convocare il condominio innanzi a un organismo di mediazione e, successivamente, in caso di fallimento della conciliazione, davanti al giudice, per ottenere l’annullamento della votazione.

Il termine di 30 giorni decorre dalla data in cui l’amministratore ha comunicato al condomino non convocato il verbale con il resoconto dell’assemblea.

Se la delibera non viene impugnata entro 30 giorni diventa definitiva e non può più essere contestata.

L’avviso di convocazione deve essere portato a conoscenza di tutti i condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione assembleare.

L’avviso di convocazione può essere inoltrato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata (pec), fax o tramite consegna a mano.

Destinatari dell’avviso di convocazione della riunione condominiale

L’avviso di convocazione va inviato a tutti i condomini. Può sembrare un’affermazione scontata, ma non lo è così tanto. Ad esempio, in caso di affitto, il condomino resta il proprietario che, a sua volta, per le questioni di sua competenza, dovrà informare l’inquilino. Stesso discorso in caso di comodato.

Di norma, il condomino è il proprietario dell’appartamento che, pertanto, è il normale destinatario dell’avviso di convocazione.

Deve trattarsi del proprietario effettivo e non di chi si sia comportato come tale nei rapporti con il condominio pur non essendolo [2].

Marta è proprietaria di un appartamento in un condominio. Della casa si occupa sempre il marito che tiene le relazioni con l’amministratore e partecipa alle convocazioni. L’amministratore, pertanto, per errore, invia sempre le convocazioni al marito di Marta e non all’effettiva titolare dell’immobile. Gli avvisi di convocazione sono tutti illegittimi.

Grazie al registro di anagrafe condominiale (che elenca le generalità dei proprietari, e dei titolari di diritti reali e di godimento) l’amministratore può facilmente verificare i soggetti legittimati a ricevere l’invito.

Casa in comproprietà: a chi inviare l’avviso di convocazione della riunione di condominio?

Nel caso in cui un appartamento sia in comproprietà tra più persone (si pensi agli eredi del vecchio proprietario) l’avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i titolari del bene. Tutti, infatti, devono essere informati al fine di poter presenziare all’assemblea personalmente. Non è, pertanto, valida la convocazione di uno solo dei comproprietari, senza che gli altri siano avvertiti.

Tuttavia, nonostante la facoltà di partecipare all’assemblea spetti a tutti i contitolari, il voto è unico (e non uno per ogni comproprietari). Tale voto deve essere espresso da un rappresentante dei comproprietari che va nominato prima della riunione a maggioranza.

Il comproprietario, eventualmente dissenziente rispetto al voto espresso dal suo rappresentante, non può impugnare la delibera assunta, ma solo esercitare un’azione di risarcimento danni nei confronti del rappresentante.

Casa in comunione tra coniugi: a chi va inviato l’avviso di convocazione?

La stessa regola appena espressa con riferimento agli immobili in comproprietà vale anche per quelli che rientrano nella comunione legale dei beni tra marito e moglie. Con la conseguenza che l’amministratore deve inviare l’avviso di convocazione ad entrambi i coniugi e non solo a uno di questi. In caso contrario, l’assemblea è annullabile entro massimo 30 giorni, da parte solo del coniuge non convocato. Il termine decorre da quando quest’ultimo ha avuto conoscenza della delibera.

La Corte di appello di Catania ha così chiarito che la mancata convocazione da parte del coniuge in comunione legale è motivo di annullabilità della delibera votata dall’assemblea.

Il vizio non è sanabile neanche se il coniuge comproprietario – quello cioè regolarmente convocato – prende parte all’assemblea. Infatti, affinché la sua partecipazione possa valere anche per l’altro consorte, è necessario che questi gli abbia conferito una delega scritta per come imposto dalle disposizioni di attuazione al Codice civile.

Stando a questa sentenza, pertanto, grava sull’amministratore l’onere di aggiornare l’anagrafe dei condòmini accertando, secondo le forme del caso, sia il regime vigente tra i coniugi, sia che l’immobile posto nel condominio non sia un bene personale di uno solo di essi.


note

[1] C. App. Catania, sent. n. 924/19 del 23.04.2019.

[2] Cass. SU 8 aprile 2002 n. 5035, Cass. 22 ottobre 2007 n. 22089.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Catania, Seconda Sezione Civile,riunita in Camera di Consiglio,composta dai seguenti Magistrati:

1) Dott. Giovanni Dipietro – Presidente Rel. Est.

2) Dott. Roberto Centaro – Consigliere 3) Dott. Massimo Escher – Consigliere ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 1814/2018 R.G.,avente ad oggetto: Impugnazione di deliberazione assembleare condominiale,

Tra

Condomìnio di via (?),in A. (c.f. (…)),in persona dell’Amministratore pro – tempore,rappr. e difeso dall’Avv. Gi.Ca.

– Appellante –

Contro

(…),nata ad A. il (…) (c.f. (…)), residente ad A.,in via L. P.,n. 12,rappr. e difesa dall’Avv. Ursula Raniolo.

– Appellata –

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 1554/2018 del 31 luglio/8 agosto 2018 (resa nel procedimento iscritto al n. 4521/2017 R.G.),il Tribunale di Siracusa (adito in primo grado da (…) per la declaratoria di nullità o per l’annullamento della deliberazione del 30 giugno 2017 dell’assemblea del Condominio di via (…),e per la revoca dell’amministratore) cosi’ statuiva:

1) dichiarava l’inammissibilità, nella sede processuale di cognizione ordinaria, della domanda attrice di revoca dell’amministratore del condomìnio;

2) annullava l’impugnata deliberazione assembleare;

3) condannava il Condomìnio convenuto al rimborso,in favore dell’attrice,di meta’ delle spese del giudizio,compensando per il resto tra le parti le stesse spese.

Con atto di citazione notificato in data 25 settembre 2018,il Condominio di via L. P.,n.

12,in A.,proponeva appello avverso la menzionata sentenza, formulando un unico motivo di gravame.

Si costituiva in giudizio (…),che deduceva l’inammissibilità e l’infondatezza dell’appello.

All’udienza del 12 febbraio 2019 la causa veniva posta in decisione,con l’assegnazione di termini (sino al 15 aprile 2019) per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

Motivi della decisione

Va preliminarmente disattesa l’eccezione di inammissibilità (ex art. 342 c.p.c.) dell’appello,dedotta da (…) sul rilievo del difetto di specificità del motivo di gravame.

Va invero osservato che:

a) secondo l’orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass.,sez,un.,n. 27199/2017),gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83

art. 54 (convertito, con modificazioni, dalla L. 7 agosto 2012, n. 134), vanno interpretati nel senso che l’impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l’atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado;

b) nel caso di specie,i detti requisiti di ammissibilità dell’impugnazione devono ritenersi essere stati soddisfatti,alla stregua dell’articolata indicazione,nell’atto di appello,sia delle

questioni controverse tra le parti e dei contestati punti di decisione contenuti nell’impugnata sentenza,sia di adeguate argomentazioni di critica e di confutazione della ratio decidendi seguita dal giudice di prime cure.

Deve ritenersi coperto da giudicato -per difetto di impugnazione sul punto- il capo della sentenza di primo grado relativo alla declaratoria di inammissibilità, nella sede processuale di cognizione ordinaria,della domanda attrice di revoca dell’amministratore del condomìnio.

Cio’ premesso,con l’unico motivo di gravame l’appellante deduce l’erroneita’ della sentenza di primo grado per violazione del disposto di cui agli artt. 1441 e 1137 c.c.,66,comma terzo,disp. att. c.c. e 112 c.p.c.,e rileva al riguardo: a) che l’impugnata deliberazione assembleare del 30 giugno 2017 e’ stata annullata per omessa convocazione della condòmina (…) (quale proprietaria di un garage); b) che,anche a prescindere dalla circostanza che la stessa Pr., comproprietaria (in regime di comunione legale dei beni),insieme con il marito (…),del garage in questione e dell’appartamento al quarto piano di via P.,n. 12,In A.,doveva essere considerata a conoscenza della convocazione e presente all’assemblea condominiale (in quanto rappresentata come sempre dal

marito comproprietario regolarmente convocato),e’ pacifico il principio (affermato dalla giurisprudenza di legittimità) che l’omessa convocazione di un condòmino costituisce motivo di annullamento,e non di nullità, delle deliberazioni assembleari,e,pertanto,l’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso e’ stabilito dalla legge; c) che, di conseguenza,il condòmino convocato non e’ legittimato ad impugnare la delibera per l’omessa convocazione di altri condòmini; d) che,inoltre,non avendo la P. specificamente richiesto l’annullamento della deliberazione in questione per mancata convocazione della (…), e non essendo rilevabile d’ufficio la relativa

eccezione di invalidità della deliberazione,il pronunciato annullamento della stessa ha concretato la violazione del principio di cui all’art. 112 c.p.c.

Il motivo e’ fondato.

Va infatti osservato che:

a) gia’ con la sentenza n. 4806/2005,le sezioni unite della Corte di Cassazione hanno sancito il principio che la mancata convocazione -per l’assemblea condominiale- di uno dei proprietari costituisce vizio di annullabilità e non di nullità delle deliberazioni assembleari in tal modo adottate;

b) l’art. 66,comma terzo,disp. att. c.c. (nel testo introdotto dall’art. 20,comma primo,della L. n. 220 del 2012) prevede espressamente che “in caso di omessa,tardiva o

incompleta convocazione degli aventi diritto,la deliberazione assembleare e’ annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perche’ non ritualmente convocati”;

c) coerentemente sia con l’ormai consolidato orientamento giurisprudenziale (v. anche Cass. n. 17486/2006; Cass. n. 10338/2014) affermativo della mera annullabilità delle deliberazioni assembleari condominiali viziate da omessa convocazione di un condòmino,

sia con la citata disposizione normativa dell’art. 66 disp. att. c.c., la Suprema Corte ha ritenuto che, in tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, costituendo appunto l’omessa convocazione di un condomino motivo di annullamento, e non già di nullità, delle deliberazioni assunte dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1441 c.c., secondo il quale l’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge, e, di conseguenza, il condòmino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per l’omessa convocazione di altri condòmini” (Cass. n. 8520/2017);

d) nel caso di specie, non soltanto la condòmina (…) (odierna appellata) non e’,dunque,legittimata a far valere l’eventuale profilo di annullabilita’ (per

omessa convocazione dell’altra condòmina P. C.) dell’impugnata deliberazione assembleare,ma,inoltre,il giudice di primo grado ha posto,a sostegno della sua statuizione di annullamento della stessa deliberazione,il predetto profilo di annullabilità (deducibile soltanto dalla stessa (…) – rimasta estranea al presente giudizio- e non rilevabile d’ufficio; artt. 1441,comma primo,c.c. e 66,comma terzo,disp. att. c.c.),cosi’ violando il principio

generale di cui all’art. 112 c.p.c. (corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato).

In considerazione della sopra evidenziata sussistenza del vizio di extrapetizione (dedotto dall’appellante) dell’impugnata sentenza di primo grado,va quindi dichiarata la nullità -ex art. 112 c.p.c. – del capo della stessa sentenza relativo all’annullamento dell’opposta delibera.

Non rientrando il pur rilevato vizio di extrapetizione tra le tassative ipotesi di rimessione al primo giudice ex art. 354 c.p.c.,questo giudice d’appello deve peraltro trattenere la causa e decidere sul merito,nei limiti dell’oggetto delineato dalle effettive domande delle parti (Cass. n. 4836/91; Cass. n. 13892/2005).

Cio’ comporta la necessita’ di esaminare il profilo di impugnazione (ritenuto assorbito dalla sentenza di primo grado e,peraltro,l’unico ad essere stato specificamente ed espressamente riproposto -ex art. 346 c.p.c.- dall’appellata (…) con la comparsa di risposta depositata nel presente procedimento di appello) della deliberazione relativo alla

dedotta,omessa convocazione della stessa (…) per l’assemblea dei condòmini del 30 giugno 2017.

E,al riguardo,la proposta impugnazione di deliberazione assembleare e’ fondata e va

accolta.

Va invero osservato che:

a) dalla documentazione acquisita in atti e’ dato desumere che l’avviso

di convocazione dell’assembleacondominiale dei giorni 29 giugno 2017 e 30 giugno 2017 e’ stato indirizzato a G.M. (e dallo stesso sottoscritto per ricezione),ma non anche al di lui coniuge (…) (odierna appellata),comproprietaria (insieme con il marito) di un appartamento e di un vano garage facenti parte dell’edificio condominiale in questione (giusta atto di vendita del 2 luglio 1973);

b) ai sensi dell’art. 66,comma terzo,seconda parte,disp. att. c.c.,tale

omessa convocazione determina l’annullabilita’ della conseguente deliberazione assembleare,in quanto adottata nell’assenza della condòmina (…),non convocata e,pertanto,attivamente legittimata alla relativa impugnazione;

c) non rilevano in contrario -nel senso,cioe’,di precludere l’effettiva configurabilita’ del detto motivo di annullabilita’ della deliberazione assembleare- ne’ l’effettuazione

dell’avviso di convocazione nei confronti del coniuge convivente (G.M.) della P. e la concreta ricezione di tale avviso da parte del primo (in quanto,a norma degli artt. 1136,comma sesto,c.c. e 66,comma terzo,prima parte,disp. att. c.c.,”l’assemblea non puo’ deliberare,se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”,e l’avviso di convocazione deve essere comunicato “a mezzo di posta raccomandata,posta elettronica certificata,fax o tramite consegna a mano”),ne’ l’avvenuta partecipazione del predetto G.M. all’assemblea condominiale del 30 giugno 2017 (in quanto egli non ha manifestato,in quella sede,la sua eventuale qualita’ di rappresentante della moglie e,inoltre,non risultava provvisto della delega scritta,al riguardo necessaria ex

art. 67,comma primo,c.c.).

Alla stregua di quanto sopra esposto,va quindi annullata l’impugnata deliberazione dell’assemblea dei condòmini del 30 giugno 2017.

Restano assorbiti gli altri motivi di (eventuale) invalidita’ della deliberazione assembleare in questione,dedotti in primo grado dalla (…) e,peraltro,riproposti dalla stessa,nella comparsa di risposta depositata nel presente procedimento di appello,soltanto genericamente.

Va confermato il capo della sentenza di primo grado relativo alla statuizione sulle spese

processuali.

Le spese processuali sostenute dall’appellata nel presente giudizio di appello -da liquidarsi in dispositivo secondo la vigente tariffa forense-seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell’appellante.

Per questi motivi

La Corte,

definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1814/2018 R.G.A.C.,

dichiara la nullità -ex art. 112 c.p.c.- del capo dell’impugnata sentenza inter partes n. n. 1554/2018 del 31 luglio/8 agosto 2018 del Tribunale di Siracusa relativo all’annullamento dell’opposta delibera;

nel merito,annulla l’impugnata deliberazione del 30 giugno 2017 dell’assemblea del

Condomìnio di via L. P.,n. 12,in A.;

conferma il capo della sentenza di primo grado relativo alla statuizione sulle spese processuali;

condanna il Condomìnio appellante al rimborso,in favore di (…),delle spese del presente giudizio di appello,che liquida in complessivi Euro 3.308,00 per compensi di avvocato (di cui Euro 980,00 per fase di studio,euro 675,00 per fase introduttiva ed Euro 1.653,00 per fase decisionale),oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% dei predetti compensi.

Cosi’ deciso in Catania il 18 aprile 2019.

Depositata in Cancelleria il 23 aprile 2019.


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