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Affittare casa prima della successione

3 Settembre 2019
Affittare casa prima della successione

Dare in affitto la casa ereditata costituisce un’accettazione di eredità o è sempre possibile fare la rinuncia?

Hai ereditato una casa da tuo padre, venuto a mancare qualche mese fa. Insieme agli altri eredi non hai ancora avviato le pratiche di successione (del resto avete un anno di tempo per farlo). Nel frattempo, si è profilata la possibilità di dare in affitto l’appartamento a una persona interessata ad abitarvi al più presto. Non intendi farti scappare l’affare nonostante non hai ancora completato tutte le formalità burocratiche relative al passaggio di proprietà. Peraltro, a ben vedere, sei ancora indeciso se accettare o meno l’eredità. A questo punto, ti chiedi se sia possibile affittare la casa prima della successione e quali effetti ciò determini.

A chiarirti come stanno le cose è la Cassazione che si è pronunciata in merito proprio ieri [1]. Ma procediamo con ordine.

Accettazione eredità e dichiarazione di successione

Accettazione di eredità e dichiarazione di successione sono due distinte attività che deve compiere il chiamato all’eredità se vuol subentrare nella proprietà dei beni del defunto.

L’accettazione dell’eredità si esegue presso il notaio o altro pubblico ufficiale entro 10 anni dal decesso del proprietario. Essa determina l’effettivo passaggio di proprietà del bene attraverso la cosiddetta voltura della titolarità. L’accettazione può essere anche «tacita», effettuata cioè attraverso un atto che implica l’utilizzo o la disposizione del bene del defunto.

La dichiarazione di successione, invece, viene eseguita da un tecnico specializzato in pratiche immobiliari (ma ben potrebbe essere svolta anche dall’erede stesso) e consiste nella comunicazione all’Agenzia delle Entrate del patrimonio presente nell’attivo. Tale attività va eseguita entro 1 anno dal decesso e serve per dichiarare al Fisco la ricchezza di cui si diviene titolari. In tal modo, infatti, si liquida l’imposta di successione e la si può versare ottemperando agli obblighi tributari.

Contratto affitto eredi senza successione

Come certamente ti è già noto, il contratto di locazione è valido solo se registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula a cura degli eredi. Leggi sul punto Affitto senza contratto: quali rischi.

Ti sarai, però, chiesto se si può affittare un appartamento ereditato senza aver fatto la successione. La risposta è affermativa. L’erede che ancora non ha presentato la dichiarazione di successione può ugualmente registrare l’affitto. La registrazione è un atto di «accettazione tacita» dell’eredità. Ragion per cui non c’è neanche bisogno di eseguire prima l’accettazione dell’eredità.

È vero: prima di tale accettazione, l’erede non è ancora tale, ma un semplice “chiamato all’eredità”. Solo l’accettazione dell’eredità determina il passaggio di proprietà del bene e la possibilità di eseguire la voltura sull’immobile. Tuttavia, secondo quanto chiarito dalla Cassazione con la sentenza in commento [1], la firma su un contratto di affitto costituisce un atto incompatibile con la rinuncia all’eredità e, pertanto, può rientrare a pieno titolo tra i comportamenti che implicano un’accettazione tacita della stessa. In sostanza, il deposito dell’atto presso l’ufficio del Registro costituisce un’ammissione tacita della successione, pertanto l’ufficio a cui ti sei rivolto è tenuto a registrare l’atto.

Dunque, l’Agenzia delle Entrate, in sede di registrazione del contratto di affitto da parte dell’erede che non ha presentato né la dichiarazione di successione, né l’accettazione di eredità, non può opporre ostacoli. Ostacoli pratici che potrebbero derivare dalla non coincidenza tra il soggetto titolare dell’immobile e quello che chiede la registrazione dell’affitto. Per superare tali problemi è possibile allegare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio per uso successione in cui, ad esempio, «Caio dichiara che Tizio (ad es. padre), nato a ….. il ……… è deceduto a ……. il …..senza lasciare testamento. Erede legittimo è Caio (figlio di Tizio)». Clicca qui per il modulo.

Casa ereditata e data in affitto: cosa fare

Effettuata l’accettazione di eredità e la voltura dell’immobile in capo a tutti gli eredi (almeno quelli che hanno già proceduto con l’accettazione), il contratto di affitto va firmato da tutti gli eredi che si trovano così in “comunione pro indiviso” sul bene in questione.

Il contratto di locazione può essere materialmente firmato anche da uno solo degli eredi, a patto che abbia la delega da parte degli altri (ci vuole una procura scritta).

Il canone percepito va imputato agli eredi che hanno firmato secondo le rispettive quote; questi dovranno, pertanto, riportare il relativo importo nella rispettiva dichiarazione dei redditi.

Gli eredi possono rinnovare un affitto senza la successione?

Ipotizziamo ora che, nell’appartamento passato in successione, vi fosse già un inquilino al momento della morte del titolare e che, alla scadenza del contratto, gli eredi debbano decidere se rinnovarlo o meno oppure semplicemente se modificare il canone. Si può agire in tal senso anche se ancora non è stata effettuata la dichiarazione di successione? Assolutamente sì. Difatti, alla morte del locatore subentrano nel contratto, in automatico, gli eredi. Non c’è, quindi, bisogno di una dichiarazione di successione.

Come chiarito dalla Cassazione in passato [2], «la morte di uno dei contraenti produce solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione». Gli eredi del locatore diventano, quindi, creditori del canone. Il subentro nel contratto di affitto avviene automaticamente, per effetto dell’apertura della successione e dell’accettazione dell’eredità da parte dei chiamati. Non sono, quindi, necessarie né la dichiarazione di successione, né la stipula di un nuovo contratto di locazione.

Gli eredi possono anche esercitare l’opzione per la cedolare secca, previa comunicazione al conduttore, con lettera raccomandata a/r di rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Affitto senza successione: è accettazione tacita dell’eredità?

Come abbiamo detto, dare in affitto una casa ereditata è accettazione tacita dell’eredità. Secondo la Cassazione [1], la stipula di un contratto di locazione non prova l’accettazione dell’eredità da parte dei chiamati solo se la firma apposta sul contratto stesso è disconosciuta.

Gli effetti dell’accettazione iniziano a decorrere dal momento della morte del defunto, ossia all’apertura della successione. Conseguentemente, se l’erede intende affittare l’appartamento alla morte del titolare lo può fare, rientrando tale azione tra le operazioni di accettazione tacita dell’eredità.


note

[1] Cass. sent. n. 21950/19 del 2.09.2019.

[2] Cass. sent. n. 1811/19 del 15.04.1989.


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