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Registrazione contratto di locazione commerciale

20 Settembre 2019 | Autore: DAVIDE LUCIANI
Registrazione contratto di locazione commerciale

Contratto locazione commerciale: quali sono le imposte da pagare, dove e come avviene la sua registrazione e chi se ne deve occupare.

Hai da poco deciso di aprire una nuova attività commerciale. Ti sei messo, quindi, alla ricerca di un locale da prendere in affitto. Alla fine lo hai trovato e, dopo una trattativa con il proprietario, sei giunto ad un accordo e hai redatto un contratto. Ora, però, sei preso dai dubbi riguardo i futuri passi da compiere. Hai paura di pagare troppe tasse e che un inghippo faccia saltare tutto. Dopo aver chiesto un po’ in giro e aver ricevuto risposte diverse, hai deciso di cercare su internet. Su Google hai digitato: «registrazione contratto di locazione commerciale». Sei giunto così a leggere queste righe. Nei paragafi successivi, ti spiegherò come devi agire.

Prima di affrontare l’argomento di questa guida, però, credo sia opportuno soffermarsi sulla redazione del contratto di locazione commerciale [1]. Come saprai, la durata minima di questo tipo di accordo non può essere inferiore a sei anni rinnovabile per altri sei (il famoso 6+6), per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico. Il conduttore può disdire il contratto inviando una lettera raccomandata entro dodici mesi dalla sua scadenza naturale. Se non lo fa, questo si intende rinnovato tacitamente per lo stesso periodo.

Se, invece, parliamo di immobili adibiti ad uso di attività alberghiere, case di cura o altre imprese simili, il contratto deve essere di nove anni rinnovabili per altri nove. La disdetta va fatta pervenire con un anticipo di diciotto mesi dalla prima scadenza.

Diverso è il caso delle attività stagionali come gli stabilimenti balneari in cui il locatore ha l’obbligo di affittare l’immobile per la stessa stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore. Quest’ultimo, però, deve farne richiesta tramite lettera raccomandata prima che il contratto scada.

Il locatario può disdire il contratto anche in un momento diverso da quelli sopra elencati. Due sono le condizioni a cui attenersi: deve essere dato un preavviso di almeno sei mesi rispetto al giorno in cui intende lasciare il locale e deve esserci un grave motivo dietro la decisione. Con quest’ultimo termine, si intende, ad esempio, una causa economica.

Il locatore, invece, può liberarsi dall’accordo se ha necessità di rientrare in possesso dell’immobile per aprire una propria attività o per effettuare lavori necessari ad una futura vendita. Se, però, dopo sei mesi dal rilascio del locale, non ha fatto nulla di quanto si era ripromesso, il conduttore può richiedere il ripristino del precedente contratto. Ora che hai un quadro più chiaro della materia di cui trattiamo, entraimo nel merito della registrazione.

Quali imposte bisogna pagare

Quando si decide di registrare un contratto di locazione commerciale bisogna fare i conti con le imposte da pagare. Di quali parliamo? La prima tassa da tenere in considerazione è l’imposta di registro. Essa è a carico del locatore e del conduttore in parti uguali. E’ pari all’1% del canone annuo purchè chi la versi sia un soggetto con partita Iva. In caso contrario, è assoggettata all’aliquota del 2%. Come si versa? Nel caso in cui la registrazione sia avvenuta in modalità cartacea, bisogna recarsi presso un ufficio postale o uno sportello bancario per pagarla. Per compiere questa operazione è necessario compilare il modello F24 ELIDE (Elementi Identificativi).

Se si opera per via telematica, l’imposta è versata a seguito di addebito diretto sul conto corrente indicato. In questo caso, è bene ricordare che il richiedente e l’intestatario del conto devono coincidere.

La seconda imposta è quella di bollo che è a carico del solo locatario. Questa è pari a sedici euro ogni quattro facciate del contratto o ogni 100 righe. Infine, si dovrà anche calcolare l’imposta Irpef corrispondente. Per quest’ultima parte ti consiglio di consultarti con il tuo commercialista.

Recentemente, però, c’è stata una svolta relativa alla tassazione di cui parleremo a breve.

La cedolare secca nella locazione commerciale

La legge di bilancio del 2019 ha «sdoganato» il regime della cedolare secca anche per l’affitto di negozi e botteghe, ovvero di quelle attività che rientrano nella categoria catastale C/1. In precedenza, infatti, chi decideva di locare un immobile commerciale doveva obbligatoriamente affidarsi alla tassazione ordinaria.

Ti ricordo che la cedolare secca è un’imposta fissa del 21%, che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di bollo e di registro.

Per poterne usufruire, bisogna compilare il modello RLI e rispettare dei requisiti non semplici. Possono giovare di questa tassazione solo persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento e che non affittano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. I locali commerciali, inoltre, non dovranno avere una superficie che, escluse le pertinenze, superi i 600 mq. Anche se si affittassero entrambi insieme la dimensione rimane tassativa. E’ stata inserita, inoltre, una norma «anti furbetti». Vediamo di spiegare di cosa si tratta con un esempio.

A gennaio 2019, decidi di interrompere un contratto con il tuo conduttore per stipularne un altro alle stesse condizioni, ma puntando alla tariffa agevolata. Questo non sarà possibile. La legge afferma che i contratti che non erano scaduti al 15 ottobre 2018 non possono essere interrotti e rifatti da capo alle medesime condizioni dei precedenti per usufruire della cedolare secca.

Per lo stesso motivo, se un’azienda subentra ad un’altra in un contratto già in essere, non potra giovare del suddetto regime [2]. Nessun limite, invece, sarà applicato nel caso di proroga di un contratto in essere scaduto.

Da notare che, secondo una risposta data dall’Agenzia delle Entrate [3], gli eredi mantengono tale regime nel caso di morte del locatore. Inoltre, per quei contratti stipulati nel 2018 dal de cuius e che terminano nel 2019, gli eredi, in caso di rinnovo, possono passare alla tassazione al 21%.

Veniamo ora alle cifre. Come certamente saprai, se opti per la cedolare secca non dovrai pagare né imposta di registro, né quella di bollo. Sarai, però, sottoposto all’imposta sostitutiva. Questa va versata nelle stesse scadenze e modalità previste per il pagamento dell’Irpef, ovvero in acconto e saldo.
L’acconto corrisponde al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Ciò significa che il primo anno non andrà pagata.

Il saldo dell’acconto è dovuto se la cedolare supera i 51,65 euro e va effettuato in due modalità distinte a seconda che l’importo totale sia minore o maggiore di 257,52 euro. Nel primo caso va corrisposta un’unica rata entro il 30 novembre.

Nel secondo, si usufruiranno di due rate. La prima sarà pari al 40% del 95% dell’imposta e dovrà essere corrisposta entro il 30 giugno. Il restante 60% dovrà essere pagato entro il 30 novembre. Il saldo, invece, si dovrà versare entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui ci si riferisce, o entro il 31 luglio. In questo caso, ci sarà una maggiorazione dello 0,40%.

La registrazione del contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula dello stesso. In questo, non si differenzia dall’affitto di immobili ad uso abitativo. Esiste, però, un’eccezione a questa regola. Se prendi in locazione un immobile per meno di trenta giorni l’anno, non sei obbligato a sottostare a questa incombenza.

Come avviene la procedura di registrazione? Ci sono tre diversi modi per adempiere a questo compito.

Il primo metodo, è recarsi presso l’Agenzia delle Entrate della provincia dove ha sede il locale. In questo caso, sarà obbligatorio portare con sé due copie del contratto sottoscritte in originale, la ricevuta del versamento delle imposte dovute e i contrassegni telematici per l’imposta di bollo. L’ufficio restituirà una copia con gli estremi della registrazione certificando in tal modo la data a partire dalla quale il contratto ha efficacia. La richiesta deve, però, avvenire con la compilazione del modulo RLI, usato sia per la locazione ad uso abitativo che commerciale.

Il documento è diviso in cinque quadri.

Nel quadro A, andranno i dati generali. In questa categoria, rientrano la tipologia e la durata del contratto e gli eventuali dati del rappresentante legale del richiedente o del delegato che si deve far carico della registrazione.

Il quadro B è dedicato ai soggetti che stipulano il contratto. Andranno inseriti le informazioni sul locatore e sul conduttore. Il modulo contiene gli spazi per più locatori e conduttori nel caso in cui vi fossero più oggetti coinvolti.

Nel quadro C, vanno inseriti gli elementi inerenti gli immobili. Vanno inseriti la tipologia del locale, la particella, il subalterno e la rendita catastale, oltre che l’indirizzo.

Il quadro D si occupa della tassazione. Come abbiamo visto, da quest’anno, è anche possibile usufruire del regime della cedolare secca al 21%.

Ti ricordo che tale opzione, nelle annualità successive alla prima stipula del contratto, va esercitata entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, utilizzando sempre il modello RLI.
Discorso simile se si vuole scegliere la cedolare secca nel momento in cui si decide di prorogare il contratto. Anche qui si avrà tempo fino a trenta giorni prima dal momento della proroga.

La seconda modalità di registrazione è quella online. In questo caso, bisognerà collegarsi al sito delle Agenzie delle Entrate, immettere i propri dati e seguire le istruzioni. Questo tipo di registrazione è obbligatoria per chi possiede più di dieci immobili o per gli agenti immobiliari.

La terza soluzione è rivolgersi ad un professionista che si faccia carico dell’onere. In questo caso, dunque, non si parla solo di agenti immobiliari. Anche un impiegato del Caf, un ragioniere o un commercialista possono fungere allo scopo.

Ora, sai esattamente come avviene la registrazione del contratto di locazione commerciale. Non ti resta che capire come meglio agire a riguardo. Il resto verrà da sè.



Di DAVIDE LUCIANI

note

[1] L. n.392/1978.

[2] Risp. n. 364/2019 A.E.

[3] Risp. n. 297/2019 A.E.


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