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Lavori eseguiti da un condomino senza autorizzazione

4 Settembre 2019
Lavori eseguiti da un condomino senza autorizzazione

Le spese sostenute da uno dei condomini sulle parti comuni dell’edificio, senza previa comunicazione e autorizzazione all’assemblea, non vanno rimborsati salvo che si tratti di spese urgenti. 

Hai rilevato, su una parete del tuo appartamento, delle chiare macchie di umidità. Secondo l’ingegnere che hai consultato, si tratta di infiltrazioni di acqua provenienti dalla facciata condominiale. Hai chiamato l’amministratore per fargli notare il danno e chiedere di intervenire immediatamente. Il capo condomino, però, sostiene di avere le mani legate e di non poter autorizzare i lavori se prima non ha il via libera dell’assemblea. Proprio qui si pone il problema: convocare l’assemblea, specie se per decisioni che implicano spese consistenti, non è cosa facile. Tra morosi, assenteisti e dissenzienti, raggiungere la maggioranza richiede spesso svariati mesi, se non addirittura anni. Nel frattempo – ti suggerisce l’amministratore – puoi avviare da solo i lavori per poi fare causa al condominio. È davvero così? Sei davvero costretto ad anticipare le spese per rivalerti successivamente nei confronti dei tuoi vicini? Attento, perché le cose non stanno esattamente così. A spiegarti come devi agire in questi casi sono il Codice civile e la giurisprudenza. Quest’ultima, in particolare, ha più volte illustrato cosa succede in caso di lavori eseguiti da un condomino senza autorizzazione. Come vedrai a breve, il rischio è che, se non ricorrono determinate condizioni, perderesti il rischio di ottenere il rimborso. Ma procediamo con ordine.

Lavori condominiali eseguiti da un condomino

Il Codice civile [1] stabilisce che «il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».

Questo significa in pratica che:

  • chi esegue “in proprio” lavori sulle parti comuni, volti ad eliminare le cause delle infiltrazioni e dei danni, non ha diritto a vedersi riconosciuto il rimborso delle spese sostenute se l’intervento non era urgente (si pensi al proprietario dell’appartamento che fa riparare una conduttura condominiale che sta allagando le scale e il suo immobile);
  • se, invece, l’intervento era urgente, si possono eseguire i lavori senza autorizzazione dell’assemblea, salvo poi chiedere il rimborso;
  • chi, infine, esegue in proprio lavori all’interno del proprio appartamento (quindi sulla proprietà privata e non su quella condominiale) può sempre ottenere il risarcimento dal condominio, anche quando la spesa non è urgente, se dimostra che il danno è stato procurato dal bene del condominio stesso.

Dunque, il divieto di rimborso, mancando il requisito dell’urgenza, riguarda solo i lavori eseguiti autonomamente sulle parti comuni e non, invece, sul proprio immobile.

Risultato: se un intervento di manutenzione risulta urgente (ad esempio la riparazione del solaio o del terrazzo condominiale da cui piove acqua, di un cornicione pericolante che minaccia di cadere sulla strada, ecc.) e l’amministratore o l’assemblea non riescono, in tempi brevi, ad essere avvisati per provvedere, ogni singolo condomino può eseguire da solo i lavori sulle parti comuni del palazzo, anticipando le relative spese, per evitare il deterioramento o della sua proprietà o delle parti comuni. In un momento successivo, può chiedere il rimborso al condominio. Leggi la nostra guida sui lavori urgenti in condominio.

Quando i lavori sono urgenti?

Cosa si intende per spese urgenti? Sono tali le spese per quei lavori indifferibili, inerenti la manutenzione, che non permettono di rispettare le normali tempistiche condominiali, come ad esempio la convocazione di un’assemblea.

Una cosa è l’urgenza, un’altra la semplice necessità (ad esempio il problema estetico per un appartamento). L’urgenza ricorre quando gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno all’immobile; mentre nulla è dovuto in caso di semplice trascuranza degli altri comproprietari.

Lavori urgenti eseguiti dal singolo condomino senza autorizzazione

Eseguito l’intervento urgente, il condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute, dimostrando l’urgenza dei lavori, la loro non differibilità e il fatto di non aver potuto in tempi ragionevoli avvertire l’amministratore o gli altri condomini [2].

Tale regola vale anche per il condominio minimo, quello cioè costituito da due soli appartamenti. Si pensi, ad esempio, a una villetta bifamiliare dove uno dei due proprietari è assente e irreperibile per le vacanze, mentre l’altro esegue delle riparazioni del tetto, scoperchiato da un temporale, senza il consenso del primo.

La causa delle infiltrazioni

Prima di eseguire i lavori, è necessario comunque accertare la causa delle infiltrazioni. Da ciò dipende, infatti, l’identità del soggetto a cui bisognerà chiedere il risarcimento del danno. Il rischio, altrimenti, è di iniziare una causa contro il condominio quando, invece, la tubatura o la parete responsabile del travaso d’acqua è di proprietà di uno dei condomini.

Se l’infiltrazione deriva dalla facciata condominiale, la responsabilità è del condominio (salvo provare che sia dovuta ad un comportamento del condòmino proprietario del balcone). Se, invece, l’infiltrazione deriva dal balcone sovrastante “aggettante” per effetto di una difettosa posa della veranda, la responsabilità è del proprietario del balcone. Chiaramente, un condomino non può mai eseguire lavori, anche se urgenti, nella proprietà di un altro condomino. Tale facoltà è riservata solo sui beni comuni del condominio.

Una volta accertata la causa delle infiltrazioni, si passa alla diffida e, successivamente, all’azione legale contro il responsabile.


note

[1] Art. 1134 cod. civ.

[2] Cassazione civile sez. III, 28/06/2018, n.17027: Qualora un condomino esegua lavori sulle parti comuni senza l’approvazione dell’assemblea o la richiesta dell’amministratore in assenza del requisito dell’urgenza previsto dall’art. 1134 c.c. non avrà comunque diritto al rimborso delle spese anticipate. Cass. 28 febbraio 2018 n. 4684, Cass. 23 settembre 2016 n. 18759, Cass. 26 marzo 2001 n. 4364, Trib. Bari 20 ottobre 2008, Trib. Genova 22 maggio 2007.


1 Commento

  1. MONITO fattispecie da codice civile, logica, giusta e già trattata da innumerevole giurisprudenza, ma nonostante tutto in alcuni tribunali di provincia, Bergamo, sembra che la legge non sia ancora arrivata (periferia d’Italia).
    Ecco in Bergamo chi fa lavori di abbellimento non necessari a suo esclusivo interesse sulle parti comuni di cui peraltro lo stesso usufruisce quasi a titolo esclusivo si vede miracolosamente, e non si sa perché rimborsato.

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