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Regolamento condominiale allegato all’atto di acquisto

4 Settembre 2019
Regolamento condominiale allegato all’atto di acquisto

Il regolamento di condominio è vincolante per chi compra in futuro un appartamento e non ha mai votato per l’approvazione del regolamento stesso?

Ti sei mai chiesto perché, allegato all’atto di acquisto della tua attuale casa, c’è anche il regolamento condominiale? Perché mai il notaio ha ritenuto opportuno richiamare le regole del condominio se il rapporto contrattuale è solo tra te e il venditore? Quale vincolo può comportare per te una situazione di questo tipo? Te lo spiego subito. Lo farò cercando di tradurre in parole semplici le numerose sentenze della giurisprudenza che si sono soffermante su questo argomento.

I giudici sono stati chiamati a trattare, più volte, il problema dell’opponibilità, all’acquirente dell’immobile, delle clausole del regolamento condominiale che pongono limiti all’uso della proprietà individuale o all’esercizio dei relativi diritti. E, in tal caso, hanno ritenuto che la trascrizione nei pubblici registri del regolamento stesso non è l’unica via percorribile.

In un certo senso, anche se indirettamente, ti ho già detto perché il regolamento condominiale è allegato all’atto di acquisto. Ma è molto probabile che, se non sei un esperto del diritto condominiale, questa regola ti sia ancora poco chiara. Ecco allora cosa devi sapere.

Valore del regolamento condominiale approvato all’unanimità

Di solito, il regolamento condominiale contiene norme che regolano i servizi e i beni di proprietà del condominio (quindi di tutti i proprietari di appartamenti), la vita comune, gli organi condominiali.

Eccezionalmente, il regolamento può, però, contenere anche limiti all’uso della proprietà privata. Ad esempio, è il caso del divieto di stendere i panni dai balconi, di adagiarvi fioriere, di installare tende da sole di colore diverso da quello della facciata dell’edificio, di posizionare condizionatori sui muri esterni, di fare rumore oltre un certo orario, di usare l’appartamento per scopi diversi da quello abitativo, di avviare attività rumorose o alberghiere.

Se, però, è vero che nessuno, salvo il titolare del bene, può porre limiti all’esercizio della proprietà privata, detti vincoli contenuti nel regolamento hanno valore solo se approvati all’unanimità. In tal modo, infatti, assumono la valenza di auto-limitazioni provenienti dallo stesso titolare del diritto che, così facendo, si vincola spontaneamente e non per imposizione altrui.

In altre parole, il regolamento condominiale può stabilire limiti e doveri in merito all’uso dei singoli appartamenti solo se approvato da tutti i condomini.

Regolamento condominiale contrattuale 

Vediamo ora come si approva un regolamento condominiale all’unanimità. Due sono i modi che vengono normalmente adottati. Il primo, quello tradizionale, è la votazione in seno all’assemblea di condominio, alla presenza di tutti i condomini. Ciascuno di questi dovrà dare il proprio consenso al regolamento e alle relative clausole. Se anche un solo condomino dovesse votare “contro”, il regolamento verrebbe approvato, ma non anche le clausole che limitano l’uso della proprietà privata.

Il secondo modo per far passare all’unanimità il regolamento è all’atto delle vendite dei singoli appartamenti, con il consenso dato dall’acquirente dinanzi al notaio in sede di rogito. In tali ipotesi, è il costruttore che redige il regolamento e, al momento della vendita, fa mettere per iscritto al compratore la propria approvazione. Si parla, a riguardo, di regolamento contrattuale, proprio perché avviene al momento della stipula del contratto di compravendita.

Ciò non toglie, tuttavia, che eventuali clausole limitative delle proprietà individuali possano essere deliberate dall’assemblea in un momento successivo, durante la vita del condominio.

Il regolamento condominiale vale anche per chi compra la casa in futuro?

Una volta approvato all’unanimità il regolamento di condominio, le clausole sono obbligatorie per tutti i condomini, nessuno escluso. Ma che succede a coloro che diventeranno condomini in un momento successivo? Si pensi al caso in cui uno degli iniziali condomini dovesse vendere il proprio appartamento a un’altra persona (che evidentemente non ha partecipato all’approvazione del regolamento di condominio) o all’ipotesi in cui il costruttore, che si è riservato la proprietà di alcune unità immobiliari, decide di cederle in futuro.

Di solito, si ricorre alla trascrizione nei registri immobiliari della clausola del regolamento condominiale che limita l’uso dell’appartamento, in modo che ogni potenziale acquirente, prima di firmare il compromesso, possa venirne a conoscenza e decidere se vincolarsi o meno. I registri immobiliari hanno, infatti, la funzione specifica di rendere edotto chiunque di eventuali “pesi” gravanti sull’immobile, non solo ipoteche e pignoramenti, ma evidentemente anche i divieti imposti dal regolamento. Essi sono, infatti, liberamente consultabili da chiunque.

Secondo la Cassazione [1], il regolamento redatto dall’originario costruttore trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola i successivi acquirenti nell’uso e nel godimento dei beni comuni e per i limiti restrittivi posti sulle loro proprietà esclusive. La trascrizione del regolamento rende opponibili ai terzi acquirenti anche le clausole limitative della proprietà, soprattutto a coloro che le hanno espressamente pattuite, dichiarando nel contratto di compravendita di ben conoscerne l’avvenuta trascrizione e di accettarlo.

Vanno indicate, nella nota di trascrizione, le specifiche clausole limitative; non è, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale [2].

In alternativa, però, è possibile anche l’allegazione del regolamento condominiale all’atto di acquisto della casa. In questo modo, chi compra viene messo a conoscenza di tutto il contenuto del regolamento stesso, non potendo poi opporre al venditore di avergli taciuto eventuali limiti all’uso dell’appartamento che, altrimenti, non avrebbe mai accettato. Ecco perché, dunque, il notaio allega il regolamento al rogito.

In ultimo, è stato ritenuta sufficiente, in alternativa alla predetta allegazione, anche la semplice citazione del regolamento nell’atto di acquisto. Basta la menzione per un richiamo integrale del suo contenuto, senza che sia necessario “spillarlo” materialmente.

Difatti, secondo la giurisprudenza [3], le clausole contenute nel regolamento di condominio sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto esplicito richiamo al regolamento stesso che, seppure non allegato materialmente, deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.

I limiti non possono essere generici

Eventuali clausole del regolamento che comportano restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini oppure relative alle parti condominiali dell’edificio vanno espresse in modo chiaro.

Come spiegato dalla Cassazione [4], i limiti al diritto dei condomini di usare, godere o disporre dei beni condominiali, come delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, devono, sotto pena di invalidità delle relative clausole, essere individuati ed indicati in modo preciso, evitando formulazioni del tutto generiche e foriere di interpretazioni diverse.


note

[1] Cass. sent. n. 21632/2017.

[2] Cass. sent. n. 6769/2018.

[3] Cfr. anche Trib. Catania, sent. n. 454/19 del 31.01.2019.

[4] Cass. sent. n. 322/2019.


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