Diritto e Fisco | Articoli

Abusi edilizi: come si ferma la demolizione

4 Settembre 2019
Abusi edilizi: come si ferma la demolizione

Ristrutturazione edilizia: come evitare la condanna penale per una piccola irregolarità commessa diversi anni prima.  

Di piccoli abusi edilizi sono piene le città. Molti di questi sono difficilmente rilevabili poiché nascosti all’interno degli appartamenti ove di solito la polizia non entra. Succede soprattutto in occasione delle ristrutturazioni edilizie: il padrone di casa inizia con un progetto depositato in Comune ma, in corso d’opera, esegue delle modifiche senza dichiararle. Il risultato finale è quasi sempre difforme, ma di poco, rispetto ai documenti ufficiali. Di tali irregolarità ci si accorge poi quando si deve trasferire casa poiché diventa necessario aggiornare il catasto. A quel punto, potrebbe succedere che l’Amministrazione si svegli e pretenda la demolizione dell’abuso. Può farlo nonostante il tempo trascorso? Come si ferma la demolizione di un abuso edilizio se si tratta di una piccola e vecchia irregolarità?

Niente timore: una via c’è. Anzi due.

La prima è chiaramente la sanatoria. Ma non tutti gli abusi sono sanabili. Per esserlo, devono essere conformi non solo al regolamento urbanistico comunale in vigore al momento in cui la domanda viene presentata ma anche a quello vigente quando l’abuso fu commesso. In più – ed è questo l’aspetto principale – bisogna pagare. E non è assodato che il proprietario voglia farlo, tanto più se l’ha fatta franca per molti anni.

Non resta che la seconda carta. A spiegare di cosa si tratta è un’interessantissima sentenza del Tar di Reggio Calabria [1] che, in realtà, non fa che ribadire quanto già ha dichiarato la Corte Europea dei diritti dell’uomo a cui, in passato, i nostri tribunali amministrativi si sono già adeguati. Nulla di nuovo sotto al sole? Non proprio: i cittadini, ad esempio, non sono affatto informati di ciò.

Ecco allora il chiarimento definitivo in merito a come si ferma la demolizione di un abuso edilizio.

Piccoli abusi edilizi: cosa sono?

Partiamo da un aspetto nodale: l’espediente qui suggerito per evitare la demolizione degli abusi edilizi vale solo per quelli “piccoli” e “vecchi”, ossia realizzati diverso tempo addietro (nel caso deciso dalla sentenza in commento si trattava di un’opera con oltre 30 anni di età).

Il “piccolo abuso edilizio” è costituito da un’opera parzialmente difforme dalla documentazione presentata in Comune e/o dal permesso di costruire. Non si può parlare di “piccolo” abuso edilizio” con riferimento alle opere edificate senza alcuna licenza edilizia, laddove obbligatoria.

Piccoli abusi edilizi: cosa fare?

L’abuso edilizio è un reato. La sanzione principale è una sanzione di tipo penale. Oltre ad essa il giudice o il Comune ne ordinano la demolizione a cura e spese del responsabile. Se l’immobile è stato venduto, la demolizione è a carico dell’acquirente, ma il processo penale viene incardinato in carico all’autore dell’abuso [2].

Aspetto da non tralasciare è il fattore prescrizione dell’abuso edilizio: il reato si estingue definitivamente dopo 4 anni (5 se c’è stato il rinvio a giudizio), mentre la demolizione non si prescrive mai e può essere ordinata anche a distanza di svariati anni.

Se, però, la demolizione non può essere eseguita senza che sia arrecato un danno alla parte dell’immobile eseguita in conformità, la sanzione della demolizione sarà sostituita con una semplice sanzione pecuniaria [3]. E già questa è un’ulteriore strada per fermare la demolizione dell’abuso edilizio. 

Sanatoria vecchi abusi edilizi

Come detto c’è un’ultima ed estrema strada per evitare la demolizione di un vecchio e minimo abuso: quella della “sanatoria” da parte del giudice. Premesso che non si può condannare per abuso edilizio l’autore dell’opera dopo svariati anni, quest’ultimo può inoltre sperare in una sentenza che dichiari lo scarso impatto dell’opera rispetto al contesto.

Secondo il Tar, si può salvare dalla demolizione l’opera rivelatasi abusiva se, all’epoca della ristrutturazione, il Comune era a conoscenza dell’irregolarità e nulla ha obiettato in merito ad essa.

A quasi trent’anni dai fatti e di fronte a un manufatto di modeste dimensioni, l’amministrazione locale è tenuta sempre a motivare l’interesse pubblico al ripristino della legalità visto che potrebbe essersi ingenerato un legittimo affidamento in capo al privato.

Del resto, la Corte europea dei diritti dell’uomo raccomanda sempre di verificare, caso per caso, se l’ordine di abbattere il manufatto sia proporzionato o no rispetto al diritto all’abitazione sancito dalla Carta dei diritti dell’uomo e anche dalla nostra stessa Costituzione. Il giudice – ha sottolineato la Cedu – deve motivare in modo particolarmente preciso perché l’interesse pubblico al ripristino dei luoghi prevale rispetto all’interesse privato a conservare l’integrità dell’assetto edilizio minacciato.

Prima di ordinare una nuova demolizione, in definitiva, il Comune deve considerare l’entità e la destinazione dell’opera oltre che il tempo trascorso.

Approfondimenti

In passato, il Consiglio di Stato ha sposato lo stesso principio. Secondo i giudici amministrativi, infatti, è illegittimo il provvedimento con il quale un Comune ha ordinato la rimessione in pristino dello stato dei luoghi, in relazione a un abuso edilizio (accertato 54 anni dopo la realizzazione) nel caso in cui lo stesso si traduca in una modifica di lieve entità, con sostanziale assenza di un pregiudizio all’interesse pubblico urbanistico e, pertanto, in mancanza di «offensività» per l’interesse pubblico tutelato.

Ciò che viene a mancare è proprio l’esistenza di un abuso rilevante, tale da giustificare l’irrogazione della sanzione edilizia (nel caso di specie, si trattava di una sopraelevazione del fabbricato rispetto alla originaria previsione del titolo edilizio modesta, ovvero di 53 cm.) [4].

Leggi anche:


note

[1] Tar Reggio Calabria, sent. n. 513/19.

[2] Art. 34, co. 1, d.p.r. n. 380/2001.

[3] Art. 34, co. 2, d.p.r. n. 380/2001.

[4] Cons. Stato sent. n. 2837/2018.


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube