Diritto e Fisco | Articoli

Diritto di prelazione: esempi

23 Settembre 2019 | Autore:
Diritto di prelazione: esempi

Patto di preferenza: cos’è e come funziona? Qual è la differenza tra prelazione volontaria e legale? Prelazione ereditaria e locatizia. Retratto successorio.

Il mondo giuridico è pieno di formule e clausole da apporre all’interno dei contratti affinché le parti possano avvalersi di determinati benefici o possibilità: pensa ad esempio alla postilla che consente di esercitare il diritto di ricesso, oppure di risolvere il contratto al primo inadempimento. Insomma: la predisposizione di una scrittura privata lascia ampio spazio alla “fantasia giuridica” delle parti. Tra le clausole che possono essere inserite all’interno di un contratto v’è anche quella che consente di esercitare il diritto di prelazione.

La prelazione è una vera e propria preferenza che, per accordo scritto, viene conferita ad una determinata parte in previsione di una eventuale e futura contrattazione. La prelazione può essere un diritto previsto dalle parti, come libera scelta all’interno di un accordo (prelazione volontaria), oppure imposta direttamente dalla legge (prelazione legale), come accade nel caso della vendita dell’immobile dato in locazione. Gli esempi di diritto di prelazione potrebbero essere tanti: di seguito te ne indicherò alcuni che potranno farti comprendere meglio cos’è la prelazione e come funziona.

Prelazione: cos’è?

Cos’è il diritto di prelazione? Te lo spiego subito: la prelazione è una preferenza che la legge o un contratto accorda ad una parte. In pratica, chi gode del diritto di prelazione viene preferito, a parità di condizioni, rispetto ad altri soggetti interessati alla medesima situazione giuridica.

Utilizzando altre parole, possiamo dire che la prelazione rappresenta quel diritto che attribuisce al titolare una posizione di preferenza rispetto ad altri soggetti, a parità di condizioni, ai fini della costituzione di un determinato negozio giuridico.

La prelazione è una situazione che è possibile trovare quando si parla di contratti, di eredità, di locazione, di impresa familiare; insomma: il diritto di prelazione può essere esercitata all’interno di un’ampia varietà di situazioni eterogenee. Vediamo quali sono i principali esempi di diritto di prelazione.

La prelazione nei contratti

Il Codice civile disciplina il diritto di prelazione all’interno del contratto di somministrazione, attribuendogli la denominazione di patto di preferenza. Con questo patto il somministrato, cioè colui che riceve la prestazione (pensa al cliente di una linea telefonica oppure di una società di energia elettrica, ovvero a colui che riceve periodicamente una rivista in abbonamento), si impegna a dare la preferenza al somministrante nella stipulazione di un contratto avente lo stesso oggetto. La prelazione è valida solo se non supera i cinque anni [1].

Tizio stipula con la società Alfa un contratto di fornitura elettrica, impegnandosi a pagare bimestralmente la bolletta che gli verrà inviata. All’interno del contratto c’è una clausola di prelazione che obbliga Tizio, nel caso in cui volesse cambiare compagnia, a comunicare alla società Alfa le condizioni proposte da terze società affinché la stessa Alfa possa valutare la possibilità di adeguarsi ad esse e di sottoscrivere un nuovo contratto con Tizio.

La prelazione convenzionale o volontaria (così chiamata in quanto pattuita tra le parti) di cui ti ho appena parlato vincola una delle parti a preferire l’altra nel caso di nuova contrattazione: per consentire ciò, occorre che il beneficiario della prelazione sia messo al corrente delle condizioni offerte dal terzo, affinché valutare se adeguarsi a queste oppure no. Facciamo un altro esempio di diritto di prelazione.

Caio si mette d’accordo con Sempronio affinché lo rifornisca trimestralmente di legname al prezzo di 500 euro a trasporto; nell’accordo prevedono anche l’obbligo per Caio di comunicare a Sempronio eventuali condizioni propostegli da terzi per un nuovo contratto di rifornimento. Dopo un anno, Caio ha trovato Mevio che è disposto a rifornirlo di legname ogni tre mesi al prezzo di 400 euro. Se Caio ha intenzione di stipulare un nuovo contratto con Mevio, dovrà prima comunicare l’offerta ricevuta (400 euro) e, solo se Sempronio non accetta di adeguarsi a quelle condizioni, potrà stipulare l’accordo con Mevio.

La violazione del patto di preferenza

Secondo il Codice civile, colui che è obbligato a dare la preferenza deve comunicare le condizioni propostegli da terzi a colui che beneficia della prelazione, il quale a sua volta deve comunicare, nel termine stabilito, se intende avvalersi del proprio diritto di prelazione o meno.

Dunque, dalla prelazione sorgono due obblighi:

  • per colui che si è impegnato ad accordare la preferenza, quello di comunicare le condizioni contrattuali propostegli da terzi;
  • per colui che gode della prelazione, di rispondere nei tempi concordati o, comunque, il prima possibile.

La violazione di uno di questi due impegni comporta l’obbligo di risarcire il danno all’altra parte.

La prelazione ereditaria

Il diritto di prelazione è ben noto anche in tema di eredità: secondo il codice civile, il coerede che intende vendere a terzi la propria quota o parte di essa deve notificare la proposta di vendita, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. La preferenza deve essere esercitata nel termine di due mesi. in mancanza di notificazione, i coeredi hanno il diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria [2].

Quella appena descritta è una prelazione ereditaria a tutti gli effetti, prevista direttamente dalla legge e, pertanto, non derogabile. È questa la principale differenza con la prelazione volontaria o convenzionale vista nei paragrafi precedenti: la prelazione ereditaria è di tipo legale e, quindi, non ci si può sottrarre.

Il meccanismo, tuttavia, è sempre lo stesso: chi ha l’obbligo di prelazione deve comunicare ai soggetti cui la legge accorda preferenza le condizioni di vendita proposte da terze persone; se i prelazionari accettano nel termine di due mesi, la vendita dovrà avvenire con costoro e non con i terzi. Se l’obbligato alla prelazione non rispetta questo impegno, cioè non comunica le condizioni di vendita e, dunque, cede la sua parte ad altri, i prelazionari potranno agire in tribunale per ottenere ciò che loro spettava: è il cosiddetto retratto successorio.

Tizio e Caio ereditano un immobile dalla propria defunta madre. Poiché Tizio non vuole condividere l’abitazione col fratello, decide di vendere la sua quota del 50% a un suo amico, Sempronio, il quale gli offre 200mila euro. Prima di poter procedere, Tizio deve formalmente comunicare per iscritto a Caio, suo fratello, le condizioni offertegli da Sempronio. Entro due mesi Caio dovrà far sapere al fratello cosa intende fare: se vuole acquistare lui la sua quota al prezzo di 200mila euro, allora potrà farlo e Tizio non potrà opporsi; se, al contrario, ritiene che il prezzo sia troppo elevato e ne offre uno inferiore, oppure non è affatto interessato all’acquisto, allora Tizio sarà libero di cedere la sua proprietà a Sempronio.

Retratto successorio e prelazione ereditaria

Il punto forte della prelazione ereditaria consiste nella tutela fornita ai prelazionari, cioè a coloro che godono della preferenza ma il cui diritto sia stato violato. Come anticipato, secondo la legge i coeredi a cui non sia stato proposto l’acquisto possono comunque appropriarsi della quota di eredità ceduta a terzi riscattandola direttamente da questi. Ma non solo: i coeredi prelazionari hanno anche diritto al risarcimento dei danni nei confronti del coerede che non ha rispettato il loro diritto.

Dunque, nel caso di prelazione ereditaria i coeredi possono da un lato agire contro il coerede per il risarcimento del danno e, dall’altro, sostituirsi  al terzo acquirente nell’acquisto della quota ereditaria al prezzo pagato e non l’effettivo valore di mercato. Se si fosse trattato di prelazione volontaria, invece, essi avrebbero solo potuto agire contro il coerede alienante per il risarcimento del danno.

Secondo la Corte di Cassazione [3], qualora un coerede abbia alienato ad un estraneo la totalità o parte della sua quota e non abbia notificato agli altri coeredi la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, ossia non li abbia posti in condizione di esercitare il loro diritto di prelazione, il negozio concluso è perfettamente valido tra le parti ma i coeredi che non sono stati informati sono ammessi all’esercizio del diritto di riscatto verso il terzo acquirente e suoi aventi causa. Il diritto di riscatto, peraltro, è attribuito singolarmente a ciascun coerede.

Tizio, Caio e Sempronio sono tre fratelli che ereditano dal padre lo stesso immobile abitativo. Tizio non sa che farsene della sua quota e trova un acquirente, Mevio, che gli offre 150mila euro per la sua parte. Tizio, dimenticandosi di informare i fratelli, stipula l’atto di compravendita e cede la sua quota a Mevio. Caio e Sempronio, venuti a sapere della vendita, esercitano entrambi il diritto di riscatto versando a Mevio i 150mila euro che aveva pagato a Tizio e acquistando la quota. Contro Tizio esercitano azione di risarcimento dei danni per aver violato il loro diritto di prelazione.

La prelazione nella locazione

Un’altra ipotesi di diritto di prelazione è quello previsto per il conduttore di immobile. Secondo la legge [4], il locatore, alla scadenza del primo quadriennio, ha il diritto il non procedere al rinnovo del contratto se intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello nel quale eventualmente abiti. In tal caso, l’inquilino ha diritto a essere preferito rispetto ad altri acquirenti.

Perché si possa esercitare la prelazione locatizia occorre che:

  • la vendita intervenga alla prima scadenza;
  • il locatore non abbia altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione.

Se tali circostanze ricorrono entrambe, il proprietario, prima di vendere, deve comunicare al conduttore per iscritto la sua intenzione di vendere. Il conduttore, dunque, è prelazionario rispetto al locatore che intenda vendere il proprio immobile.

Prelazione locatizia: come funziona?

La prelazione locatizia funziona proprio come tutte le altre: il locatore deve comunicare (con atto notificato mediante ufficiale giudiziario o con una normale raccomandata a/r) il corrispettivo e le condizioni di compravendita al conduttore/prelazionario, con l’invito a esercitare il suo diritto di prelazione entro il termine massimo di  sessanta giorni.

Nel caso in cui l’inquilino decida di esercitare il proprio diritto di prelazione, dovrà provvedere a versare il prezzo di acquisto entro trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello in cui gli sia stata notificata la comunicazione del proprietario.

Le regole inerenti il diritto di prelazione nella locazioni commerciali sono di fatto le medesime stabilite per le locazioni abitative.

Tizio vive in affitto nella casa di Caio. In vista della scadenza dei primi quattro anni di contratto, Caio notifica a Tizio la volontà di non rinnovare la locazione perché intenzionato a vendere l’immobile a Sempronio al prezzo di centomila euro. Tizio ha sessanta giorni di tempo per decidere se acquistare lui stesso la casa in cui già vive, pagando il prezzo indicato, oppure di andare via alla scadenza convenuta.

La prelazione all’interno dell’impresa familiare

Il diritto di prelazione spetta anche a coloro che fanno parte di un’impresa familiare. Per impresa familiare si intende quell’attività commerciale alla quale collaborano il coniuge, i parenti entro il terzo grado (figli, nonni, fratelli, ecc.) e gli affini entro il secondo dell’imprenditore.

Ebbene, secondo la legge [5], in caso di divisione ereditaria o di trasferimento dell’azienda, i familiari partecipanti all’impresa hanno il diritto di prelazione sull’azienda negli stessi termini e con le stesse modalità viste sopra per la prelazione ereditaria e il diritto di riscatto conseguente.

Tizio è titolare di un’impresa familiare dedita alla produzione di miele; all’interno dell’azienda lavorano la moglie, Caia, e i figli, Tizietto e Caietto. Ad un certo punto, Tizio decide di cedere la sua attività: per poterlo fare, però, deve mettere Caia, Tizietto e Caietto in condizione di poter acquistare per primi l’azienda, rendendoli informati dell’offerta ricevuta da terzi.


note

[1] Art. 1566 cod. civ.

[2] Art. 732 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 3241 del 12 ottobre 1968.

[4] Art. 3, lett. g), n. 431/1998.

[5] Art. 230-bis cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube