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Preliminare diverso dal contratto definitivo

8 Settembre 2019
Preliminare diverso dal contratto definitivo

Clausole del compromesso non riprodotte nel definitivo, differenze tra preliminare e rogito: cosa prevale? La giurisprudenza recente.

Hai firmato un compromesso per l’acquisto di un appartamento. Nel contratto preliminare, era indicata la possibilità di pagare a rate una parte del prezzo che non è stata riprodotta nel contratto definitivo. In più, era prevista la cessione di un garage che, nell’atto davanti al notaio, non figura. Cosa succede in questi casi? Se il preliminare è diverso dal contratto definitivo quale dei due prevale? Ci sono alcune cose che devi sapere per risolvere questo quesito legale. E la spiegazione te la fornisce la Cassazione in una recente sentenza [1].

Ma procediamo con ordine e vediamo cosa succede nell’ipotesi in cui alcune clausole del compromesso non siano riprodotte nel definitivo.

Preliminare: cos’è e che valore ha

È nella pratica commerciale, in occasione della compravendita di un immobile, arrivare davanti al notaio per la stipula del rogito dopo aver già firmato un contratto preliminare, volgarmente chiamato compromesso.

Questo contratto deve essere registrato, ma può essere siglato su una scrittura privata, anche in assenza di notaio. Esso ha lo scopo di “prenotare” l’affare, vincolando le parti. In particolare, l’una si impegna a vendere e l’altra ad acquistare, in un successivo momento predeterminato, nel compromesso stesso.

In questo modo, si può ottenere maggior tempo prima del rogito, senza rischio di perdere l’opportunità della compravendita, tempo che può essere speso per compiere le attività preliminari al passaggio di proprietà dell’immobile come, ad esempio, la formalizzazione e l’erogazione del mutuo, il trasloco, l’eventuale ottenimento di permessi, autorizzazioni e sanatorie, ecc..

Dunque, il preliminare non trasferisce la proprietà, ma fa sì che le parti non si tirino più indietro.

Leggi anche Che valore ha un preliminare di vendita non registrato.

Differenze tra preliminare e rogito

Proprio perché il preliminare ha una sorta di “effetto prenotativo”, esso viene successivamente assorbito dal contratto definitivo, quello cioè che, stipulato davanti al notaio, serve a trasferire la proprietà (il cosiddetto rogito) con la conseguenza che eventuali difformità tra compromesso e rogito si risolvono facendo prevalere quest’ultimo.

È, difatti, il contratto definitivo a sostituire tutte le precedenti pattuizioni tra le parti, potendo anche modificarle, sostituirle o cancellarle del tutto. Insomma, tutto ciò che non viene scritto nel contratto definitivo non ha valore anche se riportato nel compromesso. Né c’è possibilità di rivalersi contro il venditore che “ha promesso e non mantenuto” perché chi partecipa alla stipula del rogito, lo legge, lo comprende e lo firma dinanzi, peraltro, a un pubblico ufficiale che attesta la presenza e la consapevolezza delle parti circa il contenuto dell’atto stesso.

Insomma, bisogna fare molta attenzione quando si firma un contratto di compravendita e verificare se questo presenta difformità rispetto al preliminare da far valere immediatamente prima della stipula.

Cosa può fare l’acquirente?

Tutto ciò che possono fare l’acquirente ed il venditore per evitare brutte sorprese è telefonare allo studio notarile incaricato di redigere il rogito e farsi inviare una copia della bozza qualche giorno prima, in modo da sottoporla ad attenta analisi e verifica di corrispondenza con il preliminare. Se vi dovessero essere difformità, la parte interessata può rifiutarsi di sottoscrivere il definitivo per via del contenuto non concordato in anticipo. Dopo di ciò, si può ricorrere al giudice e chiedere una di queste soluzioni:

  • o lo scioglimento dal contratto (la cosiddetta risoluzione) con restituzione degli eventuali acconti anticipati e il risarcimento del danno per le spese già sostenute e l’affare perso;
  • oppure il trasferimento coattivo dell’immobile alle condizioni concordate con il preliminare.

Se il contratto definitivo non contiene l’indicazione delle pertinenze

Una soluzione diversa, però, si verifica quando il rogito, che prevede il trasferimento dell’immobile, non cita eventuali pertinenze come box auto, garage, cantina, soffitta. Proprio di recente, la Cassazione [2] ha detto che le pertinenze, seppur non menzionate nel contratto definitivo, seguono la stessa sorta del bene principale e, pertanto, la relativa proprietà si trasferisce automaticamente. In questo caso, dunque, la mancata indicazione della pertinenza nel contratto definitivo – sia che fosse stata menzionata nel preliminare o meno – non rileva e l’acquirente ne può rivendicare comunque la titolarità.

Leggi a riguardo Box auto non citato nell’atto di vendita.

La prevalenza del contratto definitivo sul preliminare 

Nella sentenza in commento [1], la Cassazione non fa che ribadire un principio ormai consolidato: quello del cosiddetto “assorbimento del preliminare” o della prevalenza del contratto definitivo sul compromesso. Come già sancito in passato dalla stessa Corte [3], il contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni tra le parti. Secondo la dottrina, però, sebbene il contenuto dell’atto pubblico prevalga sul preliminare, quest’ultimo può in astratto essere utilizzato per indagare sulla comune intenzione delle parti, ossia per interpretare nel modo più corretto le clausole ambigue del contratto definitivo.

Al riguardo, la Suprema Corte ha chiarito che il contratto preliminare e il contratto definitivo si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta: nel primo caso, ad impegnare le parti a prestare in un momento successivo il loro consenso al trasferimento della proprietà; nel secondo, ad attuare il trasferimento stesso senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà [4]. Secondo tale orientamento della giurisprudenza, nel caso di differenze tra compromesso e definitivo, si considerano le clausole di quest’ultimo contratto.

Il contratto preliminare determina solo l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo; per cui resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva [5].

È stato ulteriormente puntualizzato in giurisprudenza che la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – che deve risultare per atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti, contemporaneamente, alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo [6].

note

[1] Cass. sent. n. 21951/19 del 2.09.2019.

[2] Cass. sent. n. 21656/19.

[3] Cass. n. 9063/2012; Cass. n. 15585/2007; Cass. n. 233/2007; Cass. n. 2824/2003  

[4] Cass. n. 21381/2006

[5] Cass. n. 15585/2007; Cass. 11262/2003; Cass. n. 2824/2003; Cass. n. 5635/2002; Cass. n. 4354/1998.

[6] Cass. n. 233/2007

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 6 maggio – 2 settembre 2019, n. 21951

Presidente Orilia – Relatore Correnti

Fatti di causa

M.A. propone ricorso per cassazione contro Mo.Gu. e S.G. , in proprio e quali soci illimitatamente responsabili della So.Co immobiliare snc di Gu.Mo. & C., che resistono con controricorso e successiva memoria fuori termine in prossimità della adunanza camerale del 22.2.2019, avverso la sentenza della Corte di appello di Lecce n. 374/2015 che, in accoglimento dell’appello di questi ultimi ed in riforma della impugnata sentenza, ha rigettato la sua domanda, condannandolo alle spese del doppio grado.

La causa, introdotta dal M. sul presupposto che aveva stipulato un preliminare per l’acquisto di un immobile per il prezzo di Lire 145.000.000 di cui 45.000 versate al compromesso ed il resto da versare al momento del rogito in contanti ovvero mediante accollo di mutuo e che era stato costretto a versare alla Banca Euro 23.815.750 per rate insolute ed interessi di mora, aveva registrato la resistenza dei convenuti circa l’esistenza di un contratto definitivo in cui il prezzo era stabilito in Lire 110.000 dandosi atto che per Lire 100.000.000 l’acquirente si accollava la parte di mutuo per intero sino alla totale estinzione.

Il Tribunale aveva accolto la domanda ritenendo che il contratto definitivo non potesse comportare a carico dell’acquirente l’assunzione di maggiori oneri non previsti nè convenuti mentre la Corte di appello, qualificata la fattispecie come accollo esterno cumulativo, ha ritenuto che il pagamento rientrasse nell’obbligazione assunta.

Il contratto definitivo costituisce l’unica fonte di diritti ed obbligazioni ma in entrambi gli atti (preliminare e definitivo) era stabilito, quale modalità di pagamento del saldo del prezzo, pari a lire 100 milioni, l’accollo del mutuo gravante sull’unità immobiliare oggetto della vendita.

All’adunanza camerale del 22.2.2019 la causa è stata rimessa alla pubblica udienza.

Il ricorrente ha presentato memoria.

Ragioni della decisione

Il ricorrente denunzia: 1) violazione dell’art. 345 c.p.c., perché il primo giudice era stato chiamato a rispondere della declaratoria di simulazione del contratto definitivo relativamente al prezzo mentre in appello si chiedeva di accertare che il M. non aveva diritto al regresso; 2) violazione degli artt. 1268 e 1273 c.c., in relazione al rogito parzialmente riportato.

Ciò premesso, osserva questa Corte Suprema:

Il primo motivo, a prescindere dalle contestazioni dei controricorrenti circa la rinunzia nel corso del giudizio di primo grado alla domanda di simulazione ed alla assenza di eccezioni dell’appellato in sede di costituzione in secondo grado, trascura che, in ogni caso, rispetto alle difese di primo grado, sorgeva il diritto dei soccombenti di impugnare la prima decisione, tanto più che il ricorrente, a pagina tre, nella esposizione del fatto, riconosce che controparte aveva contestato quanto asserito nell’atto introduttivo.

Le tesi svolte in appello non modificavano l’originaria contestazione alle pretese attoree.

Non si trattava di domanda nuova perché in primo grado si era discusso di accollo e la riconvenzionale di simulazione era stata oggetto di espressa rinunzia.

Sul secondo motivo è utile ricordare che la giurisprudenza prevalente ritiene che il contratto definitivo costituisca l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni tra le parti (Cass. 5.6.2012 n. 9063, Cass. n. 15585/2007, Cass. n. 233/2007, Cass. n. 2824/2003), a differenza di parte della dottrina che, in virtù della teoria procedimentale, ritiene utile la valutazione del collegamento funzionale tra preliminare e definitivo.

Il contenuto dell’atto pubblico prevale sul preliminare ma quest’ultimo può in astratto essere utilizzato per indagare sulla comune intenzione delle parti.

L’opera dell’interprete, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito che sfugge al sindacato di legittimità se sufficientemente motivato (e pluribus, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753).

Anche una scrittura che abbia preceduto l’accordo può essere utilizzata per indagare la comune intenzione delle parti (Cass. n. 5283/83).

Nella specie, la sentenza ha qualificato l’accollo come cumulativo esterno in base all’atto pubblico.

La motivazione della sentenza che ha ricostruito la vicenda non regge, tuttavia, alle critiche del ricorrente.

L’accollo obbliga nei limiti in cui è stato assunto il debito (art. 1273 c.c., u.c.) ed il debito del venditore era stato assunto come modalità di pagamento del prezzo residuo dell’immobile.

Il terzo accollante aveva diritto a ripetere quanto pagato in più (indebito).

Nessuna parola la sentenza spende al riguardo in ordine alla circostanza che l’accollo del mutuo riguardava l’importo di Euro 100.000 indicato come residuo prezzo sia nel preliminare che nel definitivo.

Peraltro, una diversa soluzione in ordine alla interpretazione della clausola di accollo porterebbe a conseguenze aberranti e contro il principio della interpretazione di buona fede perché il compratore verrebbe alla fine a pagare un prezzo non concordato e di gran lunga superiore.

Donde il rigetto del primo motivo e l’accoglimento del secondo, con cassazione e rinvio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Lecce, altra sezione.


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