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Chi trascrive il pignoramento immobiliare

26 Settembre 2019 | Autore: DAVIDE LUCIANI
Chi trascrive il pignoramento immobiliare

La trascrizione del pignoramento immobiliare porta con sè numerose conseguenze giuridiche ed economiche: vediamo quali sono e come funziona tale procedura. 

Il pignoramento di un immobile è un argomento che nessuno vorrebbe mai trattare. Implica che qualcosa, nei nostri piani, non è andata come avevamo programmato. E’ una fase della vita con cui nessuno vorrebbe avere a che fare, ma che può capitare. Un investimento sbagliato o un progetto che non ha avuto gli esiti sperati possono portare su questa strada. Spesso, però, si fa l’errore di guardare solo il lato del debitore. Dove c’è questa figura è inevitabile che ci sia un creditore. A volte, il pignoramento può essere l’ultimo tentativo per rientrare di un credito non saldato. Per questo quando si parla di tale argomento vanno pesati i due piatti della bilancia

Chi trascrive il pignoramento immobiliare? Quali sono le procedure da seguire? Non importa che tu sia debitore o creditore. Queste sono domande che hanno bisogno di una risposta. Vediamo quindi di fare chiarezza sulle tematiche che andremo ad affrontare.

La prima cosa che devi sapere è che non esiste un importo minimo di debito per poter mettere in pratica questa procedura. Ciò non toglie che un atto simile va compiuto con buonsenso. I tempi sono lunghi, oltre che costosi.

Quindi, se puoi agire in altro modo, è giusto che tu prenda in considerazione ipotesi alternative. Mi riferisco al pignoramento di beni mobili, come ad esempio l’auto o il conto corrente del debitore. L’espropriazione forzata dovrebbe essere l’ultima carta da giocare, nel caso non avessi altra scelta. Ciò può verificarsi se l’importo che devi incassare è troppo alto o se non esistono altri beni intestati al debitore da requisire.

Vediamo ora di spiegare quali sono i passi da compiere in queste circostanze.

Cosa si intende per immobile

Prima di entrare nel dettaglio della nostra guida, credo sia doveroso un piccolo ripasso terminologico sulla materia che andremo ad affrontare.

Un errore comune è credere che con il termine «immobile» si intenda solo una casa o un edificio. In realtà il concetto è molto più ampio. La giurisprudenza divide i beni immobili in due categoria: per natura o per legge.

Con la prima espressione, ci si riferisce a quei beni che non possono essere spostati senza modificarne la destinazione d’uso. Non solo gli edifici, dunque, ma anche i terreni, le sorgenti e gli alberi. Quelli per determinazione di legge sono, invece, quelli che per natura non sono ancorati al suolo, ma che la legge fa rientrare comunque nella categoria sopra citata. Alcuni esempi possono essere i mulini o altri edifici galleggianti saldamente assicurati alla riva e destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.

Va ricordato che con il pignoramento, oltre all’immobile nel suo complesso è possibile requisire anche tutto ciò che esso comporta. Ciò significa non solo eventuali mobili, pertinenze o terreni, ma anche i suoi frutti naturali. Ad esempio, se un appartamento è affittato si può requisire il canone a compensazione parziale del debito. Lo stesso criterio si può adottare per gli altri diritti reali come l’enfiteusi, la nuda proprietà e l’usufrutto.

Gli atti preliminari del pignoramento

Sono in molti a fare confusione tra pignoramento [1] ed espropriazione. In realtà, i due termini non sono sinonimi, anche se vengono usati come tali. Il secondo non è altro che un atto conseguente del primo. Quando si decide di percorrere questa strada, infatti, non si procede subito con la requisizione del bene. Il primo passo è l’invio di un’ingiunzione di pagamento da parte di un ufficiale giudiziario. Per poter rendere efficace l’operazione è necessario che il delegato abbia con sé un titolo esecutivo e una lettera di precetto.
Questi due documenti devono essere recapitati presso il domicilio del debitore. Vediamo nel dettaglio di cosa trattano.

Il titolo esecutivo di norma è un documento che contiene la sentenza di un giudice in seguito ad una causa intrapresa dal creditore con il debitore. Può anche essere un decreto ingiuntivo. In questo caso, non è necessario intentare una causa per ottenerlo. Il magistrato la emette quando il creditore è in possesso di documenti che dimostrano senza ombra di dubbio il suo diritto a essere pagato. Anche le cambiali e gli assegni non saldati rientrano nella tipologia di cui stiamo trattando. In tali circostanze, è possibile rivolgersi ad un pubblico ufficiale per farli protestare. Il protesto non è altro che una certificazione di mancato pagamento.

La lettera di precetto, invece, corrisponde all’intimazione di saldare quanto riportato dal titolo esecutivo aumentato degli interessi e delle spese. Il suddetto documento contiene anche il termine entro cui il debito va onorato. Quest’ultimo non può essere inferiore a dieci giorni dal momento della notifica. Se entro la data fissata il debitore non provvede ad ottemperare ai suoi doveri, si può procedere al pignoramento. La lettera di precetto ha una validità di novanta giorni. Il creditore, dunque, non può superare tale data per iniziare la pratica. Se lo fa, bisognerà effettuare un’altra notifica.

La conversione del pignoramento

Il pignoramento di un bene immobile non ha un effetto immediato sul suo proprietario. Egli infatti conserva la proprietà e il possesso del bene, ma non può disporne liberamente.

Esiste, inoltre, un articolo del Codice civile [2] che permette al debitore di sostituire ai beni mobili o immobili pignorati una somma di denaro che sia comprensiva del proprio debito maggiorato degli interessi e di tutte le spese di procedura che il creditore ha dovuto anticipare. Tale articolo è stato poi integrato recentemente con un Decreto Legge [3] che ha aggiunto elementi significativi a riguardo.

Per rendere operativa la procedura di conversione, oltre ad un’istanza, è necessario depositare una somma di denaro non inferiore a un sesto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento. Il termine che passa tra la decisione del giudice sulla somma da versare e l’effettivo deposito del denaro non può essere superiore a trenta giorni. Attenzione. Non sempre va versata l’intera somma.

Quando le cose pignorate sono costituite da beni immobili o da cose mobili, se ricorrono giustificati motivi, il giudice può disporre che il debitore paghi a rate entro un massimo di quarantotto mesi. In questo caso saranno dovuti anche eventuali interessi maturati. Il creditore o i creditori, verranno pagati ogni sei mesi dal giudice. Esiste, però, una condizione: nel caso in cui il debitore salti anche una sola rata o ne ritardi il pagamento per un periodo superiore ai trenta giorni, le somme versate non saranno più considerate a risarcimento del debito, ma come beni pignorati. Ciò significa che il giudice, su richiesta del creditore, farà ripartire l’azione di esproprio.

La parte più importante che è stata aggiunta dal Decreto Legge riguarda una forma di tutela dei debitori che vantano a loro volta crediti dallo stato o di altre pubbliche amministrazioni. Se, infatti, viene dimostrato, al momento dell’udienza di pignoramento, che si devono riscuotere crediti per un ammontare uguale o superiore ai debiti che si devono versare, il giudice dispone il rilascio dell’immobile per una data compresa tra il sessantesimo e novantesimo giorno successivo a quello della pronuncia del decreto.

Quali effetti ha la trascrizione

A cosa serve la trascrizione del pignoramento? La risposta è semplice: a renderlo opponibile a terzi. Immagina un eventuale acquirente dell’immobile che voglia acquistarlo. Avrà bisogno di prendere tutte le informazioni a riguardo. Tra queste non può mancare certo il fatto che l’immobile sia libero o meno da vincoli giudiziari.

Quando il pignoramento ha inizio, il debitore diventa custode dell’immobile con tutti i suoi frutti e le sue pertinenze. Ciò significa che può continuare ad abitarci, ma non può venderlo, né modificarne la struttura in alcun modo. Se, invece, quest’ultimo non abita la casa, toccherà al giudice nominare un custode. Attenzione: questa azione non avviene d’ufficio. Deve esserci un’istanza da parte del creditore pignorante.

Può anche accadere che il pignoramento sia trascritto in modo errato. In questo caso, l’atto non è valido. Si potrà comunque porre rimedio a questo errore eseguendo una nuova notifica e una sua corretta trascrizione.

Cosa bisogna fare prima di trascrivere un pignoramento

Prima di eseguire un pignoramento è necessario compiere alcune operazioni preliminari. Per prima cosa bisogna accertare quali sono i beni di proprietà che possono esseri sottoposti a tale azione. Questa informazione possono fornirla solo due persone: il debitore o, più realisticamente, i suoi legali. Per controllare la veridicità di tali informazioni bisognerà poi eseguire ricerche mirate nei pubblici Registri Immobiliari.

E’ necessario quindi essere sicuri che gli immobili che si vuole far pignorare siano effettivamente intestati al debitore e che non abbiano già ulteriori ipoteche a loro carico. Per fare ciò, basterà munirsi di una visura ipocatastale dell’immobile che può essere facilmente richiesta online. In questo modo si potranno conoscere i dati del proprietario o dei comproprietari, ma anche capire se siano oggetti di situazioni giuridiche che possono comprometterne il valore.

La seconda operazione da compiere è la valutazione degli immobili. E’ necessario capire se il loro valore commerciale sia congruo per coprire il debito. In questo caso, ti consiglio di rivolgerti ad un professionista.

Chi effettua la trascrizione

Dopo che è stata effettuata la notifica del pignoramento, si hanno a disposizione quindici giorni per effettuare la trascrizione. Quest’operazione è a carico dell’ufficiale giudiziario o del creditore. Solitamente, però, è sempre chi ha un interesse personale ad occuparsene.

Per poter effettuare la trascrizione è necessario recarsi presso la Conservatoria dei Registri immobiliari per consegnare il suddetto atto portando con sé alcuni documenti: la nota di iscrizione a ruolo, le copie conformi del titolo esecutivo, l’atto di precetto, l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione. L’impiegato addetto trascriverà l’atto di pignoramento e restituirà una delle copie. Con questi documenti in mano bisognerà recarsi presso il Tribunale competente per poter dar corso alla procedura esecutiva.

Sulla nota di trascrizione è giusto fare una precisazione. Stando a quanto definito dal giudice dell’esecuzione del tribunale di Torre Annunziata [4], il suo mancato deposito al momento dell’iscrizione a ruolo, da parte del creditore, non causa l’inefficacia del pignoramento. La nota, infatti, può essere depositata anche in un momento successivo e, comunque, non oltre la pronuncia dell’ordinanza di vendita.

Diverso, il caso in cui a procedere alla trascrizione sia l’ufficiale giudiziario. In questo caso, infatti, poiché la nota deve poi essere consegnata al creditore, non sono ammessi ritardi.

Ti ricordo che la trascrizione ha durata ventennale.

I costi del pignoramento immobiliare

Abbiamo già detto che la procedura del pignoramento immobiliare è lunga e costosa. Quali sono di preciso le spese da affrontare? Rimanendo solo nell’ambito delle procedure di trascrizione ecco quanto bisogna spendere.

Per ottenere l’atto notificato da far trascrivere è necessario acquistare una marca da bollo da 16,00 euro ogni quattro pagine dell’atto di pignoramento. Vanno, inoltre, apposte sul documento originale una marca da bollo di 11,54 euro (per gli atti fino a quattro pagine) o di 13,47 (per più di quattro pagine). La trascrizione comporta il pagamento di 299 euro mediante F23 e una marca da bollo da 16 euro ogni quattro pagine. Infine, per poter procedere all’iscrizione presso la Cancelleria, si dovrà corrispondere un contributo unificato di 278,00 euro ed una marca da bollo di 27,00 euro.

Ora, abbiamo fatto chiarezza sulla trascrizione del pignoramento immobiliare e su tutto ciò che questo comporta.

Pignoramento: che cos’è? GUARDA IL VIDEO



Di DAVIDE LUCIANI

note

[1] Art. 543 cod. civ.

[2] Art. 495 cod. civ.

[3] D. L. n.135 del 14.12.2018.

[4] Trib. Torre Annunziata ord. del 15.01.2019.


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