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Diritto di prelazione sugli immobili

26 Settembre 2019 | Autore:
Diritto di prelazione sugli immobili

Quando si ha la precedenza per l’acquisto di una casa se si è inquilino o erede? Come funziona la procedura?

Puoi acquistare o affittare una casa prima di chiunque altro? Sì, quando eserciti il diritto di prelazione sugli immobili. Che si tratti di immobili ad uso abitativo o commerciali. La legge, però, richiede certi requisiti per poter far valere questo diritto. Anche se nulla vieta in un contratto tra privati di inserire una clausola in merito. Cosa che non accade molto spesso ma che, tecnicamente, è possibile.

Le circostanze in cui si può fare ricorso al diritto di prelazione sugli immobili sono diverse. Ad esempio, se sei un inquilino e il tuo padrone di casa vuole vendere la casa alla scadenza del primo contratto e lui non ha altri immobili ad uso abitativo tranne quello in cui abita normalmente. Il primo ad essere sentito per l’operazione, come vedremo tra poco, sei tu.

Altra circostanza che può far scattare il diritto di prelazione sugli immobili è quella in cui tu, insieme ad altre persone, hai ricevuto una casa da un parente defunto ed uno dei coeredi decide di vendere la sua parte ad un soggetto estraneo alla famiglia. In questo caso, tu e gli altri coeredi avete il diritto di essere consultati per primi per, eventualmente, rilevare quella parte.

Esiste anche il diritto di prelazione sugli immobili ad uso commerciale, anche se viene solo applicato a certe condizioni. Tuttavia, la legge tutela questa possibilità. Quello che, invece, non esiste di per sé è il diritto di prelazione sugli immobili confinanti, anche se, come si diceva prima, tra privati tutto è possibile: sarebbe perfettamente legale fare un contratto tra due dirimpettai in cui si stabilisce che il primo che ha intenzione di vendere deve dare la precedenza all’altro e soltanto dopo sentire altre persone interessate all’acquisto.

Ecco, dunque, nel dettaglio ciò che bisogna sapere a proposito del diritto di prelazione sugli immobili.

Che cos’è il diritto di prelazione?

Vediamo, innanzitutto, di che cosa stiamo parlando. Il diritto di prelazione è quello che impedisce la vendita di un bene (in questo caso un immobile) senza riconoscere ad una o a più persone che esercitano tale diritto una sorta di precedenza rispetto ad altri soggetti a parità di condizioni. Questo significa che se il proprietario dell’immobile decide di metterlo sul mercato, deve concedere al prelazionario, cioè al titolare del diritto di prelazione, tale precedenza nell’acquisto ma non ci può speculare sopra: il prezzo richiesto a terzi deve essere lo stesso preteso dal prelazionario.

Pertanto, e affinché il diritto di prelazione sugli immobili abbia un suo fondamento, ci possono essere:

  • la volontà delle parti di accettare la prelazione (il titolare del diritto può anche rifiutarla liberamente, non è obbligato ad acquistare la casa se non lo desidera);
  • la tutela della legge di tale diritto, nelle forme e alle condizioni stabilite.

Ci può essere, quindi, un accordo tra le parti, chiamato patto di prelazione, in virtù del quale il titolare di tale diritto dovrà essere preferito nel caso in cui l’altra parte decidesse di vendere o, comunque, di trasferire un immobile.

Nel caso in cui il patto di prelazione volontaria non venga rispettato dal concedente, cioè dal proprietario dell’immobile che deve essere venduto, costui dovrà risarcire il titolare del diritto. Ma si limiterà «soltanto» a questo: chi ha acquistato la casa, magari ad un prezzo più alto garantendo al proprietario un vero affare, potrà tenersela.

La seconda possibilità, invece, è la prelazione legale, cioè quella tutelata dalla legge. Prevede che se il proprietario dell’immobile non osserva il diritto di prelazione e vende la casa ad un terzo (sempre per garantirsi un affare perché l’acquirente paga di più), il titolare del diritto può agire nei confronti dell’acquirente e pretendere il riscatto dell’immobile. Significa che l’operazione di compravendita non è valida.

Il diritto di prelazione sugli immobili ad uso abitativo

Mettiamo il caso che tu abbia appena firmato un contratto di affitto per trasferirti a vivere in un appartamento. Come sicuramente saprai, avrai avuto due opzioni: la scelta del canone libero, che comporta un contratto di 4 anni + 4 di rinnovo alla scadenza, e quella del canone concordato, il cosiddetto 3+2.

Il tuo padrone di casa, però, decide ad un certo punto di vendere la casa. La legge sancisce, alle condizioni che vedremo tra un istante, che tu abbia il diritto di prelazione alla prima scadenza. Che cosa significa?

Significa che se il proprietario vuole vendere la casa dopo i primi 4 anni di contratto, nel caso del canone libero, o dopo i primi 3 se c’è un canone concordato, tu avrai il diritto di prelazione [1]. Non potrà, cioè, venderla ad una terza persona alla prima scadenza del tuo contratto senza prima averti chiesto se ti interessa acquistarla a parità di condizioni rispetto agli altri.

Il tuo diritto di prelazione legale in questo caso si basa su due presupporti:

  • che il locatore non ti voglia rinnovare il contratto alla prima scadenza perché vuole vendere la casa;
  • che il locatore non abbia un altro immobile di sua proprietà diverso da quello in cui vive abitualmente.

Ci sono, però, dei casi in cui non c’è il diritto di prelazione. Succede quando il proprietario:

  • vuole vendere dopo la prima scadenza contrattuale;
  • vuole regalare l’immobile o assegnarlo in una società;
  • vuole affittarlo ad un altro inquilino alla scadenza del contratto;
  • vuole assegnarlo al coniuge o ad un altro parente entro il secondo grado;
  • vuole vendere tutta la palazzina in cui si trova l’immobile in oggetto;
  • è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria e, quindi, il diritto di prelazione ricade sui coeredi e non sull’inquilino;
  • ha rinnovato il contratto di locazione almeno una volta.

Il proprietario è tenuto a dare comunicazione scritta all’inquilino della sua volontà di vendere. Quello che non può fare è inserire nel contratto di affitto una clausola in cui impone all’inquilino di rinunciare al diritto di prelazione: tale clausola deve considerarsi nulla. È possibile, altresì, per il conduttore rinunciare volontariamente al diritto di prelazione nel momento in cui gli viene proposto.

Per ulteriori dettagli, leggi il nostro articolo Diritto di prelazione affitto.

Il diritto di prelazione sugli immobili ad uso commerciale

Un’altra legge disciplina il diritto di prelazione sugli immobili ad uso commerciale [2]. Anche in questo caso, se il proprietario del locale intende metterlo in vendita deve comunicarlo all’inquilino per iscritto. Sarà tenuto a farlo a mezzo ufficiale giudiziario (non basta la classica raccomandata a/r) o con mezzi equivalenti.

Il conduttore può esercitare il suo diritto di prelazione entro 60 giorni dalla data in cui ha ricevuto la comunicazione, purché accetti le condizioni avanzate dal locatore. Anch’egli, a questo punto, dovrà rispondere al proprietario con le stesse modalità (niente raccomandata a/r).

Nel caso in cui il proprietario accetti la proposta, e a meno che nella comunicazione non ci siano delle disposizioni diverse, l’inquilino deve pagare quanto dovuto per l’acquisto della casa entro 30 giorni a partire dal sessantesimo giorno in cui ha ricevuto la comunicazione e al momento della stipula del contratto di compravendita. Significa che se, ad esempio, l’ufficiale giudiziario gli consegna la lettera il 31 marzo, deve pagare entro il 30 giugno.

Che succede, però, se il contratto di affitto di un locale commerciale è intestato a più persone? In questo caso, il diritto di prelazione può essere esercitato da tutte oppure da una di loro se le altre vi rinunciano.

Se la prelazione viene violata, cioè se il proprietario venda ad un terzo senza averne dato comunicazione all’inquilino, quest’ultimo può esercitare il diritto di riscatto o di retratto entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto. Se non c’è opposizione al riscatto, il conduttore può versare il prezzo dell’immobile non più entro 30 giorni ma entro 3 mesi dalla prima udienza della causa o dalla data in cui la persona che ha acquistato l’immobile dichiari che non si oppone al riscatto.

Il diritto alla prelazione sugli immobili ereditati

Può capitare che tu abbia ereditato una casa insieme ad altri parenti e che uno di voi (tu o un fratello, un cugino) la voglia vendere. In questo caso scatta la prelazione sugli immobili ereditati, disciplinata dal Codice civile [3].

La normativa prevede che se il coerede ha intenzione di alienare in toto o in parte la sua quota di eredità ad una persona estranea al contesto familiare, deve prima sentire se gli altri coeredi sono interessati a rilevarla, previa indicazione del prezzo. In questo modo, si cerca di garantire che il bene donato dalla persona defunta non finisca nelle mani di uno sconosciuto.

Va da sé che gli altri coeredi sono liberi di rinunciare al diritto di prelazione sugli immobili di famiglia: non sono certo obbligati a tenerseli se non sono di loro interesse.

Attenzione, però: si ha diritto di prelazione solo se il coerede vuole vendere la propria quota o una parte di essa. Non esiste, invece, se la vendita interessa un solo bene, come può essere una casa, anche se sottomesso in parte alla comunione ereditaria. Perché? Perché tale vendita non comporta il subentro nella comunione ereditaria.

Paolo eredita insieme ai due fratelli, Maurizio e Giovanni, la casa del padre. Paolo vuole vendere la sua parte dell’immobile. Maurizio e Giovanni hanno il diritto di prelazione perché anche loro sono proprietari di una parte del bene ereditato.

Paolo eredita dal padre la casa sul mare. Maurizio, quella in cui abitavano in famiglia e Giovanni le due auto. Maurizio e Giovanni non hanno il diritto di prelazione sulla casa sul mare poiché non comporta il subentro di una persona estranea nella comunione ereditaria [4].


note

[1] Legge 431/1998.

[2] Legge 392/1978.

[3] Art. 732 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 76/2018 del 04.01.2018.


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4 Commenti

  1. Buongiorno, la mia casa ha 3 fondi di cui uno mio e l’appartamento sopra sempre mio, vorrei capire se sugli altri due che sono confinanti con 2 pareti ed il solaio ho il diritto di prelazione, in quanto il proprietario li ha fatti vedere per venderli, ma a me con tutto che gli ho espresso un anno fa il mio interesse, in quanto ne avrei anche bisogno, non ha chiesto se voglio acquistarli.. aspetto risposta grazie..

    1. Leggi i nostri articoli:
      -Diritto di prelazione immobile https://www.laleggepertutti.it/403424_diritto-di-prelazione-immobile
      -Prelazione: quando spetta https://www.laleggepertutti.it/218639_prelazione-quando-spetta
      -In questo articolo vedremo cosa si intende quando si parla di prelazione e quali sono i casi che la legge prevede in merito. https://www.laleggepertutti.it/272313_il-diritto-di-prelazione
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  2. Buongiorno,
    Sono comproprietario al 49% di un immobile tramandato in eredità dai miei trisavoli. La restante quota è frammentata tra circa altre 10 persone. Ci si sarebbe accordati tutti tranne uno a vendere l’immobile. Questa persona è proprietaria di una quota del 1% circa. Gli è stata proposto quindi di esercitare il suo diritto di prelazione e rilevare lui tutte le quote ma non è interessato. Questo ha bloccato quindi la compravendita. Come si agisce in questi casi? Grazie

    1. Per ulteriori informazioni leggi: Comproprietario di immobile non vuol più vendere: che succede?; Come esercitare la prelazione; Diritto di prelazione: esempi; Diritto di prelazione immobile; Prelazione: quando spetta. Per sottoporre il tuo caso specifico all’attenzione dei professionisti del nostro network, puoi richiedere una consulenza legale cliccando qui https://www.laleggepertutti.it/richiesta-di-consulenza

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