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Contratto preliminare o definitivo: quale prevale?

16 Marzo 2018 | Autore:
Contratto preliminare o definitivo: quale prevale?

Quale contratto prevale: il preliminare o il definitivo? Cosa fare in caso di discordanza tra preliminare e definitivo? Ecco le risposte

Il preliminare è un particolare  contratto con il quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto (il definitivo appunto), già delineato nei suoi elementi essenziali. Si è molto discusso in ordine ai rapporti sussistenti tra contratto preliminare e contratto definitivo. E allora ci si chiede quale dei due prevale in caso di discordanza dei contenuti tra l’una e l’altra delle due pattuizioni: prevale il contratto preliminare o il contratto definitivo?  Cosa fare in caso di discordanza tra preliminare e definitivo? Scopriamolo insieme.

Contratto preliminare o contratto definito: quale prevale?

Al riguardo, vi è chi ritiene che il contratto definitivo travolga sempre  il preliminare e chi, invece, considera il preliminare come un contratto già di per sé autonomo. Secondo la prima tesi, quindi, prevale sempre il contratto definitivo; secondo la teoria opposta, invece, a prevalere è sempre il preliminare.

Tra le due tesi sopra esposte, la teoria prevalente è quella che ritiene che sia il contratto definitivo a prevalere. Sul punto si segnala che con una recentissima pronuncia, la Corte di Cassazione [1] ha avuto modo di affermare il seguente principio di diritto, con riferimento ad un caso di compravendita immobiliare.

Il contratto definitivo di vendita immobiliare prevale sul preliminare e la diversità tra i due atti non determina un inadempimento. La stipula del secondo negozio (vale a dire il contratto definitivo), infatti, costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti all’accordo, a meno che le parti non abbiano manifestato una espressa volontà contraria.

Ed infatti, l’impostazione migliore è quella secondo cui il rapporto tra preliminare e definitivo debba essere ricostruito caso per caso, per verificare se le parti si siano lasciate o meno una certa libertà di contrattazione in ordine a singole parti del definitivo, o se invece quest’ultimo non sia che un semplice atto esecutivo, riproduttivo di accordi già presi col preliminare.

In questo contesto si è inserita una recente sentenza della Corte di Cassazione [2], la quale ha avuto modo di sottolineare che il prezzo della vendita si può desumere anche dal preliminare. In alcuni casi, infatti, il contratto preliminare o altri patti aggiuntivi possono essere utilizzati dal giudice per indagare sulla reale intenzione delle parti circa elementi essenziali del contratto, come ad esempio il prezzo. Con riferimento al prezzo della vendita, dunque, si può prendere in considerazione anche quello stabilito nel preliminare. Quindi, non è sempre vero che il definitivo travolge il preliminare o altri accordi precedenti. Per comprendere meglio, analizziamo un esempio, prendendo quale riferimento proprio la questione decisa di recente dalla Corte di Cassazione.

Preliminare o definitivo: ecco un esempio 

La vicenda all’esame della Suprema Corte prende le mosse da una lite insorta tra un imprenditore, che voleva vendere un immobile,  e due acquirenti. L’imprenditore con contratto preliminare si era obbligato a vendere un immobile ad un determinato prezzo. In seguito, però, il contratto definitivo è stato stipulato prevedendo una cifra più bassa. Tuttavia, a latere dell’atto pubblico, gli acquirenti avevano firmato altresì una scrittura privata, con la quale dichiaravano che si impegnavano a versare con il definitivo una cifra minore, in attesa che fossero completate alcune definiture. Ebbene, le definiture venivano eseguite, ma gli acquirenti non provvedevano a versare il saldo del prezzo per come risultante dal contratto preliminare e dalla scrittura privata. Da qui alle vie legali il passo è stato breve. L’imprenditore sosteneva che gli acquirenti dovessero pagare la differenza del prezzo; dal canto loro, gli acquirenti sostenevano invece che il prezzo dovuto era quello e soltanto quello risultante dal contratto definitivo di compravendita e che nessuna rilevanza può essere attribuita al preliminare o ad altro accordo aggiuntivo. Chi ha ragione?

Il Tribunale ha dato torto all’imprenditore, la Corte d’Appello, invece, ha ribaltato le sorti della vicenda, dando ragione al venditore. Di qui il ricorso in Cassazione.

Il prezzo della vendita si può desumere dal contratto preliminare 

La Cassazione ha affermato che se è vero che, in linea generale, il contenuto del contratto definitivo prevale su quello del contratto preliminare, in realtà anche quest’ultimo può essere preso in considerazione per accertare quale fosse in concreto la reale intenzione delle parti. Anche la Cassazione, quindi, ha dato ragione all’imprenditore, condannando gli acquirenti a versare il prezzo per come risultante dal preliminare.

Preliminare e definitivo: la reale intenzione delle parti

Alla luce di quanto detto, è bene sapere che molto spesso l’ago della bilancia è costituito proprio dalla reale intenzione delle parti, a prescindere da dove sia dato evincere la stessa.

Discordanza tra definitivo e preliminare: che fare?

In caso di discordanza tra definitivo e preliminare, il consiglio pratico è quello di sottoscrivere a latere del definitivo un accordo aggiuntivo tramite scrittura privata autenticata. Ed infatti, anche le scritture ed i patti aggiunti sono validi e soprattutto utili al fine di ricostruire la “verità storica” dei fatti intercorsi tra le parti ed al fine di individuare quale fosse in concreto la loro comune intenzione in ordine agli elementi essenziali del contratto, tra cui il prezzo della vendita.


note

[1] Cass., sent. n. 23252 del 05.10.2017.

[2] Cass., ord. n. 6223 del 14.03.2018.

Autore immagine: Pixabay.com


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