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Mancato pagamento oneri condominiali usufruttuario

9 Settembre 2019
Mancato pagamento oneri condominiali usufruttuario

Il nudo proprietario è responsabile per l’omesso versamento delle spese condominiali da parte del titolare del diritto d’usufrutto?

Sei proprietario di un appartamento che ti ha donato tuo padre qualche anno fa. Quest’ultimo si è, però, riservato l’usufrutto del bene fino a quando resterà in vita. Finché ci sarà lui dentro casa non potrai abitarla. Diventerai, invece, proprietario esclusivo solo al suo decesso.

Di recente, hai saputo che tuo padre ha smesso di pagare il condominio: la sua pensione è insufficiente e non gli consente di far fronte alle spese ordinarie, né tu sei in grado di aiutarlo. L’amministratore gli ha inviato già due diffide ma, non avendo avuto alcun riscontro, ti ha telefonato affinché tu sollecitassi l’adempimento. Ti ha anche anticipato che, se tuo padre non dovesse versare il dovuto, il condominio sarà costretto a chiedere i soldi a te, in quanto nudo proprietario. È davvero così? In caso di mancato pagamento degli oneri condominiali da parte dell’usufruttuario, subentra il nudo proprietario?

Il tribunale di Padova ha dato una risposta a questo interessante quesito [1]. Ecco cosa è stato detto in proposito dalla giurisprudenza.

I rapporti tra nudo proprietario e fideiussore con il condominio 

Per capire chi rischia in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali da parte dell’usufruttuario bisogna tenere conto che i rapporti tra le parti vanno valutati su un piano diverso rispetto a quelli tra queste ultime e il condominio. Difatti, se nel primo caso possono subentrare gli accordi contrattuali tra nudo proprietario e usufruttuario, nel secondo invece bisogna tutelare anche l’interesse del condominio che, altrimenti, potrebbe essere pregiudicato da un patto fraudolento (si pensi, ad esempio, all’ipotesi in cui i due contraenti decidano di addossare gli oneri condominiali all’usufruttuario il quale, però, è nullatenente e non rischierebbe nulla in caso di esecuzione forzata).

Iniziamo, dunque, dai rapporti tra le parti e il condominio.

La norma di riferimento è contenuta nelle disposizioni di attuazione al Codice civile [2]. Lì si legge che il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono in solido per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale. Cosa significa concretamente? Che l’amministratore può chiedere i contributi condominiali indifferentemente all’uno o all’altro, senza dover per forza rispettare una priorità o un ordine di riscossione prestabilito.

Leggi Usufruttuario non paga il condominio: tocca al proprietario?

In pratica, l’amministratore può presentare la domanda di pagamento così come l’eventuale e successivo decreto ingiuntivo tanto nei confronti del nudo proprietario quanto dell’usufruttuario.

Nei rapporti con il condominio, quindi, entrambi i soggetti sono obbligati allo stesso modo e per l’intero importo. In tal modo, il condominio ha una doppia garanzia, potendo escutere o l’uno o l’altro soggetto indifferentemente.

Non si applica neanche la norma che disciplina l’ipotesi di trasferimento della proprietà del bene che impone, ad esempio in caso di vendita, una responsabilità solidale dell’acquirente solo limitata agli oneri dell’anno in corso e di quello precedente al momento in cui il rogito è stato comunicato all’amministratore. La responsabilità solidale tra usufruttuario e nudo proprietario si riferisce a tutto il periodo in cui c’è l’usufrutto.

I rapporti tra le parti

Diverso è il discorso per quanto riguarda i rapporti tra le parti ossia tra l’usufruttuario e il nudo proprietario. Il contratto di cessione dell’usufrutto o della nuda proprietà può disporre un apposito regolamento, imputando tali spese a uno dei due soggetti. Tali accordi – come anticipato nel precedente paragrafo – hanno valore solo tra le parti e non possono essere opposti al condominio dinanzi al quale entrambi i soggetti sono responsabili.

Se, invece, nel contratto non c’è scritto nulla, è l’usufruttuario a doversi far carico di tutti gli oneri condominiali di ordinaria amministrazione.

Si applicano a riguardo le stesse norme in materia di locazione per le quali solo la straordinaria amministrazione – le spese cioè inerenti alla conservazione dell’immobile e dei suoi servizi – competono al proprietario (si pensi al rifacimento del tetto, dei terrazzi o della facciata). Leggi Affitto, come gestire le spese tra proprietario e inquilino.

Diritto di abitazione al coniuge superstite e all’ex coniuge

Secondo un lato della giurisprudenza, questa disciplina della responsabilità solidale si applica anche nel caso di diritto di abitazione all’ex coniuge superstite (in caso di morte del titolare) e di assegnazione della casa all’ex coniuge dopo la separazione/divorzio.


note

[1] Trib. Padova, sent. dell’11.01.2019.

[2] Art. 67 disp. att. cod. civ.  «Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale».


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