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Limite finanziabilità: ultime sentenze

11 Settembre 2019
Limite finanziabilità: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: erogazione del mutuo fondiario; superamento della soglia di finanziabilità; valore cauzionale del bene ipotecato; nullità del contratto di mutuo fondiario.

Contratto di mutuo fondiario

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi, per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell’intero contratto, salva la conversione ex art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina di privilegio, la sicura non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo ai sensi dell’art. 41, comma 1, del citato d. lgs.

Cassazione civile sez. III, 28/06/2019, n.17439

Limite finanziabilità: elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il ‘quantum’ della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa.

Tribunale Napoli sez. XIV, 05/06/2019

Rispetto del limite di finanziabilità

Ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, secondo le indicazioni comunitarie (direttiva CE n. 2000/12, per cui si sostanzierebbe “nel prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile”); detto valore deve determinarsi avuto riguardo alla concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, cosicché, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale.

Tribunale Milano sez. III, 30/05/2019

Violazione del limite di finanziabilità nel mutuo fondiario: conseguenze

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità, ex articolo 38, comma 2, del Dlgs 385/1993, è elemento essenziale del contratto, il cui mancato rispetto implica la nullità del contratto stesso, con la possibilità, tuttavia, di conversione del medesimo in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti.

Nel caso di specie, il Tribunale ha sì ritenuto nullo il contratto di mutuo fondiario stipulato dalle parti in quanto l’ammontare finanziato era superiore all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, ma ha altresì disposto la conversione del medesimo in contratto di mutuo ipotecario, sussistendone i requisiti formali per l’iscrizione ipotecaria e l’espressa esatta individuazione del bene immobile oggetto di ipoteca.

Tribunale Trento, 16/07/2018, n.689

Superamento del limite di finanziabilità: nullità del mutuo fondiario

La nullità del mutuo fondiario, per superamento del limite di finanziabilità, comporta la nullità del precetto notificato per inadempimento del mutuatario.

Tribunale Monza, 05/10/2018

Contratto di mutuo fondiario: valore del bene offerto in garanzia

L’indicazione nel contratto di mutuo fondiario del valore del bene offerto in garanzia non assurge a requisito di forma prescritto “ad substantiam”, non essendo previsto come tale dalla disciplina specifica di cui agli artt. 38 e 117 T.U.B. e non rientrando nell’ambito delle “condizioni” contrattuali di carattere economico. Ne consegue che la sua omissione non impedisce l’applicabilità del limite di finanziabilità, che è requisito di sostanza del contratto.

Cassazione civile sez. I, 19/11/2018, n.29745

Richiesta di declaratoria di nullità parziale del contratto di mutuo fondiario

Non è possibile porre in essere la declaratoria solo parziale di nullità di un contratto di mutuo fondiario ex art. 1419 c.c., poiché il limite di finanziabilità, di cui all’art. 38 T.u.b. costituisce un elemento essenziale del medesimo contratto, individuando oggettivamente i caratteri costitutivi dell’operazione di credito fondiario nel rispetto del limite evocato dal secondo comma della disposizione normativa.

Corte appello Napoli sez. V, 07/12/2017, n.5073

Credito fondiario, superamento del limite di finanziabilità e risarcimento danni

In tema di credito fondiario, al superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 t.u.b. (80% del valore dell’immobile) corrisponde non già la nullità del contratto, bensì la tutela generica del risarcimento danni ove la violazione della norma di comportamento abbia cagionato il sovraindebitamento del mutuatario.

Il limite suddetto, infatti, non costituisce norma imperativa a tutela dell’interesse nazionale alla stabilità del sistema bancario e, quindi, dell’intera economia. (Fattispecie di mutuo stipulato anteriormente al d.lg. n. 72/2016 emanato in attuazione della direttiva 2014/17/CE cd. Mortgage Credit Directive).

Tribunale Vicenza, 25/10/2017

Mutuo fondiario e somma eccedente il limite di finanziabilità

Il mutuo fondiario concesso per una somma eccedente il limite di finanziabilità, cioè l’80% del valore dei beni ipotecati, deve considerarsi non affetto da una mera irregolarità, bensì radicalmente nullo e convertibile in un valido mutuo ipotecario non fondiario.

Ad affermarlo è la Cassazione che cambia orientamento rispetto al passato. Per la Corte, non si può ritenere, come si è fatto finora, il mutuo fondiario soprasoglia una mera irregolarità, suscettibile solamente di una sanzione amministrativa da parte dell’Autorità di vigilanza, in quanto il limite di finanziabilità costituisce uno degli elementi essenziali perché un contratto di mutuo possa definirsi “fondiario”.

E dunque, eccedere la soglia significa violare una norma imperativa, dettata nell’interesse dell’economia nazionale, da cui discende, inevitabilmente, la nullità del contratto.

Cassazione civile sez. I, 13/07/2017, n.17352

Superamento del limite di finanziabilità indicato dalla Banca d’Italia

Il superamento del limite di finanziabilità stabilito dalla Banca d’Italia non cagiona alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario.

Tribunale Cagliari, 29/03/2016


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