Diritto e Fisco | Articoli

Affitto prima casa e bonus fiscale

11 Settembre 2019
Affitto prima casa e bonus fiscale

Si può dare la prima casa in affitto se acquistata con l’agevolazione fiscale? Se dò la prima casa in affitto posso avere il bonus prima casa sulla seconda?

È sempre caro il tema del bonus prima casa: l’agevolazione consente un risparmio d’imposta notevole a chi compra un immobile da adibire ad abitazione. Tuttavia, la normativa è complicata e pone spesso numerosi dubbi come, ad esempio, quelli in materia di affitto.

Dopo aver spiegato, in un precedente articolo pubblicato oggi, come ottenere il bonus prima casa anche sulla seconda, in questa sede ci occuperemo invece di altri due interessanti quesiti. Il primo: l’abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali può essere data successivamente in affitto? E chi dà in affitto la prima casa, ne può acquistare una seconda con le suddette agevolazioni, duplicando quindi il beneficio?

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di comprendere quali sono tutte le implicazioni che si possono verificare tra l’affitto prima casa e il bonus fiscale.  

Agevolazioni fiscali prima casa

Non vogliamo dilungarci su un tema che abbiamo trattato più volte in questo stesso giornale: quello dei requisiti per ottenere il bonus prima casa. Ricordiamo che l’agevolazione consiste in una riduzione dell’Iva (per chi compra da costruttore) al 4% o dell’imposta di registro (per chi compra da privato) al 2%.

In più, ricordiamo quali sono le condizioni per ottenere l’agevolazione fiscale in commento:

  • la casa da acquistare non deve essere “di lusso”: non deve cioè rientrare nelle categorie catastali A/8 e a/9;
  • il proprietario non deve avere (neanche per quote) una o più abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova la nuova abitazione che si intende comprare. Diversamente, è tenuto a cederla (venderla o donarla) prima del rogito;
  • il proprietario non deve essere titolare (neanche per quote) di un’altra abitazione, ovunque situata in Italia, acquistata già con il bonus prima casa. In caso contrario, deve cederla (venderla o donarla) entro 1 anno dalla firma del rogito della nuova casa;
  • il proprietario deve fissare la propria residenza nel Comune ove si trova la nuova abitazione (non necessariamente nella stessa via) entro 18 mesi dal rogito;
  • il proprietario si deve impegnare a non vendere la nuova casa per almeno 5 anni. Se lo fa, per non decadere dalle agevolazioni fiscali, deve acquistare entro l’anno successivo una nuova abitazione con le caratteristiche della “prima casa” appena elencate e fissarvi la propria residenza.

Per maggiori informazioni, ti invito a leggere la guida sull’agevolazione prima casa.

Si può dare la prima casa in affitto?

Una volta acquistata l’abitazione con il bonus prima casa, questa può essere data in affitto senza subire la decadenza dai benefici fiscali. Non osta la necessità di fissare la propria residenza nel medesimo Comune ove si trova la nuova abitazione. Come detto, infatti, la legge richiede che detta residenza sia stabilita in un posto qualsiasi purché all’interno del territorio comunale ove si trova la nuova abitazione, ma non necessariamente nella via e al numero civico di quest’ultima.

Quindi, il contribuente ben potrebbe dare in affitto la prima casa e andare a vivere in un altro immobile, magari ottenuto in comodato da un parente. Chiaramente, non deve trattarsi di un’altra casa di sua proprietà poiché, altrimenti, verrebbe meno il requisito secondo cui, nello stesso Comune, non si possono avere due o più abitazioni.

Leggi Si può affittare la prima casa?

Tale è anche il pensiero dell’Agenzia delle Entrate che, con una apposita circolare [1], ha detto che la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione in parola non comporta la decadenza, in quanto «non si ha la perdita del possesso dell’immobile».

In sintesi: se è vero che non si deve essere per forza residenti nell’abitazione acquistata col bonus, la si può certo dare in affitto a terzi e fissare la propria residenza altrove, purché nello stesso Comune.

Si può dare la prima casa in affitto e acquistare la seconda casa con le agevolazioni fiscali?

Passiamo ora al secondo quesito: chi ha già acquistato un immobile con il bonus prima casa, se decide di darlo in affitto, ne può acquistare un secondo usufruendo per la seconda volta dell’agevolazione fiscale in commento?

La Cassazione, in passato, ha detto che si può duplicare il bonus se l’abitazione precedente è divenuta inidonea all’uso (si pensi a un edificio pericolante dopo un terremoto o a un appartamento troppo piccolo dopo la nascita dei figli): in tal caso, senza bisogno di vendere la prima casa, se ne può acquistare un’altra ottenendo di nuovo l’agevolazione fiscale.

Secondo la Cassazione [2], l’inidoneità della prima casa che consente l’acquisto di una seconda con le agevolazioni fiscali può derivare anche da un impedimento di natura giuridica come la presenza di diritti di terzi: ad esempio, un usufrutto o un contratto di locazione. Pertanto, stando all’indirizzo della Suprema Corte, se la prima casa viene data in affitto a terzi il contribuente ne può acquistare un’altra da adibire a prima casa usufruendo di nuovo delle agevolazioni fiscali.

Tale tesi, però, non è condivisa dall’Agenzia delle Entrate [3]. L’amministrazione finanziaria ritiene impossibile avvalersi dell’agevolazione “prima casa” in sede di acquisto di una seconda abitazione per chi è già proprietario di un’altra casa nel medesimo Comune anche se non abitata perché data in affitto.

L’Agenzia, in sostanza, rifiuta di aderire all’ordinamento della Cassazione quando ha sancito che l’agevolazione “prima casa” compete anche a chi abbia già, nel medesimo Comune, la proprietà di un’altra casa di abitazione che sia però inidonea all’uso abitativo del contribuente in quanto locata a terzi (a meno che si tratti di una locazione maliziosamente preordinata a consentire un abusivo utilizzo dell’agevolazione). 

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il concetto di “casa di abitazione” per come inteso dalla legge impedisce l’uso dell’agevolazione nei casi in cui il contribuente sia già proprietario, nello stesso Comune o nell’intero territorio nazionale se acquistato con le agevolazioni, di un immobile ad uso abitativo.

In altre parole, l’Agenzia ritiene che non possa attribuirsi rilevanza ad un concetto di “inidoneità” collegato ad una indisponibilità “giuridica” (ad esempio, in virtù del contratto di locazione) di carattere meramente temporaneo e comunque dipendente dalla volontà del contribuente.

note

[1] Ag. Entrate Circolare n. 1/1994, cfr. anche Circolare n. 18/E par 3.11.3 del 29.05.2013.

[2] Cass. sent. n. 19989/2018 del 27.07.2018. Sulla stessa scia Cass. sent. n. 2565/2018, 18128/2009 e 100/2010 (avallate da Corte Costituzionale n. 203/2011), Cass. sent. n. 3921/2014,  21289/2014, n. 2278/2016 e 27376/2017; Ctp Alessandria 22/2010; Ctp Matera 820/2011; Ctr Puglia 134/2013; Ctr Lombardia 2970/2014; Ctr Lombardia 4272/2015. In senso contrario: Cass. sent. n. 25646/2015, 25521/2016, 14740/2017, 19255/2017.

[3] Ag. Entrate risposta a interpello n. 378/19 del 10.09.2019.

Autore immagine: 123rf com

Risposta n. 378

OGGETTO: Inapplicabilità delle agevolazioni prima casa in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune concesso in locazione. – Nota II-bis) posta in calce all’articolo 1 della tariffa parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131. – Articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212.

Con l’interpello specificato in oggetto è stato esposto il seguente

QUESITO

L’Istante dichiara di aver venduto il 21 settembre 2018 l’abitazione di sua proprietà esclusiva acquistata nel 2002 nel Comune XXX con le agevolazioni “prima casa” e che nello stesso Comune è proprietario di altro immobile acquistato nel 2011 senza fruire delle agevolazioni fiscali, già locato con contratto di locazione che è stato rinnovato nel 2013 per la durata di anni 4+4.

L’Istante chiede di sapere se può acquistare una nuova abitazione sempre nel Comune XXX richiedendo nuovamente le agevolazioni prima casa di cui alla nota II-bis dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa, Parte Prima, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131.

SOLUZIONE PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

L’Istante ritiene di poter acquistare un’altra abitazione nel medesimo Comune XXX fruendo nuovamente delle agevolazioni prima casa.

A sostegno della propria tesi, l’Istante richiama l’Ordinanza della Corte di Cassazione del 27 luglio 2018, n. 19989, con la quale la Suprema Corte ha ritenuto che le agevolazioni prima casa debbano essere estese anche a chi è proprietario di un immobile che ha concesso in locazione, in quanto sottoposto ad un vincolo giuridico (ovvero la presenza di un contratto di locazione) che rende tale alloggio oggettivamente inidoneo ad essere abitato.

Infatti, il proprietario, pur conservando il possesso mediato del bene, “è privato della detenzione e conseguentemente, per quanto qui rileva, della concreta possibilità di utilizzarlo come propria abitazione”.

L’istante rinvia, altresì, all’orientamento favorevole espresso dall’Agenzia delle Entrate in ordine alla fruibilità delle agevolazioni prima casa da parte del nudo proprietario di un immobile sito nello stesso Comune dove è ubicato altro immobile che intende acquistare usufruendo delle agevolazioni prima casa. Al riguardo, l’istante rileva come la differenza tra nuda proprietà e locazione consista soltanto nella durata del vincolo, che nel caso specifico non è gestibile nei termini contrattuali sopra specificati.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Il diritto a beneficiare dell’agevolazione “prima casa” è disciplinato dalla nota II-bis) posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131 (di seguito, TUR).

Tale agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2 per cento e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 50 ciascuna per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, a condizione che:

a) l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;

b) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Costituiscono, quindi, condizioni ostative alla fruizione dei benefici “prima casa”, tra l’altro, la titolarità dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata con le agevolazioni indipendentemente dal luogo in cui essa è posta.

Il riferimento operato dalla vigente normativa all’ampia nozione di “casa di abitazione” porta a ritenere che la fruizione dell’agevolazione debba essere esclusa in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruire dell’agevolazione risulti già in possesso nello stesso Comune, o nell’intero territorio nazionale se acquistato con le agevolazioni, di un immobile ad uso abitativo.

Non è richiesta dalla norma, invece, la verifica del concreto utilizzo che dell’immobile viene fatto né con riferimento alle case di abitazione che il contribuente già possiede e che possono precludere l’accesso all’agevolazione né con riferimento all’immobile che si intende acquistare.

La citata disposizione conferisce, tuttavia, rilievo alla circostanza che la titolarità attuale dei diritti enunciati dalla Nota II-bis riguardi “case di abitazione”; deve trattarsi, pertanto, di immobili che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonei al soddisfacimento di esigenze abitative.

Con Circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 è stato chiarito al riguardo che:

“Non ha, infatti, rilevanza l’utilizzazione di fatto diversa dalla classificazione catastale. In osservanza dei medesimi criteri è possibile asserire, di contro, che l’agevolazione non è applicabile nel caso in cui l’acquirente sia titolare, nel comune dove acquista, di altro immobile classificato o classificabile in catasto come abitazione, indipendentemente dall’utilizzazione di fatto.”

Ad analoghe conclusioni anche la Circolare del Ministero delle Finanze n. 1 del 2 marzo 1994.

Questa Agenzia ha poi precisato con la risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010 che l’inidoneità deve essere valutabile sulla base di criteri oggettivi, con la conseguenza che la fruizione dell’agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta nel caso “di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l’inagibilità) dell’immobile (già posseduto) all’uso abitativo” (cfr. anche Risoluzione del 1 agosto 2017, n. 107).

La fattispecie analizzata dall’ordinanza della Corte di Cassazione del 27 luglio 2018, n. 19989, richiamata dall’istante, invece, non si ritiene riconducibile a tali ipotesi di “inidoneità” dell’abitazione legata alle esigenze abitative della famiglia.

Con tale Ordinanza, in effetti, la Suprema Corte ha ritenuto che

“l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia titolare del diritto di proprietà su altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato allorché tale casa sia oggetto di un rapporto locativo regolarmente registrato e non maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità della stessa”.

Tuttavia, la scrivente ritiene che non possa attribuirsi rilevanza ad un concetto di “inidoneità” collegato ad una indisponibilità “giuridica” (ad esempio, in virtù del contratto di locazione) di carattere meramente temporaneo, e comunque dipendente dalla volontà del soggetto.

Una diversa interpretazione, infatti, si ritiene che non trovi riscontro nel disposto normativo secondo cui l’acquirente deve dichiarare in atto “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

Peraltro, si rileva che anche nel caso di acquisto di una casa di abitazione la circostanza che tale immobile sia a sua volta locato a terzi non costituisce una “causa di forza maggiore” idonea a giustificarne il mancato trasferimento della residenza da parte dell’acquirente nel termine di legge previsto dalla lettera a) del medesimo art. 1 della nota II-bis) in esame.

Infine, il diritto di cui è titolare il proprietario di un immobile dato in locazione è differente e non assimilabile a quello di nuda proprietà; pertanto, non possono applicarsi le stesse conclusioni alle quali è pervenuta la scrivente Amministrazione in merito alla spettanza delle “agevolazioni prima casa” all’acquirente che sia titolare del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato, nella ricorrenza delle altre condizioni previste dalla legge (Cfr. Circolare del 12 agosto 2005 n. 38/E par. 2.2 e Circolare del 29 maggio 2013 n.18/E par. 3.11.3).

Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, si ritiene che nella fattispecie in esame l’istante non possa fruire dei benefici prima casa, avendo la proprietà di altro immobile ubicato nello stesso Comune e non potendo, dunque, dichiarare nell’atto di acquisto “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare” (lettera b) della nota II-bis più volte citata).

IL DIRETTORE CENTRALE

(firmato digitalmente)


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA