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Intimazione di sfratto per morosità: ultime sentenze

27 Settembre 2019
Intimazione di sfratto per morosità: ultime sentenze

Intimazione di sfratto per morosità; domanda di risoluzione insita nell’intimazione di sfratto per morosità; opposizione dell’intimato nel procedimento per convalida di sfratto; nullità della notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità.

La domanda di sfratto per morosità può essere mutata in richiesta di accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto? Il pagamento dei canoni di locazione a seguito della notifica di sfratto purga la morosità? Per scoprirlo, leggi le ultime sentenze sull’intimazione di sfratto per morosità.

Convalida di sfratto

Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ex art. 665 c.p.c. determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di uno nuovo ed autonomo a cognizione piena, sicché è consentito al locatore, con la memoria ex art. 426 c.p.c., domandare il pagamento dei canoni maturati dopo l’intimazione di sfratto per morosità e la ripetizione dell’indennità di avviamento.

Cassazione civile sez. III, 23/03/2017, n.7423

Condanna del conduttore al pagamento dei canoni

In tema di intimazione di sfratto per morosità qualora l’intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e tale domanda sia stata avanzata solo nella memoria integrativa a seguito del mutamento di rito e non nell’originario atto di citazione, può essere accordata unicamente la condanna per il pagamento dei canoni maturati alla data di presentazione della memoria integrativa ex art. 426 c.p.c.. Infatti nel nostro ordinamento non è ammessa la emissione di condanne al pagamento di crediti futuri.

Tribunale Roma sez. VI, 26/10/2018, n.20697

Purgazione della mora

La purgazione della mora, successiva alla domanda di risoluzione insita nell’intimazione di sfratto per morosità, non è ostativa, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1453 cod. civ., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua successivamente al pagamento dei canoni scaduti da parte dell’intimato” e soprattutto che “in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell’inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti.

Tribunale Frosinone, 23/04/2018, n.392

Risoluzione del contratto di locazione di immobili

In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili, perché la risoluzione stessa possa essere dichiarata sulla base di una clausola risolutiva espressa, è richiesta la specifica domanda, con la conseguenza che, una volta proposta l’ordinaria domanda ai sensi dell’articolo 1453 cod. civ. con l’intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione “ope legis” di cui all’articolo 1456 cod. civ., in quanto quest’ultima è tautologicamente diversa dalla prima, sia per quanto concerne il “petitum” – perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell’articolo 1453 si chiede una sentenza costitutiva mentre quella di cui all’articolo 1456 postula una sentenza dichiarativa – sia per quanto concerne la “causa petendi” – perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1453, il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colpevole, nell’altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa (Cass. N. 24207/2006).

Tribunale Roma sez. VI, 14/02/2018, n.3352

Pagamento dei canoni dopo la notifica di sfratto

In tema di intimazione di sfratto per morosità, il pagamento dei canoni di locazione, posto a fondamento del provvedimento monitorio, effettuato dopo la notifica dello sfratto, non purga la morosità in quanto non libera il conduttore dal pagamento delle competenze legali liquidate con l’emissione del decreto ingiuntivo richiesto contestualmente alla convalida.

Di converso, l’intimato non può essere onerato dal pagamento delle competenze legali inerenti al giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo che resteranno a carico dell’opposto.

Tribunale Roma sez. VI, 10/01/2018, n.1107

Pagamento delle morosità intimate

In tema di intimazione di sfratto per morosità, il pagamento delle morosità intimate, dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria oltre che della morosità intimata anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dall’art. 1453, comma 3, c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.

Tribunale Roma sez. VI, 08/11/2016, n.20798

Domanda di sfratto per morosità 

In tema di sfratto, una volta proposta con l’intimazione di sfratto per morosità l’ordinaria domanda ex articolo 1453 c.c., non è possibile mutarla in richiesta di accertamento dell’avvenuta risoluzione “ope legis” di cui all’art. 1456 c.c.., atteso che quest’ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al “petitum”, perché invocando la risoluzione ai sensi dell’articolo 1453 c.c. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all’articolo 1456 c.c. ne postula una dichiarativa, sia relativamente alla “causa petendi”, perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1453 c.c. il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colpevole, nell’altra, viceversa, le violazione della clausola risolutiva espressa. Pertanto, la stessa deve ritenersi “inammissibile come domanda nuova la domanda ex articolo 1456 c.c.” proposta, appunto, nelle note conclusive.

Tribunale Roma sez. VI, 17/01/2018, n.1218

Comunione e risoluzione del contratto di locazione

Nel caso in cui il partecipante alla comunione compia un atto di ordinaria amministrazione anche consistente in un’azione giudiziale per intimazione di sfratto per morosità e risoluzione del contratto di locazione contro il conduttore della cosa comune, la presunzione del consenso degli altri comunisti, che sussiste ai sensi dell’art. 1105, comma 1 c.c., è superata qualora sia dimostrata, come nel caso in esame, l’esistenza del relativo dissenso per una quota paritaria (50%) o superiore della comunione senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell’art. 1105 comma 2 c.c.

Tribunale Roma sez. VI, 03/10/2017, n.18627

Atto di intimazione di sfratto per morosità: nullità della notifica

L’eccepita nullità della notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità e degli atti ad esso collegati in dispregio alla normativa di cui all’art. 660, co. 6 c.p.c va invero ad inficiare l’intero procedimento di sfratto per morosità e la successiva convalida di sfratto, essendo stato precluso all’intimato il diritto di difesa sancito dall’art. 24 della Costituzione.

Tribunale Bari sez. III, 26/09/2016, n.4789

Intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida

In materia di locazione l’intimazione di sfratto per morosità e la citazione per la convalida sono tra loro strettamente collegate dando origine a una domanda giudiziale diretta a ottenere una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore ai sensi degli articoli 1453 e seguenti del codice civile con conseguente condanna al rilascio dell’immobile locato. L’intimazione di sfratto per morosità possiede, infatti, un contenuto sia sostanziale che processuale.

Tribunale Potenza, 10/06/2016, n.834

Risoluzione contrattuale in base alla clausola risolutiva espressa

La risoluzione del contratto di locazione di immobili sulla base di una clausola risolutiva espressa non può essere pronunciata di ufficio, ma postula la corrispondente e specifica domanda giudiziale della parte nel cui interesse quella clausola è stata prevista, sicchè, una volta proposta l’ordinaria domanda ex art. 1453 cod. civ., con l’intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in richiesta di accertamento dell’avvenuta risoluzione “ope legis” di cui all’art. 1456 cod. civ., atteso che quest’ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al “petitum”, perchè invocando la risoluzione ai sensi dell’articolo 1453 cod. civ. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all’articolo 1456 cod. civ. ne postula una dichiarativa, sia relativamente alla “causa petendi”, perchè nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1453 cod. civ., il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colpevole, nell’altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa.

Cassazione civile sez. III, 09/06/2015, n.11864

La mediazione obbligatoria

In caso di procedimento di intimazione di sfratto per morosità, di cui all’art. 658 c.p.c., trova applicazione l’art. 5 d.lg. n. 28/2010: pertanto laddove non risulti esperita la mediazione obbligatoria, la domanda deve dichiararsi improcedibile.

Tribunale Napoli sez. IX, 03/06/2015



6 Commenti

  1. Buongiorno. Potreste spiegarmi come funziona precisamente lo sfratto? Quali sono i passaggi? Come ha inizio la procedura di sfratto?

    1. Il primo passo è la cosiddetta messa in mora: se l’inquilino è in ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento del canone di locazione, il proprietario di casa gli può inviare una diffida scritta tramite raccomandata a/r avvisandolo che, se non paga, provvederà a sciogliere il contratto, avviando una causa per procedere allo sfratto: l’aspetto interessante è che questo tipo di causa si svolge in modo più semplice e veloce rispetto alle cause ordinarie. Le parti, quindi, si presentano davanti al giudice; questi, se il debito c’è ancora, ordina all’inquilino lo sfratto: in altre parole gli dice di abbandonare l’appartamento e di versare i canoni non ancora pagati.

      A questo punto, l’inquilino ha due possibilità:
      chiedere al giudice di concedergli un termine di 90 giorni (il cosiddetto termine di grazia) che gli serviranno per trovare i soldi per pagare. così facendo, il conduttore si salva, in pratica, dallo sfatto;
      non pagare e restare in casa: è un grosso rischio. Cos’ facendo, infatti, si passa alla fase esecutiva. Tradotto significa che dovrà fare i conti con l’ufficiale giudiziario.
      Facciamo una piccola ma importante precisazione: la procedura che abbiamo appena spiegato e che, come detto, è più semplice e veloce rispetto a un normale processo, può essere attivata a una condizione: il contratto di affitto deve essere regolare e, cioè, stipulato in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Se, invece, l’immobile è stato locato in nero, l’iter per riottenerlo sarà molto più lungo: la procedura è, infatti, quella della causa per occupazione dell’immobile senza titolo che si svolge secondo le regole tradizionali con le prove e le memorie scritte. Il risultato è uguale – l’inquilino sarà comunque mandato via dall’appartamento – ma con tempi molto più lunghi.
      Puoi trovare ulteriori informazioni nel seguente articolo https://www.laleggepertutti.it/159513_cosa-comporta-uno-sfratto-per-morosita

  2. Sono un locatore. Ho dato in affitto casa ed i miei inquilini non pagano ormai da tempo. Cosa posso fare? In caso di sfratto chi paga le spese legali?

    1. L’ordinanza con cui in giudice convalida lo sfratto contiene anche la condanna dell’intimato al rimborso delle spese legali sostenute dal locatore per gli atti del procedimento.

  3. Salve. E’ da un po’ che non riesco a pagare l’affitto ed il proprietario di casa ha avviato una procedura di sfratto. Ora, io voglio capire cosa succederà. Posso farla franca? e che fine fanno i canoni scaduti?

    1. La morosità scatta non solo quando l’inquilino non paga il vero e proprio canone di affitto così come stabilito nel contratto, ma anche quando a non essere pagati sono i cosiddetti oneri accessori, ad esempio le spese condominiali o le spese di ordinaria amministrazione a carico del conduttore ma anticipate dal locatore. In quest’ultimo caso, pero, lo sfratto è possibile solo se:
      per la locazione uso abitativo, l’ammontare dell’inadempimento è superiore a due mensilità di canone;
      per la locazione ad uso commerciale, l’inadempimento è tale da rompere l’equilibrio del contratto.
      Per quanto riguarda, invece, il mancato pagamento dei canoni:
      per le locazioni ad uso abitativo: basta anche una sola mensilità non pagata, ma l’inadempimento deve protrarsi per almeno 20 giorni. Il procedimento di sfratto, quindi, può essere azionato solo a partire dal ventunesimo giorno successivo a quello in cui il pagamento doveva avvenire;
      per le locazioni ad uso commerciale, occorre valutare l’interesse concreto del locatore (da valutarsi caso per caso) e ai principi di buona fede contrattuale.

      Sfratto: che fine fanno i canoni scaduti?
      Quando pronuncia lo sfratto per morosità, il giudice con separato decreto d’ingiunzione (immediatamente esecutivo e contro il quale è possibile opporsi) intima il pagamento dei canoni scaduti e in scadenza fino all’esecuzione dello sfratto e per le spese relative all’intimazione. Tale decreto ingiuntivo, così come la convalida di sfratto per morosità, nel momento in cui non si può più impugnare, acquista l’efficacia di una sentenza definitiva.

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