Diritto e Fisco | Articoli

Vendita di immobile con domanda di condono in corso

13 Settembre 2019 | Autore:
Vendita di immobile con domanda di condono in corso

Essenziale verificare prima del rogito la documentazione urbanistica.

Nelle compravendite immobiliari, bisogna fare molta attenzione ai documenti presentati dalla parte venditrice; in particolare, occorre verificare se risulta ancora pendente una domanda di condono (e il relativo stato della pratica), altrimenti si rischia di acquistare un immobile abusivo, con tutte le conseguenze di legge. Vedremo, quindi, che cos’è esattamente il condono edilizio, da non confondere con l’autorizzazione in sanatoria. Infine, è utile interrogarsi sulle eventuali responsabilità del notaio rogante, connesse alle verifiche sulla regolarità urbanistica dell’immobile.

Gli obblighi del venditore: la documentazione relativa all’immobile

L’obbligo principale della parte venditrice è, contestualmente alla vendita, la consegna dell’immobile all’acquirente [1], oltre alla consegna dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta [2]: in particolare, entro il termine stabilito per il rogito definitivo, il venditore è tenuto a consegnare [3]:

  • il titolo di provenienza dell’immobile (testamento, donazione, precedente atto di compravendita, ecc…);
  • il titolo abilitativo della costruzione (la denominazione del titolo varia a seconda dell’epoca di costruzione dell’immobile: licenza edilizia [4], concessione edilizia [5], permesso di costruire [6], segnalazione di inizio attività [7]);
  • la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio; anche i condoni edilizi concorrono infatti a determinare la regolarità edilizia di un immobile;
  • il certificato di abitabilità/agibilità;
  • la documentazione relativa alla conformità degli impianti alle norme sulla sicurezza e l’attestato di prestazione energetica [8].

Cosa si intende per condono edilizio

Il condono edilizio è, in sostanza, una legge speciale che permette di ottenere l’annullamento di una determinata sanzione o pena derivanti dalla costruzione illecita di opere abusive, cioè realizzate in violazione delle norme urbanistiche; essa prevede un termine iniziale ed uno finale per poterne usufruire, perciò è una legge avente una durata temporale limitata ed opera in deroga alla normativa vigente.

L’oggetto del condono può variare: dalle costruzioni realizzate in violazione delle norme sulle distanze tra gli edifici alle opere costruite su aree non edificabili, e così via.

Il cittadino che intende presentare un’istanza di condono deve rivolgersi all’ufficio comunale competente, ove potrà ottenere tutte le informazioni in merito alla modulistica da compilare, le scadenze, l’importo complessivo da pagare e i documenti necessari.

Attualmente, non è in vigore alcun condono edilizio, ma in passato ce ne sono stati tre:

  • la legge n. 47/1985 (primo condono);
  • la legge n. 724/1994 (secondo condono);
  • la legge n. 326/2003 (terzo condono).

Quindi, attenzione: poiché le pratiche per ottenerlo sono piuttosto complesse, è ben possibile che su un immobile sia tuttora pendente una domanda di condono in attesa di risposta da parte dell’amministrazione competente, che, peraltro, potrebbe rigettarla. Ecco perché è sempre consigliabile effettuare con largo anticipo tutte le verifiche di conformità urbanistica sugli immobili che si vogliono acquistare, come si specificherà a breve.

L’autorizzazione in sanatoria (permesso di costruire in sanatoria)

Come già accennato, è cosa diversa dal condono. Si tratta, infatti, di un provvedimento amministrativo disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia [9] e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza o difformità di permesso di costruire o in assenza di segnalazione certificata di inizio attività, ma normalmente soggetti ad approvazione. Quindi, è possibile ottenere un permesso di costruire anche dopo aver già eseguito le opere.

Requisito fondamentale per l’ottenimento di tale sanatoria è che sussista la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia: ciò vuol dire che le opere sanate devono essere conformi alle norme vigenti sia all’epoca dell’abuso che al momento della richiesta di sanatoria.

Inoltre, occorre anche pagare la sanzione pecuniaria per aver realizzato degli interventi privi di autorizzazione, il cui importo è pari al doppio del contributo di costruzione solitamente chiesto dal Comune.

Conformità urbanistica dell’immobile e responsabilità del notaio.

La conformità urbanistica – o regolarità edilizia – riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto in cui si trova l’immobile e il titolo abilitativo con cui esso è stato realizzato o modificato. In caso di compravendita, è dunque fondamentale verificare la conformità urbanistica, poiché da essa dipende la nullità o meno dell’atto notarile di compravendita dell’immobile e l’inadempimento contrattuale del venditore (sul punto si rinvia all’articolo Acquisto di immobile con difformità).

Come già sopra accennato, dunque, il venditore è obbligato per legge a dichiarare nell’atto di compravendita gli estremi del titolo abilitativo (di cui si è già detto sopra: licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, ecc…) oppure ad allegare copia dell’istanza di condono, con prova del pagamento delle prime due rate dell’oblazione dovuta.

Ma che succede se il venditore non dichiara o dichiara il falso? Sul punto, ci si è chiesti se il notaio incaricato del rogito definitivo possa essere ritenuto responsabile per non aver svolto indagini sulla regolarità urbanistica dell’immobile in questione.

La risposta al quesito è negativa: la regolarità urbanistica viene dichiarata dal venditore sotto la propria responsabilità penale, quindi il notaio si limita a certificare la dichiarazione del venditore, non avendo né la possibilità né gli strumenti per verificarne la veridicità, fatto salvo uno specifico incarico professionale in tal senso.

Pertanto, qualora la dichiarazione del venditore sia formalmente conforme alle indicazioni di legge, anche se successivamente ne sia accertata la falsità o l’incompletezza, il notaio non sarà in alcun modo responsabile. Piuttosto, potrebbe configurarsi una duplice responsabilità penale del venditore, data appunto dalla falsa dichiarazione e dall’abuso edilizio, se compiuto.

note

[1] Art. 1476 comma 1, n.1 cod. civ.

[2] Art. 1477 co. 3 cod. civ.

[3] Cass. ord., n. 20426/2018 del 2.08.2018.

[4] Licenza edilizia: per gli edifici edificati tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977 con la L. n. 1150/1942.

[5] Concessione edilizia: per gli edifici edificati tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003 con la L. n. 10/1977.

[6] Permesso di costruire: per gli edifici edificati dopo il 30.06.2003 con il Testo Unico sull’Edilizia, cioè il D.P.R. n. 380/2001.

[7] La L. n. 122 del 30.07.2010 ha modificato l’art. 19, Legge n. 241/1990, sostituendo la Dichiarazione di Inizio Attività (DIA) con la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

[8] APE, che ha sostituito il precedente attestato di certificazione energetica (ACE) grazie al D.L. n. 63 del 2013.

[9] D.P.R. n. 380/2001, art. 36.


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA