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Revisione rendita catastale

12 Settembre 2019
Revisione rendita catastale

I passaggi che l’amministrazione deve fare per la revisione del classamento, come fare ricorso e come chiedere una riduzione della rendita catastale per pagare meno tasse.

Tanto più vale la tua casa, tanto più paghi di tasse. La rendita catastale è, infatti, il valore in termini economici che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ad ogni immobile, terreno o fabbricato; su di essa vengono calcolate le imposte annuali (l’Imu, la Tari, ecc.), le imposte che versi all’atto dell’acquisto (l’Iva, l’imposta di registro, l’imposta catastale e ipotecaria) e quelle, infine, che devi corrispondere al momento della successione ereditaria. Ecco perché più è bassa la rendita catastale di un appartamento, più il proprietario se ne avvantaggia (la stessa vendita diventa più facile).

Le città, tuttavia, si trasformano col tempo: le zone di periferia si apprezzano quando vengono raggiunte dai servizi (illuminazione, metro, centri commerciali), mentre quelle residenziali, lontane dai caotici centri intasati di traffico, finiscono per diventare luoghi esclusivi. Il processo può anche essere inverso: il centro può perdere valore e andare in degrado ed alcuni quartieri, prima ad appannaggio dell’élite, a volte devono rinunciare ad alcuni collegamenti strategici. Quando ciò succede, l’amministrazione avvia un procedimento di revisione della rendita catastale per adeguare il valore dell’immobile risultante nei registri ufficiali con quello effettivo.

Se è improbabile che l’ufficio del territorio declassi il tuo immobile facendoti pagare meno tasse, avviene invece spesso il riclassamento verso l’alto. Ma anche contro la revisione della rendita catastale – che deve seguire un procedimento predefinito dalla legge e la cui violazione comporta la nullità dell’atto – è possibile difendersi. La giurisprudenza della Cassazione, per come di recente ribadita da una pronuncia [1], ha più volte spiegato come l’amministrazione finanziaria deve procedere prima di ritoccare le rendite immobiliari.

Di tanto parleremo in questo articolo: ti spiegheremo cioè come deve avvenire una revisione della rendita catastale, com’è possibile opporsi e, infine, come chiedere una riduzione per pagare meno imposte. Ma procediamo con ordine.

Revisione rendita catastale: come avviene?

Partiamo da come l’Agenzia delle Entrate, ufficio del territorio, riclassa gli immobili aumentando il loro valore. La Cassazione, di recente [1], ha spiegato le regole che bisogna seguire affinché il procedimento possa rispettare tutte le garanzie che la legge dispone in favore del contribuente. Ma partiamo dal dato normativo.

In base alla legge finanziaria per il 2005, tutte le volte in cui il valere medio di mercato di un immobile si discosta dal suo valore catastale ufficiale, il Comune può chiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del relativo classamento. Il disboscamento deve essere «significativo», cioè di oltre il 35%.

Quando viene attivata, questa procedura va eseguita con la massima esattezza. In particolare, l’amministrazione deve basarsi su fattori estrinseci, cioè sul valore di mercato medio della microzona.

Innanzitutto, il Comune deve indicare all’Agenzia delle Entrate, «in modo dettagliato, quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione».

In secondo luogo, il Comune deve specificare quali dati siano stati usati per determinare «il valore medio di mercato» della zona, usando i prezzi delle compravendite e, se impiega altri fattori («urbanistici, ambientali o simili») deve provarne «la sussitenza e l’efficacia».

Il calcolo del valore catastale medio va fatto «sulla base dei valori medi delle singole unità» e non «dei valori medi delle singole microzone».

La regola generale è quella della trasparenza. Quindi, l’atto di riclassamento deve mettere in chiaro al cittadino quali correttivi sono stati eseguiti per confrontare vani catastali e metri quadrati. La data delle rilevazioni non può essere anteriore ai «fenomeni di decrescita dei prezzi (…) quali si sono avuti nei tempi recenti».

Infine, il Comune deve «dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi e criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare» e l’aumento della rendita deve essere tale da ridurre il rapporto tra valore di mercato e valore catastale allo scostamento massimo del 35% «rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali».

Come abbassare la rendita catastale di un immobile

Occupiamoci ora dell’ipotesi inversa, ossia della richiesta del cittadino rivolta ad ottenere un abbassamento della rendita catastale.

L’istanza va presentata all’Agenzia delle Entrate, ufficio del territorio. Qui di sotto alleghiamo il relativo modello della domanda.

La richiesta di una riduzione della rendita catastale può essere presentata in tre casi:

  • quando lo stato di conservazione dell’immobile è tale da far ritenere una riduzione del suo valore. Si pensi a un edificio in stato di degrado, diroccato, pericolante a causa di un terremoto o comunque mai ristrutturato e, quindi, in cattivo stato di conservazione. In tal caso, bisogna presentare un’istanza al Catasto chiedendo la riduzione della rendita catastale. Sarà opportuno accompagnare la denuncia di variazione con una perizia di un tecnico abilitato;
  • quando varia la destinazione d’uso di un immobile che ne comporta una riduzione del relativo valore: si pensi a un negozio che poi viene chiuso e diventa un semplice magazzino di deposito della merce un tempo in vendita;
  • quando variano i dati catastali di un immobile perché cambia la superficie o la categoria catastale.

Se non ci sono stati interventi edilizi o cambi d’uso dell’unità immobiliare, non è possibile presentare la richiesta di una variazione in catasto. In tali casi, è molto probabile che la richiesta di aggiornamento al ribasso della rendita venga bocciata dall’ufficio. Di conseguenza, il proprietario potrà presentare un ricorso in autotutela.

Differenza tra rendita catastale e valore catastale

Spesso, si confonde la rendita catastale con il valore catastale. Si tratta, invece, di due cose differenti. In particolare, la rendita catastale è un parametro fiscale, soggetto a una serie di variabili quali la destinazione d’uso dell’immobile, la classe catastale dell’immobile e le condizioni in cui si trova l’ immobile. Invece, il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente dato dalla destinazione d’uso dell’immobile e dalla categoria catastale di appartenenza.

Come sapere qual è la rendita catastale di un immobile?

Reperire la rendita catastale di un immobile, anche se non si tratta del proprio, è molto facile. Bisogna recarsi all’ufficio del Catasto e richiedere una visura catastale. La domanda può essere presentata anche online. L’ufficio rilascia un certificato in cui viene evidenziata, oltre alla mappatura dell’immobile, anche la relativa rendita catastale. Tale valore ha finalità solo fiscali: quindi, non può vincolare nel caso di vendita dell’immobile, ben potendo le parti concordare qualsiasi prezzo.

Per conoscere la rendita catastale di un immobile, bisogna essere in possesso di almeno uno dei seguenti dati:

  • dati anagrafici del proprietario: con questi è possibile ottenere una visura catastale per soggetto; si ottiene cioè un certificato che indica tutti gli immobili di proprietà di una determinata persona;
  • dati catastali dell’immobile: si ottiene la visura catastale per immobile;
  • indirizzo dell’immobile.

A che serve la rendita catastale?

Come anticipato in apertura, gran parte delle tasse sugli immobili vengono calcolati applicando un’aliquota alla rendita casuale. Ciò succede per:

  • le imposte sulla casa, quelle che attualmente vengono chiamate Imu (un tempo Ici), Tasi e Tari (l’imposta sui rifiuti);
  • le imposte sugli atti di compravendita, quelle cioè versate al momento del rogito notarile e che sono, per gli acquisti da società: l’Iva, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale; per gli acquisti da privato: l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale. Tali imposte subiscono poi notevoli sconti se chi compra si trova nelle condizioni di usufruire del cosiddetto bonus prima casa;
  • la dichiarazione di successione: quando si decide di accettare un’eredità al cui interno c’è un immobile bisogna presentare, entro un anno dal decesso, la dichiarazione di successione. Su questa, vengono poi calcolate le imposte di successione che tengono appunto conto del valore dell’immobile.

Modello domanda con richiesta di revisione rendita catastale

RICHIESTA DI REVISIONE RENDITA CATASTALE

ALL’AGENZIA DEL TERRITORIO DI <…>

DENUNCIA DI VARIAZIONE

Il/la sottoscritt_ <…> nat_ <…> a <…> residente in <…> (CF: <…>) nella sua qualità di <…> dell’ immobile sito in Comune di <…> riportato nel NCEU al foglio <…> particella <…> sub <…>

FA PRESENTE

Che nel triennio 20 <…> /20 <…> il reddito effettivamente realizzato dal fabbricato in

questione ammonta a € <…> per l’anno 20 <…> a € <…> per l’anno 20 <…> a € <…> e per l’anno 20 <…> a € <…> così come risulta dall’allegata documentazione.

Che l’ammontare medio del reddito effettivo lordo differisce dalla rendita catastale per oltre il cinquanta percento poiché questa ultima è pari a € <…>.

CONSIDERATO

Che ricorrono le condizioni previste dal Comma 1 dell’art. 35 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 per un diverso classamento dell’unità immobiliare

CHIEDE

ai sensi delle disposizioni contenute nel predetto art. 35 la verifica ai fini di un diverso classamento dell’unità immobiliare e della determinazione di una nuova rendita catastale.

data e firma

note

[1] Cass. sent. n. 22671/2019.

[2] Legge n. 311/2004, art. 1, comma 335.

[3] Dpr del 23 marzo 1998, n. 138


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