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Risarcimento danni all’inquilino

12 Settembre 2019
Risarcimento danni all’inquilino

L’inquilino può chiedere i danni direttamente al condominio o deve rivolgersi al padrone di casa?

Sei in affitto e, da qualche mese, hai notato delle infiltrazioni di acqua sulle pareti dell’appartamento. Hai chiamato il padrone di casa che, a sua volta, ha fatto intervenire un tecnico specializzato. Secondo quest’ultimo, il problema è causato da un difetto di isolamento della parete condominiale, quella che dovrebbe isolare l’edificio dalla pioggia e dalle altre intemperie.

Individuata la causa della perdita, intendi ora avere il muro “a nuovo” e, perciò, hai chiesto al locatore l’intervento di un imbianchino. Richiesta, tuttavia, rispedita al mittente: a suo avviso, è il condominio che ti deve pagare. Tu sai, però, di non essere l’effettivo condomino ed ogni pretesa nei confronti del condominio può essere avanzata solo dal proprietario dell’immobile. Chi ha ragione? Chi deve provvedere al risarcimento danni all’inquilino? Ecco cosa prevede la legge in merito e come si è espressa, sul punto, la giurisprudenza.

Secondo la Cassazione [1], l’affittuario che subisce danni a causa di una parte comune dell’edificio può rivolgersi direttamente all’amministratore di condominio per ottenere il risarcimento. Non deve, quindi, avvalersi dell’intermediazione del locatore. Questo perché la fonte della responsabilità condominiale non è un contratto, ma un atto illecito – quello cioè imputabile al condominio – che quindi autorizza chiunque sia stato danneggiato, fosse anche un soggetto estraneo al condominio, a pretendere il relativo ristoro.

Recita, infatti, il Codice civile [2]: «qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno». Sempre lo stesso Codice civile [3] afferma l’esistenza di una responsabilità oggettiva (ossia che scaturisce a prescindere dall’esistenza di una colpa) per tutte le cose che si hanno in custodia, quindi anche per un immobile.

Dunque, il rapporto che c’è tra danneggiato e danneggiante è “di fatto”: consegue cioè a un’azione illecita (anche se involontaria) e non richiede per forza l’esistenza di un precedente contratto.

Diverso è il caso, ad esempio, della richiesta di risarcimento all’assicurazione del condominio, la quale risponde dei danni solo in forza di un vincolo contrattuale e, dunque, solo nei confronti di chi tale vincolo ha sottoscritto, ossia il condominio. Dunque, l’affittuario danneggiato può sì rivalersi direttamente contro il condominio, ma per ottenere il risarcimento dall’assicurazione deve chiedere l’intervento dell’amministratore.

La Cassazione ha osservato che «qualora nell’immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore gode di un’autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno».

Il condominio risponde dei danni causati a condomini o terzi in qualità di custode dei muri, delle parti comuni e dei servizi condominiali: è nei suoi confronti che l’inquilino dell’immobile può agire, sia per il risarcimento del danno, sia per fare in modo che vengano eliminate le cause del danno stesso.

Lo stesso ragionamento è condiviso anche dal resto della giurisprudenza.

Ad esempio, secondo il tribunale di Genova [4], il locatore non è tenuto a garantire il conduttore «dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio».

E, infatti, il Codice civile [5] dà al conduttore il diritto ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell’immobile (cosiddetta «molestia di fatto»), e tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell’appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo; si devono dunque escludere una responsabilità e un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti [6].

Del resto, come chiarito sempre dalla giurisprudenza di legittimità, «Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile» [7].

note

[1] Cass. sent. n. 17881/2011 del 31.08.2011.

[2] Art. 2043 cod. civ.

[3] Art. 2051 cod. civ.

[4] Trib. Genova sent. del 6.06.2017.

[5] Art. 1585 cod. civ.

[6] Cass., 24.11.2005 n. 24805.

[7] Trib. Napoli, sent. del 17.04.2014.


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