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Spese condominiali: inquilino non paga

13 Settembre 2019
Spese condominiali: inquilino non paga

Affitto, solo il proprietario è obbligato a pagare le spese al condominio? Si può intimare lo sfratto al conduttore moroso?

Spesso succede che chi dà un appartamento in affitto invii il contratto di locazione all’amministratore di condominio invitandolo, da quel momento in poi, a riscuotere gli oneri condominiali dal conduttore e a consegnare a quest’ultimo le relative ricevute di pagamento. Non è, tuttavia, un comportamento corretto e l’amministratore ha il dovere di opporsi. Ciò perché il vero condomino, e quindi l’unico soggetto obbligato con il condominio, resta sempre e solo il padrone di casa. Il locatore, in base agli accordi contrattuali stipulati con l’inquilino, si rivale successivamente su quest’ultimo chiedendogli la restituzione delle somme anticipate (con tanto di giustificativi se richiesti). Tant’è vero che se l’inquilino non paga le spese condominiali, l’eventuale morosità viene imputata al proprietario dell’appartamento ed a lui va notificato il decreto ingiuntivo. Dall’altro canto, però, se il locatore resta moroso con il condominio, l’inquilino non può subìre alcuna conseguenza.

Circa la possibilità di subìre un eventuale sfratto per mancato pagamento delle spese condominiali, il conduttore che non corrisponde quanto concordato nel contratto di affitto rischia solo quando l’importo supera almeno due canoni di locazione e il ritardo superiore a due mesi.

Dopo aver riassunto il quadro delle possibili soluzioni che si profilano quando l’inquilino non paga le spese condominiali, vediamo cosa è stato precisato in una recente sentenza dal tribunale di Roma [1]. Si tratta di una pronuncia particolarmente interessante in quanto viene affermato a chiare lettere che solo il proprietario è obbligato a pagare le spese al condominio.

Spese condominiali casa in affitto: cosa dice la legge

La legge sull’equo canone [2] stabilisce che, salvo patto contrario da inserire nel contratto di locazione, sono interamente a carico del conduttore le sole spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni, mentre le spese relative al servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Tutte le altre spese condominiali fanno carico, invece, al padrone di casa.

Dicevamo che il contratto può anche prevedere una diversa ripartizione delle spese e, ad esempio, imputare tutti i pagamenti dell’ordinaria amministrazione all’affittuario. Restano, pertanto, escluse le spese straordinarie, quelle ad esempio per il rifacimento del tetto, della facciata, dei balconi e comunque per tutte le opere di manutenzione dello stabile che, invece, ricadono sempre sul locatore.

Di recente, la Cassazione a Sezioni Unite ha anche stabilito che, nel contratto di locazione, il padrone di casa può stabilire che l’inquilino corrisponda un importo corrispondente anche alle imposte Imu e Tasi che il primo altrimenti dovrebbe versare. Non si tratta, quindi, di imputare le tasse a un soggetto diverso rispetto a quello su cui, per legge, gravano, ma di ottenere dal primo un rimborso.

Inquilino non paga condominio: sfratto

Lo sfratto per morosità può dipendere non solo dal mancato pagamento del canone convenuto, ma anche delle spese condominiali. Se, però, nel primo caso la morosità si verifica già solo al ritardo di oltre 20 giorni di una singola mensilità, per le spese condominiali il ritardo deve essere di almeno 2 mesi e l’importo accumulato superiore ad almeno due mensilità del canone. Così si evita la possibilità di sfrattare una persona per cifre irrisorie.

Se l’inquilino non paga il condominio, quindi, l’unica soluzione da adottare contro di questi, oltre al consueto decreto ingiuntivo per il recupero del credito, è attendere che maturino le condizioni per avviare lo sfratto. Tuttavia, come vedremo a breve, l’amministratore non può agire contro di lui, non essendo questi un condomino e non avendo alcun rapporto con il condominio.

Decreto ingiuntivo mancato pagamento condomino per casa in affitto

Il padrone di casa deve pagare il condominio anche se l’inquilino non gli ha versato le somme concordate per le predette spese condominiali. Se non lo fa, non può trincerarsi dietro la morosità del conduttore per sbarazzarsi del problema. Così, l’amministratore di condominio deve agire contro il locatore anche nel caso in cui questi non abbia alcuna colpa. Il locatore è tenuto ad anticipare le spese condominiali salvo poi agire contro l’affittuario.

Il tribunale di Roma ha posto l’accento sulla esatta individuazione del soggetto nei confronti del quale l’amministratore del condominio deve agire in caso di morosità nel pagamento degli oneri condominiali. Anche dopo l’entrata in vigore della legge sull’equo canone, che ha regolato i rapporti tra locatore e conduttore, gli unici soggetti tenuti a contribuire alle spese comuni sono esclusivamente i proprietari delle varie unità immobiliari, anche se date in affitto, salvo il diritto di questi ultimi ad esserne rimborsati (in parte) dai conduttori.

Tra i conduttori e il condominio non si instaura nessun rapporto che legittimi azioni dirette verso gli uni da parte dell’altro. Pertanto, l’amministratore ha il diritto [3] di procedere alla riscossione dei contributi condominiali, delle spese per la manutenzione delle cose comuni e per i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente nei confronti dei condomini delle singole unità immobiliari.

Si tratta, insomma, di obbligazioni distinte: da un lato quella contrattuale assunta dall’inquilino con il proprietario dell’immobile e, dall’altro, quella del locatore nei confronti del condominio. Tale è stato anche l’orientamento della Cassazione [4].

In altri termini, l’amministratore del condominio per il recupero delle somme dovute a titolo di oneri condominiali può rivolgersi solo ed esclusivamente al proprietario dell’immobile, non essendo ammessa nessuna azione nei confronti del conduttore.


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 12287/2019, pubblicata l’11.06.2019.

[2] Art. 9, commi 1 e 2 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, c.d. legge sull’equo canone.

[3] Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 codice civile e 63 delle disposizioni di attuazione cod.civ.

[4] Cass. sent. n. 8922/2019


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