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Sostituzione serratura portone condominiale: a chi spetta?

15 Settembre 2019
Sostituzione serratura portone condominiale: a chi spetta?

Chiavi rotte nel lucchetto della porta di ingresso del palazzo: le spese per la riparazione a chi vanno imputate?

Non c’è portone di ingresso di un condominio in cui non si sia rotta, almeno una volta, la chiave di uno dei condomini per entrare. Spezzandosi in due, un pezzo resta all’interno della serratura sicché, a volte è più semplice sostituire l’intero cilindro che non estrarre il frammento di metallo.

Ci sono, tuttavia, condomini dalla “mano pesante” che cadono più spesso in questo fatale errore. La compagine degli altri proprietari potrebbe avere di che ridire nel momento in cui l’amministratore dovesse addossare la spesa al bilancio. Ecco che allora, puntualmente, ricorre la medesima domanda: a chi spetta la sostituzione della serratura del portone condominiale?

Alcune recenti sentenze ci danno modo di risolvere facilmente la questione. Vediamo come comportarsi.

Sostituzione chiave porta condominio: spetta al condomino?

In verità, non ci sarebbe bisogno di alcun esempio per rappresentarsi il problema in commento. Ma siccome abbiamo il vizio di essere chiari e semplici, ecco un caso pratico.

Maria va sempre di fretta quando rientra a casa. Nel momento in cui deve aprire il portone, ha spesso le buste della spesa nelle mani che preferisce non lasciare a terra per non doversi abbassare due volte. Così succede per ben tre volte che, a causa di una manovra maldestra, la chiave si spezzi dentro il cilindro. Maria fa finta di nulla per evitare che qualcuno se la prenda con lei. Ma l’amministratore lo viene ugualmente a sapere grazie ai filmati di una telecamere di sorveglianza. L’assemblea viene edotta di ciò e decide di addebitare a Maria la spesa di 80 euro per la sostituzione della serratura, affidata ad un fabbro. Maria si oppone sostenendo che si tratti di una spesa eccessiva: il fabbro è amico dell’amministratore e fa sempre fatture elevate. Chi ha ragione?

La Cassazione ha più volte ritenuto nulla la delibera dell’assemblea di condominio che decida di addebitare le spese di riparazione dei danni prodotti da uno dei condomini a questo stesso. Questo perché, come ricorda la giurisprudenza [1], la divisione delle spese condominiali deve avvenire solo in base ai millesimi di proprietà [2]: è questo il criterio imposto dal Codice civile e l’assemblea non può disporre diversamente, salvo raggiunga l’unanimità.

Del resto, solo un credito liquido e certo nell’ammontare può essere preteso dal condominio. Se anche la sostituzione della serratura dovesse essere certificata da una fattura, nulla impedisce di contestare la congruità della spesa sotto un profilo quantitativo. Spesa valutata, peraltro, unilateralmente dal creditore senza alcun controllo da parte del debitore. Per lo stesso principio, non si possono neanche addebitare a un condomino le spese per le raccomandate a questi inviate al fine di sollecitare il pagamento delle spese mensili.

Insomma, per poter addebitare al condomino responsabile la spesa per la sostituzione del cilindro della serratura del portone, nel cui interno si è spezzata una chiave, ci vuole prima una sentenza di condanna da parte del giudice di pace. Sempre ammesso che il responsabile sia stato individuato senza alcun’ombra di dubbio. Perché se vi dovessero essere incertezze in merito alla sua identità, il semplice sospetto non potrebbe bastare. Ed anche questo aspetto, quindi, andrebbe valutato preventivamente da un giudice che emetta una sentenza di condanna.

È logico che fare una causa per le spese di sostituzione della serratura del portone condominiale non conviene a nessuno: né al condomino, né al condominio. Se anche il primo volesse imbattersi – magari per pura questione di principio – in un’avventura giudiziaria del genere, al secondo converrebbe trovare prima un’intesa piuttosto che corrispondere la parcella a un avvocato.

Come anticipato sopra, nulla toglie che condominio e condomino possano raggiungere un accordo e concordare l’entità della cifra da imputare a quest’ultimo.

Leggi anche Addebito spese al condomino: quando è lecito.

Come si divide la spesa della sostituzione delle chiavi del portone

Non ci sono dubbi che l’amministratore, una volta pagato il fabbro, debba ripartire la spesa tra i vari condomini secondo millesimi. La giurisprudenza ha stabilito, che «in caso di  sostituzione del portone (o del cancello esistente) con altro che garantisca una maggiore sicurezza o che sia dotato di particolari strumenti tecnologici finalizzati a favorire l’evacuazione dall’edificio, tali interventi sono considerati come migliorie apportate al bene comune per agevolarne l’uso e, dunque, le relative spese vanno legittimamente ripartite tra i condomini».

Chiaramente, nei millesimi saranno compresi tutti i condomini: anche quelli del piano terra, che hanno negozi o magazzini. Sono esclusi solo coloro che hanno un ingresso separato (ad esempio, se l’immobile ha un secondo portone con scala differente; si pensi anche al caso di chi abbia un appartamento al piano terra rialzato, con un proprio giardinetto e un accesso autonomo).

Chi paga la sostituzione delle chiavi del portone: inquilino o padrone di casa?

Una volta deliberata la spesa e approvata dall’assemblea, si pone il problema, per gli appartamenti dati in affitto, dell’imputazione del relativo costo al padrone di casa o all’inquilino. Chi dei due deve far fronte all’onere della sostituzione della chiave dell’ingresso? L’inquilino ha certamente diritto alle chiavi, ma la spesa non rientra nell’ordinaria manutenzione per cui va corrisposta dal locatore. L’inquilino è responsabile della manutenzione ordinaria, ma non risponde dei danni dovuti ad un caso fortuito e alla vetustà dei beni o degli impianti. Quindi, la riparazione e la sostituzione delle parti non più utilizzabili spetta al proprietario.


note

[1] G.d.P. Milano, sent. n. 5049/16 del 19.05.2016. 

[2] Art. 1123 cod. civ.


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