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Prelazione legale: esempi

9 Ottobre 2019 | Autore:
Prelazione legale: esempi

Prelazione ereditaria, prelazione nei contratti di locazione e prelazione agraria: cosa sono, come funzionano e quali sono i diritti del prelazionario?

L’ordinamento giuridico italiano è improntato sul principio di libertà: nei limiti della legge, ciascuno è libero di fare ciò che meglio crede. Ciò vale anche in ambito commerciale: chi è proprietario di un bene può liberamente venderlo a terzi, alle condizioni e con le modalità che vorrà. Quanto detto sinora, però, non è sempre vero: esistono delle ipotesi in cui non si è completamente liberi di poter gestire i propri affari come meglio si crede; a volte, ci sono delle limitazioni da rispettare. È il caso della prelazione legale.

Come vedremo meglio nel corso dell’articolo, la prelazione legale è il diritto di essere preferiti a parità di condizioni. Emblematico è il caso della prelazione ereditaria: se vuoi vendere la tua quota a un amico, non puoi farlo liberamente se prima non ti sei accertato che i tuoi coeredi non siano interessati. Se non hai compreso ciò che ti ho detto sinora, ti invito a proseguire nella lettura: ti fornirò diversi esempi di prelazione legale che ti consentiranno di capire bene di cosa stiamo parlando.

Cos’è la prelazione legale?

La prelazione legale è una vera e propria preferenza che la legge accorda ad alcuni soggetti nell’ambito di una determinata operazione giuridica. Facciamo un esempio.

Tizio è proprietario di un immobile; ad un certo punto, decide di venderlo e, per farlo, si affida a un’agenzia immobiliare. Gli viene trovato un acquirente, Caio, disposto a pagare centomila euro. La legge, però, accorda un diritto di prelazione a Sempronio, conduttore dell’immobile messo in vendita. Affinché Tizio possa procedere all’alienazione dovrà notificare tale sua intenzione a Sempronio, indicando l’offerta che ha ricevuto da Caio. Sempronio, se vorrò, in quanto prelazionario, potrà decidere di acquistare l’immobile in cui vive alle condizioni che gli sono state comunicate da Tizio.

L’ipotesi appena esemplificata rappresenta un classico caso di prelazione legale: la legge accorda una preferenza ad un determinato soggetto il quale, alle condizioni comunicategli, potrà esercitare il proprio diritto di acquisto. Vediamo altri esempi di prelazione legale che possano aiutarti a comprendere meglio di cosa si tratta.

La prelazione ereditaria: esempio

Un classico esempio di prelazione legale lo si trova in materia di eredità: secondo la legge, il coerede che intende vendere a terzi la propria quota o parte di essa deve notificare la proposta di vendita, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali vantano un diritto di prelazione. La preferenza deve essere esercitata nel termine di due mesi; in mancanza di notificazione, i coeredi hanno il diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria [1].

Quella appena descritta è una prelazione legale in piena regola. Facciamo un esempio.

Sempronio e Mevio ereditano un immobile a seguito della morte del padre. Poiché Sempronio non vuole condividere l’abitazione col fratello, decide di vendere la sua quota a un suo amico, Calpurnio, il quale gli offre 100mila euro. Prima di poter procedere, Sempronio deve formalmente comunicare per iscritto a Mevio, suo fratello, le condizioni offertegli da Calpurnio. Entro due mesi Mevio dovrà far sapere al fratello cosa intende fare: se vuole acquistare lui la sua quota al prezzo di 100mila euro, allora potrà farlo e Sempronio non potrà opporsi; se, al contrario, ritiene che il prezzo sia troppo elevato e ne offre uno inferiore, oppure non è affatto interessato all’acquisto, allora Sempronio sarà libero di cedere la sua quota a Calpurnio.

Come si capisce dall’esempio di prelazione ereditaria appena fatto, chi ha l’obbligo di prelazione deve comunicare ai soggetti cui la legge accorda preferenza le condizioni di vendita proposte da terze persone; se i prelazionari accettano nel termine di due mesi, la vendita dovrà avvenire con costoro e non con i terzi.

Se l’obbligato alla prelazione non rispetta questo impegno, cioè non comunica le condizioni di vendita e, dunque, cede la sua parte ad altri, i prelazionari potranno agire in tribunale per ottenere ciò che loro spettava: è il cosiddetto retratto successorio, che consente ai prelazionari lesi nel loro diritto di preferenza di riscattare il bene venduto a terzi dal coerede.

Tizio, Caio e Sempronio sono tre fratelli che ereditano dal padre lo stesso immobile abitativo. Tizio non sa che farsene della sua quota e trova un acquirente, Mevio, che gli offre centomila euro. Tizio, dimenticandosi di informare i fratelli, stipula l’atto di compravendita e cede la sua quota a Mevio. Caio e Sempronio, venuti a sapere della vendita, esercitano entrambi il diritto di riscatto versando a Mevio i centomila euro che aveva pagato a Tizio e acquistando la quota. Contro Tizio esercitano azione di risarcimento dei danni per aver violato il loro diritto di prelazione.

La prelazione legale nei contratti di locazione

Un’altra ipotesi di prelazione legale è quella prevista per il conduttore di un immobile. Secondo la legge [2], il locatore, alla scadenza del primo quadriennio, ha il diritto il non procedere al rinnovo del contratto se intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello nel quale eventualmente abiti. In tal caso, l’inquilino ha diritto a essere preferito rispetto ad altri acquirenti.

Perché si possa esercitare la prelazione legale nella locazione occorre che:

  • la vendita intervenga alla prima scadenza;
  • il locatore non abbia altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione.

Se ricorrono entrambe le circostanze, il proprietario, prima di vendere, deve comunicare al conduttore per iscritto la sua intenzione di vendere. Il conduttore, dunque, è prelazionario rispetto al locatore che intenda vendere il proprio immobile.

Tizio vive in affitto nella casa di Caio. In vista della scadenza del primo quadriennio di contratto, Caio comunica al suo conduttore Tizio la volontà di non rinnovare la locazione perché intenzionato a vendere l’immobile a Sempronio al prezzo di centomila euro. Tizio ha sessanta giorni di tempo per decidere se acquistare lui stesso la casa in cui già vive, pagando il prezzo indicato, oppure di andare via alla scadenza convenuta.

Come si comprende dall’esempio di prelazione legale appena fatto, il locatore deve comunicare (con atto notificato mediante ufficiale giudiziario o con normale raccomandata con ricevuta di ritorno) il corrispettivo e le condizioni di compravendita al conduttore/prelazionario, con l’invito a esercitare il suo diritto di prelazione entro il termine massimo di  sessanta giorni.

Nel caso in cui l’inquilino decida di esercitare il proprio diritto di prelazione, dovrà provvedere a versare il prezzo di acquisto entro trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello in cui gli sia stata notificata la comunicazione del proprietario.

Le regole inerenti il diritto di prelazione nella locazioni commerciali sono di fatto le medesime stabilite per le locazioni abitative [3].

Impresa familiare e prelazione legale

La prelazione legale è attribuita anche a coloro che fanno parte di un’impresa familiare. Per impresa familiare si intende quell’attività commerciale alla quale collaborano il coniuge, i parenti entro il terzo grado (figli, nonni, fratelli, ecc.) e gli affini entro il secondo dell’imprenditore.

Secondo il codice civile [4], in caso di divisione ereditaria o di trasferimento dell’azienda, i familiari partecipanti all’impresa hanno il diritto di prelazione sull’azienda negli stessi termini e con le stesse modalità viste sopra per la prelazione ereditaria e il diritto di riscatto conseguente.

Tizio è titolare di un’impresa familiare dedita alla lavorazione di pelli; vi lavorano la moglie, Caia, e i figli. Un bel giorno, Tizio decide di cedere la sua attività: per poterlo fare, però, deve mettere Caia e i figli in condizione di poter acquistare per primi l’azienda, rendendoli informati dell’offerta ricevuta da terzi.

La prelazione agraria

Altro esempio di prelazione legale è quello che riguarda l’affitto di fondo rustico. L’affitto è una particolare locazione che ricorre quando una delle parti si obbliga a far godere all’altra una cosa produttiva, mobile o immobile. Ovviamente, a fronte del godimento del bene produttivo, l’affittuario si impegna a pagare un canone periodico.

Insomma, l’affitto non è differente dalla locazione, se non per l’oggetto del contratto che, come detto, nell’affitto deve per forza essere una cosa produttiva, come ad esempio un terreno destinato alla produzione agricola, cioè un fondo rustico.

A parte le regole particolari che riguardano la durata del contratto di affitto di fondo rustico (durata minima di quindici anni e durata massima di trenta) e altri specifici aspetti, ciò che qui interessa è che anche l’affittuario gode del diritto di prelazione legale (definita prelazione agraria), proprio come il conduttore nel caso di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo oppure commerciale.

La legge [5] dice che, in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria o a compartecipazione (esclusa quella stagionale), l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché:

  • coltivi il fondo stesso da almeno due anni;
  • non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille (salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, cioè di cessione col fine di unire più terreni contigui e inferiori alla minima unità colturale);
  • il fondo per il quale intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.

Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.

note

[1] Art. 732 cod. civ.

[2] Art. 3, lett. g), n. 431/1998.

[3] Art. 38, legge n. 392/1978.

[4] Art. 230-bis cod. civ.

[5] Art. 8, legge n. 590/65.

Autore immagine: Pixabay.com


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