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Servitù di passaggio carrabile

3 Ottobre 2019 | Autore:
Servitù di passaggio carrabile

In quali casi è possibile transitare dal fondo del vicino in auto o con altri veicoli? Chi ha diritto di passare a piedi può farlo anche con mezzi meccanici?

Sei proprietario di un terreno e il tuo vicino gode di una servitù di passaggio su di esso. Quando hai comprato l’immobile sapevi dell’esistenza di questo diritto del confinante, e non te ne sei mai fatto un problema. Comprendi, infatti, che si tratta di una necessità, visto che il fondo del vicino non ha nessun accesso sulla strada pubblica: per raggiungerla egli deve necessariamente passare dal tuo, utilizzando un’apposita stradella.

Finora, lo ha fatto senza darti il minimo disturbo; ma da qualche tempo ha cominciato ad utilizzare la strada anche per farvi transitare mezzi meccanici. Questo, a suo dire, è necessario per accudire le coltivazioni che si trovano sul suo terreno. Tu, invece, ritieni che egli non abbia una servitù di passaggio carrabile, e che possa passare soltanto a piedi. Chi di voi due ha ragione? In questo articolo ti spiego tutto.

La servitù [1] è un diritto che, in alcuni casi, è previsto a carico di un immobile (detto fondo servente) e a vantaggio di un altro immobile (detto fondo dominante). Un caso frequente è quello della servitù di passaggio.

Cos’è la servitù di passaggio?

La servitù di passaggio è il diritto del proprietario di un immobile di passare attraverso un altro immobile, di proprietà di una persona diversa. Un esempio tipico è dato dal diritto di passare dal terreno del vicino.

Gianni, proprietario di un fondo intercluso, che non ha nessun accesso alla strada pubblica. In queste condizioni, egli non può godere del suo terreno, perché gli è impossibile raggiungerlo. Se, però, passa dal terreno confinante, appartenente a Luigi, ha la possibilità di raggiungere la pubblica via. La legge gli consente, quindi, di ottenere (tra poco ti dirò come) questo diritto.

La servitù di passaggio può esistere anche in ambito condominiale. Ecco un esempio: gli abitanti di un edificio hanno dei serbatoi dell’acqua installati sul lastrico solare. Periodicamente, oppure in caso di guasto, hanno dunque necessità di accedervi per ispezionarli. Per giungere al lastrico solare occorre passare da una soffitta che è di proprietà esclusiva di Marco: come puoi intuire, i condomini godono di servitù di passaggio attraverso di essa.

Le servitù in generale, e questa in particolare, limitano il diritto di proprietà, costituendo un fastidio per il proprietario del fondo servente. Perché allora la legge le prevede? Proprio per consentire a ogni proprietario di godere del proprio bene nel modo più ampio possibile.

Torniamo all’esempio, che sopra ti ho fatto, del proprietario del fondo intercluso. Se egli non potesse passare attraverso il fondo del vicino, il suo diritto di proprietà sarebbe soltanto “sulla carta”: in realtà, egli non potrebbe esercitarlo, essendo impossibilitato ad entrare e uscire dal suo terreno. Non potrebbe costruirvi una casa per abitarvi, non potrebbe coltivarvi nulla. Imponendo, al fondo confinante, un peso, gli si consente di godere del suo diritto. Ovviamente, la servitù va esercitata nei casi e nei modi previsti dalla legge, proprio per limitare al minimo indispensabile il fastidio arrecato al proprietario del fondo servente.

Chi può esercitare la servitù di passaggio?

Il titolare del diritto di servitù di passaggio è il proprietario del fondo dominante. Se quest’ultimo viene trasferito, insieme ad esso verrà trasferito anche il diritto di servitù. D’altra parte, se viene trasferito il fondo servente, anche il nuovo proprietario dovrà subire il passaggio del vicino.

Possono esercitare il passaggio:

  • il proprietario del fondo;
  • i suoi familiari;
  • i suoi amici e conoscenti che si recano in visita;
  • altre persone che hanno necessità di recarsi sul fondo dominante: ad esempio persone di servizio, operai, collaboratori, addetti al recapito di corrispondenza.

L’esercizio del diritto di proprietà sul fondo dominante, insomma, non può prescindere dalla visita di terze persone. Ciò è stato confermato anche dalla Corte di Cassazione [2]. La Suprema Corte ha anche precisato che, se vi è un cancello che consente l’accesso alla strada che si trova sul fondo servente, il proprietario del fondo dominante può consegnarla, secondo le necessità, anche ad altre persone, ad esempio amici e collaboratori. Naturalmente, del buon uso della chiave, è responsabile non solo chi la detiene, ma anche il proprietario del fondo dominante.

Come nasce una servitù di passaggio?

Secondo le modalità della sua costituzione, la servitù di passaggio può essere volontaria o legale.

La servitù è volontaria quando le parti interessate la costituiscono di loro spontanea volontà, senza esservi costrette. Ciò può avvenire:

  • per contratto. In questo caso i proprietari di due fondi si accordano perché uno di loro abbia diritto di passare sul fondo dell’altro. Ti faccio un esempio. Carlo è proprietario di un fondo dal quale ha difficoltà a raggiungere la strada pubblica, dovendo superare un notevole dislivello del terreno. Egli ha buoni rapporti con il proprietario del fondo confinante, Luca, che gli consente il passaggio per agevolarlo. Luca sa che, come vedremo più avanti, Carlo potrebbe anche rivolgersi al giudice, facendo presente la sua situazione, e ottenere il diritto di passaggio: preferisce quindi concederglielo in via amichevole. In casi come questo l’accordo deve essere scritto, o, meglio ancora, stipulato presso un notaio;
  • per testamento. Il proprietario di un fondo può disporre mediante testamento di costituire su di esso una servitù in favore di un fondo vicino. Facciamo anche qui un esempio. Renato, ormai anziano, è proprietario di un terreno. Egli sa che il suo vicino, Alfonso, avrebbe vantaggio passando dalla sua proprietà per raggiungere la strada pubblica. Alla morte di Renato il suo terreno passerà ai figli, tuttavia egli vuole che anche il suo vicino, con il quale intrattiene rapporti di amicizia, si ricordi di lui, e dispone con testamento che, alla sua morte, sul suo terreno sarà costituita una servitù di passaggio a vantaggio del fondo di Alfonso;
  • per destinazione del padre di famiglia. In questo caso un fondo, con una strada che consente di giungere alla via pubblica, viene diviso in due parti, e la strada rimane su una sola di esse. Ad esempio: Angela è proprietaria di un vasto terreno, che decide di dividere a metà. Su una di queste due parti è presente una strada che consente di raggiungere la via pubblica. Dopo la divisione, si vengono a creare due fondi, che chiameremo A e B. Il fondo A conserva la strada di accesso alla via pubblica, che potrà essere utilizzata anche dal proprietario del fondo B.

La servitù è legale quando è la legge a prevederla. Questo avviene, ad esempio, in caso di fondo intercluso [3].  che non ha accesso alla via pubblica. In questa ipotesi, il proprietario ha diritto di ottenere dal vicino confinante il passaggio sul suo fondo; se egli non glielo concede spontaneamente potrà rivolgersi al giudice, che stabilirà questo diritto con sentenza. Lo stesso diritto ha il proprietario di un fondo che, pur avendo accesso alla via pubblica, ha difficoltà a raggiungere quest’ultima: ad esempio perché il percorso sarebbe eccessivamente lungo, oppure perché il terreno è scosceso ed irregolare e il transito pertanto risulta difficile.

Nei casi sopra descritti, il proprietario del fondo servente ha diritto al pagamento di un’indennità da parte del vicino. proporzionata al danno derivante dall’imposizione della servitù. Se per effettuare il passaggio sono necessarie opere stabili (ad esempio una strada), il proprietario del fondo dominante deve pagare il valore del terreno che verrà occupato [3].

Il diritto di servitù può essere acquistato anche per usucapione. Questo termine indica l’acquisto di un diritto tramite il suo esercizio per un periodo di almeno 20 anni. Così, una persona che non è titolare di una servitù di passaggio, se transita regolarmente dal fondo del vicino e nessuno glielo impedisce, può acquistare questo diritto. Occorre, però, che il passaggio avvenga palesemente, alla luce del sole, senza opposizione da parte del proprietario, e che esista una strada, un’opera visibile sulla quale il transito viene esercitato.

Chi ha il diritto di servitù può transitare in auto?

Essere titolari di una servitù di passaggio non significa che si possa automaticamente passare utilizzando mezzi meccanici. Infatti la servitù di passaggio carrabile è diversa da quella di passaggio pedonale: entrambe consentono di transitare attraverso il fondo servente, ma con modalità diverse [4]. Precisamente:

  • la servitù di passaggio pedonale consente di passare attraverso il fondo servente a piedi, per soddisfare l’esigenza di raggiungere la strada pubblica da parte del proprietario del fondo dominante;
  • la servitù di passaggio carrabile consente di passare utilizzando mezzi meccanici: carri, automobili, furgoni, macchine agricole. Essa soddisfa l’esigenza di coltivare il fondo, di portare su di esso materiali necessari per la coltivazioni (ad esempio concimi), di trasportare il raccolto all’esterno del fondo.

Se il titolare di una servitù di passaggio pedonale ha l’esigenza di transitare dal fondo servente utilizzando mezzi meccanici, non può farlo arbitrariamente. Egli deve ottenere un ampliamento del suo diritto, e ciò può avvenire in uno dei seguenti modi:

  • per contratto. I proprietari dei due fondi possono raggiungere un accordo scritto, in base al quale la servitù viene ampliata consentendo il passaggio carrabile;
  • con sentenza. Il proprietario del fondo dominante può chiedere al giudice che dichiari l’ampliamento della servitù, dimostrando che ciò è indispensabile per l’utilizzo del fondo. Ad esempio: Mario ha un terreno intercluso, e per raggiungere la strada pubblica passa attraverso il fondo del suo vicino Franco. Sul suo fondo, però, vi sono delle coltivazioni che non riesce ad accudire senza utilizzare veicoli meccanici: infatti occorrono attrezzature, concimi, macchine agricole.

Anche in caso di ampliamento della servitù al proprietario del fondo servente spetta un’indennità.

Infine, la servitù di passo carrabile si può acquisire anche per usucapione, se il proprietario del fondo dominante attraversa il fondo servente con mezzi meccanici per almeno vent’anni, senza interruzioni, in modo palese e pacifico.

note

[1] Art. 1027 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 4821/2019.

[3] Art. 1053 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 19483/2018.

[3] Art. 1051 cod. civ.


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