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Condominio: domande e risposte

16 Settembre 2019
Condominio: domande e risposte

Controversie, cause e questioni condominiali risolte dall’avvocato: debiti, risarcimenti, furti, riscossione. Tutto ciò che c’è da sapere.

Una guida completa sul condominio non è un argomento che si può trattare all’interno di una semplice pagina web. La casistica è così ampia e ricca di sfaccettature da richiedere una pubblicazione più ampia. Ciò nonostante, in questa mini-guida, abbiamo voluto trattare le questioni più importanti che si possono verificare all’interno dei condomini, una sorta di Faq. Ecco, quindi, una serie di domande e risposte in materia di condominio.

Indice

Debiti condominio: domande e risposte

Non ho pagato il condominio, ma non ho beni intestati. Ho proposto un piano di rientro, ma l’assemblea non ha accettato. Cosa posso fare?

Il condominio può sempre procedere al pignoramento dell’immobile del condomino proprietario anche se c’è già un’ipoteca o un fondo patrimoniale. La procedura di vendita sarebbe lunga e consentirebbe, nelle more, una soluzione pacifica tra le parti.

Sono in affitto e non ho pagato il condominio. L’amministratore può farmi decreto ingiuntivo?

Il debito dell’inquilino è solo con il padrone di casa e non con il condominio. Il primo, quindi, può procedere allo sfratto solo laddove la morosità superi l’importo di due mensilità e il ritardo sia superiore a due mesi.

Ho ricevuto un decreto ingiuntivo del condomino per canoni non pagati. Posso oppormi?

Se l’opposizione ha ad oggetto contestazioni in merito all’assemblea che ha deliberato una ripartizione della spesa tra i condomini, non è più possibile agire. Il condomino aveva 30 giorni dalla delibera stessa per impugnarla. Solo nel caso di vizi di nullità non ci sono termini per impugnare la votazione assembleare, potendosi così opporre il decreto ingiuntivo. Leggi Impugnazione assemblea condominio: termini.

Nel nostro condominio ci sono molti morosi. Io ho sempre pagato tutto. Che rischio?

L’amministratore è tenuto, entro sei mesi dalla delibera di approvazione del progetto di riparto, ad agire contro i morosi. Se, nelle more, i creditori del condominio dovessero portare in esecuzione un eventuale decreto ingiuntivo sarebbero tenuti ad agire prima nei confronti dei morosi stessi, la cui lista con i nominativi deve essere loro fornita dall’amministratore. Solo se da questi non è possibile recuperare le somme, i creditori potrebbero agire nei confronti degli altri proprietari, in ragione dei rispettivi millesimi. In ogni caso, secondo la Cassazione, i creditori, prima di agire contro i singoli condomini, possono pignorare il conto corrente condominiale.

L’assemblea può deliberare un fondo per ripianare i debiti dei morosi, ma ci deve essere l’unanimità.

Furti in condominio 

Ho subìto un furto in casa. I ladri sono entrati dai ponteggi installati per il rifacimento della facciata dello stabile. Posso rivalermi sul condominio o sulla ditta che ha eseguito i lavori?

Nel caso in cui risulti che al momento del furto il ponteggio era incustodito, il condomino proprietario può rivalersi sul condominio e sulla ditta appaltatrice. Il primo è responsabile per la mancata vigilanza e custodia sulle parti comuni, mentre la ditta per non avere adottato le cautele idonee a impedire l’utilizzo anomalo del ponteggio, ad esempio, installando un sistema d’illuminazione notturna o un dispositivo di allarme. Condominio e impresa – e per essi le relative polizze assicurative che è bene pretendere siano sottoscritte – possono essere, quindi, condannate a risarcire il condomino e a riparare i danni.

Parti comuni condominio e spese

Posso lasciare la bicicletta all’interno del portone del condominio o nel pianerottolo?

Non è possibile. Pur trattandosi di parti comuni, bisogna rispettare la destinazione di tali aree che non è quella di ripostiglio. Vi si possono, però, lasciare ombrelli, zerbini, piante e tutto ciò che non dia fastidio agli altri condomini.

Posso aprire una nuova porta nel pianerottolo?

Se non viene pregiudicata la stabilità del palazzo, ciascun condomino può creare un nuovo ingresso al proprio appartamento aprendo una porta nel pianerottolo e sbancando il relativo muro condominiale.

Sono un negoziante con magazzino al primo piano: devo partecipare alle spese delle scale e dell’ascensore?

Tutti i condomini devono partecipare alle spese per le scale e per l’ascensore, in ragione dei propri millesimi. Tutti, infatti, hanno diritto di accedere al lastrico solare o agli altri piani, per ciò dovendo contribuire ai relativi costi. Solo un regolamento approvato all’unanimità potrebbe disporre diversamente.

Un vicino ha montato sulla facciata un impianto caldo freddo che mi impedisce di respirare. Cosa posso fare?

Se le immissioni di fumo, ancorché potenzialmente dannose alla salute di un vicino affetto da asma, sono prodotte dal normale utilizzo di una canna fumaria e non raggiungono livelli d’inequivocabile intollerabilità, devono essere sopportate. Se poi provengono dalla canna fumaria di un esercizio commerciale – si pensi a una pizzeria –, nel conflitto fra le esigenze connesse all’abitazione e quelle dell’attività economica prevalgono le prime; è, quindi, possibile ottenere la rimozione di una canna fumaria che smaltisca fumo o calore a ridosso della propria finestra.

Estetica del palazzo condominiale 

Posso stendere i panni dal balcone?

Si possono stendere panni, lenzuola e altri oggetti solo a condizione che non vi sia un esplicito divieto nel regolamento di condominio o nei regolamenti comunali.

Si può impedire a una condomina di dare da mangiare ai gatti randagi nel giardino?

Molti giudici hanno accordato tutela alle gattare, a condizione che lascino pulita l’area condominiale dopo aver dato il latte e gli altri avanzi di cibo ai gatti.

Posso mettere delle tende di colore diverso da quelle degli altri che sono molto costose?

Il regolamento di condomino potrebbe imporre un particolare colore o un materiale specifico. Se ciò non fosse, bisognerebbe comunque rispettare l’estetica della facciata: il che significa che non si possono prevedere colori in eccessiva distonia rispetto al contesto a meno che già altri condomini abbiano fatto altrettanto (l’estetica infatti sarebbe già stata lesa e non ci sarebbe nulla da tutelare).

Posso chiudere il terrazzo e farne una veranda?

La chiusura di un terrazzo privato con «veranda a vetri, o addirittura in muratura» – prescindendo dalle relative autorizzazioni amministrative – potrebbe essere causa di lesione del decoro architettonico dell’edificio condominiale stesso.

Il Codice civile prevede che «nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio». Il successivo secondo comma stabilisce che «in ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».

Dalla norma emerge che, in linea di principio, risulta legittimo che il condomino possa eseguire opere nell’unità immobiliare di sua proprietà senza doverlo comunicare, preventivamente, all’assemblea o all’amministratore.

Tuttavia, dovrà:

  • evitare un pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio;
  • mantenere il decoro architettonico del fabbricato;
  • chiedere il permesso di costruire al Comune.

Il fatto che l’assemblea dei condomini non debba prestare una preventiva autorizzazione, non vuol dire che la stessa non possa contestare – ad opera avviata o già completata – la realizzazione della veranda (a vetri o in muratura).

Pertanto, onde evitare possibili dissensi, attriti e/o contenziosi condominiali – per temuta lesione del decoro architettonico – sarebbe opportuno che, in sede assembleare, il proprietario (che desideri eseguire i lavori) faccia visionare il progetto della chiusura del proprio terrazzo, in modo che i condòmini ne siano messi a conoscenza e possano consapevolmente autorizzare i predetti lavori.

Solo con il consenso unanime (ossia dei 1000/1000), infatti, si potrà evitare l’insorgere di eventuali contestazioni in termini di (verosimile) lesione del decoro architettonico. Per completezza, si ricordi che una delle conseguenze dell’alterazione del decoro, ferma restando l’eventuale richiesta di risarcimento del danno, è la rimozione dell’opera che l’ha causata e la valutazione in ordine all’alterazione ed alla lesione del decoro architettonico spetta solo al giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione.

Rumori in condominio 

Esiste un orario in cui non si può fare rumore in condominio?

Se il regolamento non dispone diversamente, bisogna attenersi ai normali orari di riposo, ossia dalle 9 di sera alle 7 di mattina e dalle 2 alle 3 del pomeriggio.

Ciò non toglie che, durante il resto della giornata, si debba comunque rispettare una “normale tollerabilità” dei rumori, che non deve essere superiore a 3 decibel rispetto ai rumori provenienti dall’esterno (cosiddetto rumore di fondo).

Che fare se i bambini nel cortile giocano, gridano e fanno rumore?

Bisognerà chiedere l’intervento dell’amministratore che, pur non potendo vietare il gioco nello spiazzo comune (salvo sia adibito a parcheggio o non vi siano divieti nel regolamento), dovrà imporre ai genitori di richiamare i figli nel caso in cui i loro schiamazzi siano percepibili nei piani alti e diano fastidio.

I vicini mi possono impedire di fare lavori di ristrutturazione?

È un diritto di ogni proprietario fare lavori di ristrutturazione, ma gli altri condomini possono chiedere che siano rispettati gli orari del riposo (durante i quali non si potrà fare rumore) e siano prese misure per evitare la diffusione delle polveri nelle zone comuni.

Infiltrazioni acqua in condomino 

Abito all’ultimo piano di un condominio e qualche giorno fa ho notato una macchia di umidità sul soffitto. Chi mi risarcisce la ritinteggiatura del soffitto?

Se il lastrico solare è condiviso, il condominio è tenuto a curarne la manutenzione ed è, quindi, responsabile di eventuali infiltrazioni d’acqua che danneggino le proprietà altrui. Tutti i condomini partecipano alla spesa in ragione dei rispettivi millesimi, anche il proprietario dell’ultimo piano.

Nel caso in cui il lastrico solare fosse stato in uso esclusivo (o proprietà esclusiva) di un solo condomino, questi avrebbe pagato un terzo delle spese, con i restanti due terzi a carico del resto dei condòmini, ai quali il lastrico funge da copertura, salvo responsabilità specifiche dell’usuario/proprietario o dell’amministratore.

Chi dovrà rispondere di eventuali danni causati per infiltrazioni d’acqua all’appartamento sottostante, dopo la vendita dell’immobile all’asta? Il danno segue l’immobile o ne risponde il vecchio proprietario? 

Il risarcimento del danno risulta essere a carico di chi è proprietario al momento del verificarsi dell’evento dannoso. A tal riguardo, è bene considerare che l’aggiudicatario diventa proprietario dell’immobile solo quando il giudice dell’esecuzione emette il decreto di trasferimento. Tale decreto, infatti, realizza il passaggio della proprietà dal debitore all’aggiudicatario della proprietà del bene oggetto della vendita all’asta.

Nel caso di specie, dunque, di eventuali danni causati per infiltrazioni d’acqua all’appartamento sottostante dovrà rispondere chi risulta essere proprietario nel momento in cui si verifica la perdita d’acqua.

Infortuni in condominio

Mi sono infortunato salendo le scale perché una luce era rotta. Posso chiedere i danni e ottenere un risarcimento?

Per prima cosa, è necessario che il danneggiato fornisca le prove di quanto accaduto. Spetterà, quindi, al giudice e, in particolare, al perito medico-legale valutare la compatibilità tra la caduta e le lesioni riportate dal condomino. In sede civile, del danno risponde il condominio, in quanto custode dell’edificio, che potrà poi rivalersi sull’amministratore, qualora questi non abbia adottato le misure necessarie per garantire la sicurezza all’interno dello stabile. In ogni caso – se stipulata – dovrebbe operare la garanzia della polizza globale fabbricati.

Amministratore di condominio: come si revoca

Il nostro amministratore è poco trasparente e si disinteressa del condomino. L’assemblea non vuole revocarlo. Cosa posso fare?

Ogni singolo condomino, anche da solo, può agire in tribunale per la revoca dell’amministratore anche senza il consenso degli altri condomini, a patto però che la contestazione non riguardi il merito della sua gestione (ossia l’opportunità delle scelte) ma la violazione di leggi e regolamento. Ad esempio, sarebbe revocabile dal singolo condomino l’amministratore che non convoca almeno una volta all’anno l’assemblea, che non agisce contro i morosi, che non apre il conto corrente condominiale o non mostra i documenti della contabilità a chi ne faccia richiesta, che non partecipi ai corsi di formazione periodica, che commette gravi irregolarità fiscali, ecc. (leggi Come revocare l’amministratore di condominio in tribunale).



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3 Commenti

  1. Salve nel mio condominio ci sono ragazzi grandi del parco che invitano altri ragazzi grandi non del parco recando distirubò fino a tarda serata esempio: a parlare a voce alta e di fare delle cose particolari essendo che ci sono dei bambini piccoli si preferisce non farli scendere a giocare nei propri orari per giocare x dei casi che hanno trovato nel giardino e altri spazi condominiali.
    E che purtroppo già alcuni condomini sono intervenuti litigando anche con i genitori dei ragazzi del parco e di fargli presente se tutto questo non finisce si provvederà a chiamare l’autorità competente, e possibile che queste cose li devono risolvere i condomini quando ce un amministratore.
    Domanda l’amministratore a potere di intervenire e quale sono i provvedimenti che deve prendere.
    Distinti Saluti e si ringrazia anticipatamente x una risposta.

  2. in un palazzo con 4unita abitative si puo richiedere la disattivazione del contatore servizi della scala condominiale?

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