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Vendita immobile a prezzo simbolico

16 Settembre 2019
Vendita immobile a prezzo simbolico

Rischi di vendere una casa a un corrispettivo inferiore al prezzo di mercato.

Se stai pensando di comprare o di vendere un immobile a prezzo simbolico sappi che l’operazione potrebbe procurare a te e all’altra parte che interviene nel contratto una serie di problemi.

«Perché mai?» potresti chiederti, consapevole del fatto che ognuno di noi ha il diritto di regolare i propri affari per come meglio crede. Se è vero che la donazione è lecita, perché non dovrebbe esserlo anche una compravendita a un prezzo molto più basso di quello di mercato?

La ragione per cui la vendita di un immobile a prezzo simbolico è rischiosa è legata sia a una questione di carattere fiscale che di diritto successorio. Cercheremo di spiegartele qui di seguito.

Si può vendere un immobile a un prezzo più basso di mercato?

Nel nostro ordinamento, vige il principio di autonomia negoziale in base al quale ciascuno è libero di concludere un contratto alle condizioni che più ritiene vantaggiose e convenienti (salvo ovviamente il consenso dell’altra parte). Questo significa che, se entri in un negozio per acquistare della merce, il commerciante potrà applicarti il prezzo che vuole, senza essere obbligato all’importo che ha richiesto nelle precedenti transazioni o che richiederà in quelle future. Potrebbe così farti uno sconto, un regalo o addirittura farti pagare di più solo perché gli sei antipatico.

Questo principio – salvo rare eccezioni (si pensi all’affitto a canone concordato) – vale anche in materia immobiliare. Le parti sono, quindi, libere di regolare il prezzo della vendita per come meglio credono, definendolo ad esempio “a corpo” (ossia à forfait) oppure a metro quadro. In entrambi i casi, il venditore, fermo restando il consenso dell’acquirente, può cedere il bene dietro il corrispettivo che preferisce, anche se di molto inferiore a quello di mercato. Tanto è vero che la giurisprudenza ha elaborato la figura della cosiddetta «vendita mista a donazione», ossia una forma particolare di vendita dove il prezzo è talmente basso da coprire solo una parte dell’immobile, mentre il residuo si intende regalato!

Sotto un aspetto civilistico, dunque, la vendita di immobile a prezzo simbolico è pienamente lecita così come lo è la completa donazione.

Tuttavia, questo comportamento può generare due ordini di problemi quando costituisce solo una via “traversa” per aggirare altri obblighi imposti dalla legge: obblighi cioè di natura fiscale e di natura successoria. Vediamoli singolarmente.

Vendita a prezzo simbolico e problemi con l’Agenzia delle Entrate

Come già saprai, le imposte sulla cessione dell’immobile vengono calcolate il base al prezzo di vendita, che corrisponde poi al valore di mercato del bene. Si pensi all’Iva che va corrisposta al venditore (se si tratta di azienda di costruzione) ed è pari al 10% del prezzo. Più è basso il prezzo, quindi, meno l’acquirente paga all’erario. Il vantaggio è anche per il venditore che, dichiarando un utile inferiore, verserà meno imposte sul reddito (Ires se si tratta di un’impresa).

In caso di donazione, invece, le cose vanno diversamente poiché l’imposta di registro viene misurata sulla base del valore catastale. Stesso discorso per le vendite tra privati, non soggette ad Iva, ma ad imposta di registro: anche qui, in base alla regola del cosiddetto prezzo valore, l’imposta di registro si calcola sulla base dal valore catastale del bene, a prescindere dal corrispettivo pattuito nell’atto di vendita.

Per l’applicazione del prezzo-valore è, tuttavia, necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto.

Da quanto detto, si comprende bene che una vendita a prezzo simbolico può essere vista come un’evasione fiscale: il Fisco presume che nessuno venderebbe una casa a un importo irrisorio subendone una sostanziosa perdita. Se davvero volesse eseguire un atto di generosità potrebbe donarla. Sicché, quel prezzo simbolico serve proprio per evitare la tassazione della donazione e gestire l’imposizione fiscale con il minor peso possibile per le parti. Chiaramente, il prezzo simbolico è solo formale: a fronte di quanto dichiarato nell’atto, viene versato un ulteriore corrispettivo in contanti, senza farlo transitare dai conti correnti per non renderlo tracciabile.

Dunque, se il corrispettivo di vendita viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale; inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.

Se, invece, nell’atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata. In questo caso, infatti, l’Agenzia delle Entrate non effettua l’accertamento sul valore di mercato dell’immobile, ma richiede la maggiore imposta che deriva dall’applicazione del corretto valore catastale.

Vendita a prezzo simbolico e problemi con gli eredi

La donazione è un atto che, entro 10 anni dal decesso del donante, può essere revocato dagli eredi legittimari (coniuge e figli) che siano stati danneggiati da tale atto ossia che abbiano ricevuto una quota di eredità inferiore rispetto a quella loro riservata dalla legge.

Si immagini un uomo che, volendo regalare la propria unica casa ad uno dei suoi tre figli e temendo che gli altri due possano impugnare la donazione per lesione delle rispettive quote di legittima, gliela vendi a un prezzo irrisorio (prezzo che, magari, in un successivo momento, gli restituisce in contanti). Si tratta, quindi, di una finta vendita fatta tra parenti. Un’operazione del genere, almeno in teoria, esclude la possibilità di un’azione di lesione della legittima (a cui sono soggette solo le donazioni e non le vendite). Ma, in realtà, non è così: agli eredi danneggiati è consentito agire con l’azione di simulazione o con la revocatoria. La prima si esperisce entro 10 anni, mentre la seconda in 5 anni.

In definitiva, la vendita a un prezzo simbolico espone l’acquirente alla possibile rivalsa degli eredi che non abbiano visto rispettare le rispettive quote di legittima.

Leggi anche Come dimostrare una vendita falsa.



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