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Raccomandata per diritto di prelazione

4 Ottobre 2019 | Autore:
Raccomandata per diritto di prelazione

Come si notifica la prelazione? Che tipo di raccomandata bisogna inviare? Notifica a mezzo ufficiali giudiziari e prelazione legale: è valida la raccomandata?

A volte la legge stabilisce che alcune persone debbano essere preferite ad altre nell’acquisto di un determinato bene: quando accade ciò, si dice che sussiste un diritto di prelazione a favore di uno o più soggetti. La prelazione è legale quando è stabilita direttamente dalla legge, mentre è convenzionale o volontaria quando pattuita tra le parti: si pensi a due operatori commerciali che, essendo in costante rapporto professionale, decidono di riservarsi una corsia preferenziale nel caso di vendita di un bene oppure di stipula di un nuovo contratto. Con questo articolo vorrei soffermarmi su un particolare aspetto, e cioè sulla raccomandata che serve per esercitare il diritto di prelazione.

Come vedremo nel corso dei successi paragrafi, la prelazione è un diritto di preferenza che, per legge o per contratto, viene attribuito a uno o più individui; per poterlo esercitare, è necessario che i prelazionari (cioè, i soggetti preferiti) vengano messi a conoscenza della possibilità di poter far valere tale condizione di privilegio: ad esempio, se Tizio ha la prelazione sull’acquisto di una casa, ma il venditore non gli comunica che sta per cederla, come farà Tizio a far valere la sua prelazione? È qui che entra in gioco la raccomandata per diritto di prelazione. Vediamo di cosa si tratta.

Cos’è il diritto di prelazione?

Come anticipato nell’introduzione, il diritto di prelazione si traduce in una vera e propria preferenza che la legge o le parti contrattuali decidono di attribuire a uno o più soggetti.

 Tizio, Caio e Sempronio sono tre fratelli che, alla morte del padre, ricevono in eredità un’abitazione. Tizio non sa cosa farsene della sua quota (pari a un terzo) di proprietà; per questo motivo, trova un acquirente, Filano, pronto a dargli cinquantamila euro in cambio della cessione della sua parte. Tizio, prima di concludere la vendita con Filano, deve però notificare ai suoi fratelli, Caio e Sempronio, l’offerta che ha ricevuto, in modo da mettere costoro in condizione di poter acquistare la quota del fratello pagando la cifra offertagli da Filano.

Mevio stipula con la società Beta un contratto di fornitura di gas, impegnandosi a pagare bimestralmente la bolletta che gli verrà inviata. All’interno del contratto c’è una clausola di prelazione che obbliga Mevio, nel caso in cui volesse cambiare compagnia, a comunicare alla società Beta le condizioni proposte da terze società affinché la stessa Beta possa valutare la possibilità di adeguarsi ad esse e di sottoscrivere un nuovo contratto con Mevio.

Il primo caso esemplificato mostra una tipica prelazione legale: i coeredi hanno la preferenza, per legge, di acquistare la quota dell’erede che intende cederla a terzi.

Il secondo esempio, invece, è un’ipotesi di prelazione volontaria o convenzionale: le parti pattuiscono liberamente di accordare la preferenza ad uno di essi nel caso di stipula di un futuro contratto.

Diritto di prelazione: come funziona?

Sia che si tratti di prelazione volontaria, sia che si tratti di prelazione legale, il meccanismo della medesima è sostanzialmente identico: il prelazionario (cioè, la persona che ha la preferenza) ha il diritto di essere messo a conoscenza dell’intenzione, da parte di colui che si è obbligato a preferirlo, di cedere un proprio bene o comunque di stipulare un contratto con terzi.

Il prelazionario, se interessato ad esercitare il suo diritto, deve darne ugualmente comunicazione all’altra parte entro il termine pattuito. In caso contrario, il diritto di preferenza verrà meno.

In altre parole, colui che è obbligato a dare la preferenza deve comunicare le condizioni propostegli da terzi a colui che beneficia della prelazione, il quale a sua volta deve comunicare, nel termine stabilito, se intende avvalersi del proprio diritto di prelazione o meno.

Dunque, dalla prelazione sorgono due obblighi:

  • per colui che si è impegnato ad accordare la preferenza, quello di comunicare le condizioni contrattuali propostegli da terzi (cosiddetto obbligo di denuntiatio);
  • per colui che gode della prelazione, di rispondere nei tempi concordati o, comunque, il prima possibile.

La violazione di uno di questi due impegni comporta l’obbligo di risarcire il danno all’altra parte. È proprio questo il punto in cui diventa importante la raccomandata per il diritto di prelazione. Vediamo perché.

Prelazione: a cosa serve la raccomandata?

La raccomandata è uno strumento fondamentale all’interno della prelazione, visto che è attraverso di essa che entrambe le parti, cioè sia l’obbligato che il prelazionario, assolvono agli oneri che abbiamo analizzato in conclusione del precedente paragrafo. In pratica:

  • colui che è impegnato (per legge o per contratto) a dare la preferenza, deve comunicare le condizioni contrattuali propostegli da terzi mediante raccomandata al prelazionario;
  • il prelazionario, ugualmente, deve rispondere con l’invio di una raccomandata alla comunicazione pervenutagli.

La raccomandata di cui parliamo, ovviamente, è quella con avviso di ricevimento (definita anche raccomandata con ricevuta di ritorno).

Cosa scrivere nella raccomandata da inviare al prelazionario?

Posto che sia il prelazionario che colui che è obbligato a dare la preferenza devono assolvere ai propri doveri mediante comunicazione formale di cui possano avere prova sia dell’invio che della ricezione, vediamo cosa bisogna scrivere all’interno della raccomandata con avviso di ricevimento.

L’obbligato alla denuntiatio, cioè colui che deve dare la preferenza, è tenuto a comunicare al prelazionario le condizioni di vendita che gli sono state proposte. Il tenore del testo deve essere chiaro e non deve lasciare adito a dubbi: nella raccomandata va riportata l’offerta così com’è stata realmente formulata, con tanto di prezzo e di altre eventuali condizioni. Infine, va riportato l’invito espresso ad esercitare o meno la propria prelazione.

In estrema sintesi, la denuntiatio da spedire tramite raccomandata deve contenere:

  • il prezzo;
  • le clausole contrattuali (solo quelle essenziali; la giurisprudenza ha ritenuto superflue quelle inerenti, ad esempio, la scelta del notaio, il recapito dell’offerente, ecc.);
  • l’ invito ad esercitare la prelazione.

Si ritiene, tuttavia, che rispetta la legge anche la comunicazione contenente solamente la volontà di vendere, con l’identificazione del bene e del prezzo [1]. In buona sostanza, ciò che è veramente importante è che il prelazionario sia messo in condizione di poter esercitare, se vorrà, il proprio diritto di preferenza.

Cosa scrivere nella raccomandata per esercitare la prelazione?

Dal suo canto, il prelazionario è tenuto a rispondere (in un termine che in genere varia dai trenta ai sessanta giorni, come nel caso della prelazione ereditaria o di quella urbana) manifestando, altrettanto chiaramente, la proprio volontà di accettare o meno le condizioni proposte. In pratica, la comunicazione della controparte equivale ad una proposta contrattuale vera e propria: se il prelazionario accetta, allora il contratto si intenderà concluso; se rifiuta, l’altra parte sarà libera di contrattare con chi vuole.

Il silenzio del prelazionario viene inteso come un rifiuto: in altre parole, se egli non risponde nel termine prefissato, oppure risponde tardivamente, perderà il proprio diritto di preferenza.

Prelazione: serve sempre la raccomandata?

A ben vedere, sembra che la legge accordi una preferenza alla notifica a mezzo ufficiale giudiziario anziché alla raccomandata con avviso di ricevimento al fine di esercitare la prelazione. Mi spiego meglio.

Nelle ipotesi di prelazione legale la legge non parla di comunicazione al prelazionario mediante raccomandata, bensì con il diverso mezzo (sicuramente più costoso e formale) della notifica mediante ufficiale giudiziario.

Ad esempio, la legge sulle locazioni di immobili urbani ad uso abitativo [2], richiamando quanto disposto dalla legge generale sulle locazioni di immobili [3], stabilisce che, nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Ugualmente, il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

La legge sembra ammettere chiaramente che vi sia un solo modo per comunicare le proprie intenzioni nell’ambito della prelazione urbana: quello di affidarsi all’ufficiale giudiziario. Se fosse così, si tratterebbe di un adempimento abbastanza gravoso, non solo e non tanto per la spesa che occorre sostenere, quanto per la necessità di doversi recare presso gli ufficiali giudiziari, i quali sono presenti solamente nelle città in cui v’è la sede di un tribunale.

Per fortuna è intervenuta la giurisprudenza [4], la quale ha stabilito che, in alternativa alla notifica a mezzo ufficiale giudiziario, è possibile affidarsi a strumenti che garantiscano la prova legale dell’invio e della ricezione delle proprie comunicazioni: tra questi strumenti v’è senza dubbio la raccomandata con avviso di ricevimento.

È quantomeno doveroso ritenere che ogni strumento comunicativo prescelto per la prelazione debba dare certezza sulla data di arrivo della comunicazione, perché da quella data occorre conteggiare il termine di risposta, previsto a pena di decadenza. Se si optasse per la semplice raccomandata senza avviso di ricevimento, non si potrebbe sapere con certezza assoluta da quale giorno decorrono i termini utili al prelazionario per far pervenire la propria risposta.

Possiamo dunque affermare che, in alternativa alla notifica a mezzo ufficiali giudiziari, gli obblighi derivanti dalla sussistenza di una prelazione possono essere assolti attraverso i seguenti mezzi:

  • raccomandata con avviso di ricevimento (racc. a/r);
  • telegramma;
  • fax;
  • raccomandata consegnata a mano, direttamente all’interessato, il quale firma per accettazione [5].

FAC SIMILE RACCOMANDATA PER PRELAZIONE URBANA

Egr. Sig.

Tizio

Via Giuseppe Garibaldi

00000 – Roma

Racc. a/r

Oggetto: comunicazione intenzione a vendere / offerta di terzi / invito ad esercitare la prelazione.

Il sottoscritto <…> residente  a <…> in via <…>, ai sensi e per gli effetti dell’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392,

COMUNICA

al Sig. <…> di aver posto in vendita l’unità immobiliare, a destinazione abitativa, sita in <…> alla via <…> e di aver ricevuto per la stessa un’offerta di  Euro <…> dal Sig. <…> alle seguenti condizioni:  il 15% dell’importo, dovrà essere versato al sottoscritto, alla firma del contratto preliminare di vendita, tra il sessantesimo ed il settantesimo giorno dal ricevimento della presente, a titolo di caparra confirmatoria e a mezzo assegno circolare non trasferibile intestato al venditore; la restante somma, pari all’85% dell’importo totale, dovrà essere versata, sempre mediante assegni circolari non trasferibili intestati al venditore, a saldo del prezzo, al rogito notarile di compravendita da stipularsi entro e non oltre il giorno  <…>  presso un notaio indicato dagli acquirenti.

Tanto premesso, il sottoscritto

INVITA

il Sig. <…> ad esercitare il diritto di prelazione a loro spettante  nei modi e termini seguenti, nonché con le formalità previste dalla legge 27.07.1978, n. 392, avvertendolo che, decorsi i termini di legge di giorni  sessanta dal ricevimento del presente atto, il sottoscritto provvederà alla stipula di preliminare di compravendita con altro promittente acquirente.

Luogo e data

Firma

FAC SIMILE RACCOMANDATA RINUNCIA AL DIRITTO DI PRELAZIONE URBANA

Egr. Sig.

Caio

Via Giuseppe Verdi

00000 – Roma

Racc. a/r

Oggetto: risposta alla comunicazione per diritto prelazione / rinuncia.

Il sottoscritto <…> nato a <…> il <…> codice fiscale <…>, in riferimento alla Sua raccomandata ricevuta in data <…> con la quale si veniva invitati ad esercitare il proprio diritto di prelazione sull’immobile sito in <…> alla via <…>, oggetto di contratto di locazione di cui il sottoscritto è conduttore,

DICHIARA

di non voler esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile sito in <…> alla via <…> iscritto al Catasto di questo Comune al <…>.

Distinti saluti.

Luogo e data

Firma

note

[1] Cass., sent. n. 8368 del 21 aprile 2005.

[2] Art. 3, lettera g), l. n. 431/1998.

[3] Art. 38, l. n. 392/1978.

[4] Cass., sent. n. 12689 del 27 novembre 1991.

[5] Cass., sent. n. 11899 del 24 novembre 1998.

Autore immagine: Pixabay.com


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