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Come affittare casa per le vacanze

22 marzo 2018 | Autore:


> Business Pubblicato il 22 marzo 2018



Contratto di affitto turistico: vediamo nel dettaglio cos’è la locazione per finalità turistiche, quale il suo oggetto, scopo, forma, durata, canone e quali gli adempimenti fiscali

Affittare la casa per brevi periodi di tempo per molti è diventata un’attività quasi professionale. Talvolta è un modo per alleggerire il carico di costi (anche fiscali) legati alla proprietà di un bene immobile, ma certamente l’affitto breve è una delle tendenze più diffuse del momento. Sul punto leggi: Affitto breve: è di tendenza e conviene. Decidere di affittare un appartamento vacanze è un buon modo per incrementare il proprio reddito, non a caso le locazioni turistiche sono molto diffuse nel nostro territorio. L’Italia, infatti, è una delle mete preferite dai turisti di tutto il mondo. Non è raro, dunque, che chi abbia una seconda casa voglia ricavarne un profitto concedendola in affitto per finalità turistiche. In proposito, inoltre, si consideri che la normativa sull’affitto [1] non impone dei vincoli che impediscono al proprietario di un immobile di affittarne anche una sola porzione. Il contratto d’affitto, dunque, è pienamente valido anche se l’affitto non riguarda un appartamento intero, ma una o più stanze.

Vediamo allora cos’è il contratto di affitto turistico, come funziona la locazione per finalità turistiche e cosa prevede la legge al riguardo.

Contratto di affitto turistico: cos’è

Il contratto di affitto turistico è un particolare contratto di locazione con durata limitata nel tempo, volto a soddisfare esigenze abitative temporanee per l’unica finalità turistica, ovvero per esigenze insorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o qualunque altra causa voluttuaria. In sostanza, il contratto di affitto turistico è un contratto per mezzo del quale il locatore si obbliga a concedere al conduttore-turista, per un periodo di tempo non superiore a tre mesi, un diritto personale di godimento su di un immobile per il fine di una vacanza, in cambio di un corrispettivo.

Contratto di affitto turistico: scopo

Come anticipato, la locazione per finalità turistiche è volta a soddisfare temporanee esigenze abitative turistiche, caratterizzate da bisogni di abitare con fini di vacanza nelle cosiddette seconde case. Il contratto di affitto turistico, infatti, serve a soddisfare le particolari esigenze di chi  abbia bisogno di abitare in un immobile con fini di vacanza, solo nei periodi di riposo.

È sufficiente, tuttavia che il conduttore (vale a dire colui che prende la casa in affitto) abbia lo scopo di abitare l’immobile per turismo, ma non è invece necessario che l’immobile sia ubicato in una località turistica. Ai sensi della legge [2], infatti, sono locazioni turistiche quelle aventi ad oggetto gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo ubicati.

Attenzione: lo scopo turistico deve sussistere al momento della conclusione del contratto stesso. La finalità turistica deve risultare dal contratto ed essere effettivamente riscontrabile, onde escludere ogni esigenza abitativa primaria. 

Contratto di affitto turistico: quali case

Il contratto di affitto turistico ha ad oggetto appartamenti destinati a soddisfare un’esigenza abitativa non primaria. Questa tipologia di contratto, dunque, non riguarda l’immobile in cui una persona e i suoi familiari vivono abitualmente e stabilmente. Quando di parla di contratto di affitto turistico, infatti, si parla sempre di seconde case. Come anticipato, inoltre, il contratto d’affitto è pienamente valido anche se l’affitto non riguarda un appartamento intero, ma una o più stanze.

Bisogna, in ogni caso, che l’appartamento sia “in regola” con le normative edilizie, igienico-sanitarie e in materia di sicurezza; inoltre, è obbligatorio, a prescindere dalla durata del contratto, essere in possesso dell’Ape, l’attestato di prestazione energetica.

Affittare casa per le vacanze: forma e durata  

Il contratto deve avere forma scritta a pena di nullità. Come anticipato, inoltre, la finalità turistica deve essere espressamente indicata nel contratto onde evitare l’eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria.
Le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto di locazione per finalità turistiche. Generalmente, però, questo tipo di locazione è stipulata per brevi periodi. Al termine del periodo pattuito la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile locato. Con riferimento alla diversa durata del contratto, è possibile distinguere tra:

  • locazione turistica lunga (cosiddetto contratto casa vacanze): il contratto deve prevedere clausole che regolano, tra l’altro, la durata della locazione, l’entità del canone e le modalità di pagamento dello stesso, prevedendo la rivalutazione in corso di contratto e il deposito della cauzione;
  • locazione turistica breve (cosiddetto contratto brevi vacanze): tale tipo di contratto deve contenere apposite pattuizioni circa il recesso, l’entità delle spese accessorie e le modalità di utilizzo degli eventuali spazi accessori;
  • locazione turistica brevissima (detto anche contratto weekend): nel contratto deve essere prevista una clausola con pattuizione forfettaria sui consumi per le utenze.

Affittare casa per le vacanze: canone

Il canone può essere liberamente determinato dalle parti. Quanto alle modalità di pagamento generalmente il locatore richiede parte dell’affitto al momento della stipulazione del contratto: quest’importo non deve superare il 25% del prezzo della locazione e non deve essere richiesto più di 6 mesi prima della data di inizio della locazione. Il saldo è effettuato 30 giorni prima della partenza o alla consegna delle chiavi.
Se il conduttore rinuncia alla locazione ha diritto al rimborso di parte della somma anticipata e precisamente:

  • meno il 10% sino a 30 giorni prima della data di locazione;
  • meno il 25% sino a 21 giorni prima della data di locazione;
  • meno il 50% sino a 11 giorni prima della data di locazione;
  • meno il 75% sino a 3 giorni prima della data di locazione.

Affitto turistico: registrazione ed adempimenti fiscali

Qualora la locazione turistica abbia durata inferiore ai trenta giorni non sussiste obbligo di registrazione del contratto. Se tra le stesse parti sono stati stipulati più contratti di locazione turistica per diversi periodi, ciascuno dei quali anche inferiore ai trenta giorni, la cui durata complessiva sia però superiore ai trenta giorni nell’arco dell’anno solare, sussiste obbligo di registrazione. Le locazioni turistiche di durata superiore ai trenta giorni devono essere registrate entro i trenta giorni dalla stipula e sono soggette al pagamento dell’imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito per importi non inferiori a 67 euro, salva la cedolare secca.

In caso di affitto turistico superiore ai trenta giorni, inoltre, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, il locatore deve provvedere ad effettuare la relativa denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza o presso il sindaco. Tale denuncia deve essere sempre effettuata, indipendentemente dalla durata della locazione, quando l’affitto è predisposto in favore di cittadini extra UE o apolidi.

Contratto di affitto turistico: distinzioni

Il godimento dell’immobile a scopo turistico costituisce l’oggetto del contratto, di talché nella locazione turistica non sono inclusi i servizi accessori quali pulizia giornaliera, cambio biancheria, ristorazione ecc. ed infatti, quando il godimento dell’immobile è accompagnato da ulteriori prestazioni convenzionalmente poste a carico del concedente (è il caso del cosiddetto bed and breakfast ), si applica il contratto di prestazione alberghiera e non quello di locazione turistica.

Diversa dal contratto di affitto turistico è anche la cosiddetta locazione ad uso pied-a-terre, la quale non ha finalità abitative, ma è piuttosto finalizzata a soddisfare l’esigenza di quegli inquilini che hanno necessità di brevi soste generalmente in prossimità del luogo di lavoro e con l’esclusione di uso abitativo anche temporaneo.

Come affittare l’appartamento vacanze?

Le modalità per proporre un appartamento in affitto come casa vacanze, grazie al web, sono sempre più numerose: non ci si limita più, difatti, alle agenzie immobiliari, ma vi sono dei portali web appositi, che mettono direttamente in contatto i proprietari degli immobili con i turisti, come Booking, Homelidays, Homeaway e Airbnb.

Le modalità per registrare e inserire le offerte, così come i costi del servizio, sono differenti da portale a portale; per chi ha difficoltà nell’utilizzo dei servizi web, è possibile farsi aiutare, a pagamento, da professionisti, i property manager, che, oltre ad occuparsi dell’accoglienza degli ospiti e della manutenzione di base degli appartamenti, si occupano anche di gestire le prenotazioni attraverso i principali portali web.

Alcuni portali incassano direttamente i canoni di affitto dai proprietari: sono questi i destinatari della nuova tassa Airbnb, o meglio dell’obbligo di applicare una ritenuta del 21% sui canoni da versare ai proprietari.

note

[1] Art.13, L. 431/98.

[2] Art. 53 D.lgs. n. 79/2001 (Codice del turismo).


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1 Commento

  1. Buongiorno avvocato Zarrelli,
    sono il notaio Fabio Diaferia, presidente della associazione Prolocatur.
    Abbiamo condiviso il suo lavoro nel gruppo Facebook della nostra associazione (citando ovviamente l’autore e la fonte) per lo abbiamo considerato valido.

    Dissentiamo tuttavia da alcuni punti.

    In particolare dissentiamo dall’affermazione che l’acconto non debba superare il 25% del prezzo della locazione e non debba essere richiesto più di 6 mesi prima della data di inizio della locazione e che il saldo debba essere effettuato 30 giorni prima della partenza o alla consegna delle chiavi.

    Dissentiamo anche dal fatto che se il conduttore rinuncia alla locazione ha diritto sempre e comunque al rimborso di parte della somma anticipata.

    Quanto alla comunicazione alla questura: è vero la normativa vigente prevede che solo in caso di affitto turistico superiore ai trenta giorni, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, il locatore deve provvedere ad effettuare la relativa denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza e che la stessa denuncia deve essere sempre effettuata, indipendentemente dalla durata della locazione, quando l’affitto è predisposto in favore di cittadini extra UE o apolidi.

    Ricordiamo però che, sebbene l’articolo 109 TULPS preveda l’obbligo di comunicazione delle generalità degli alloggiati entro 24 ore dall’arrivo SOLO per i gestori delle strutture ricettive , anche non convenzionali, la circolare del Ministero dell’Interno del 26 giugno 2015 ha precisato che le esigenze di pubblica sicurezza sottese all’articolo 109 TULPS sussistono anche nel caso di affitti brevi.

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