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Indennità di avviamento per la locazione commerciale: recesso anticipato del locatore

17 Dicembre 2013 | Autore:
Indennità di avviamento per la locazione commerciale: recesso anticipato del locatore

Locazione ad uso commerciale: al conduttore spetta l’indennità per la perdita di avviamento commerciale se il locatore recede prima della scadenza del contratto.

 

Il conduttore di un locale ad uso commerciale ha diritto all’indennità di avviamento in caso di recesso anticipato del locatore. Si tratta di un’indennità prevista dalla legge [1] al fine, da un lato, di tutelare il conduttore di un’attività commerciale che, a causa della disdetta del contratto di locazione da parte del proprietario del locale, perde ciò che ha investito nell’attività stessa.

Dall’altro lato, la previsione dell’obbligo di versare delle somme a titolo di indennità disincentiva il locatore dal recesso anticipato e lo spinge ad attendere la scadenza naturale del contratto di locazione (sempre che ciò sia possibile e non sussistano condizioni ostative alla prosecuzione del rapporto di locazione).

L’avviamento commerciale non è altro che la capacità dell’impresa di generare utili grazie alla propria notorietà acquisita presso i clienti, legato anche ai locali in cui si svolge l’attività commerciale.

Se improvvisamente l’impresa non dispone più di tali locali, per recesso anticipato di colui che glieli aveva ceduti in locazione, è inevitabile presumere gli svantaggi in termini di utili: il venir meno dell’identificazione tra attività commerciale e suo luogo fisico può, infatti, comportare la perdita di clientela.

In realtà la Cassazione ritiene che il diritto all’indennità per la perdita di avviamento commerciale consegue automaticamente e in misura prestabilita alla cessazione del contrato di locazione commerciale, anche in assenza di un effettivo avviamento e della sua perdita [2].

In questi casi l’indennità di avviamento ha la funzione di riequilibrare gli interessi delle parti: il locatore che recede prima della scadenza viola, infatti, anche solo potenzialmente gli interessi commerciali del conduttore.

L’indennità corrisponde a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità).

L’indennità è prevista solo se:

– si tratta di locazioni commerciali;

– l’immobile locato è effettivamente e realmente destinato ad attività che comporta il contatto con il pubblico o con il consumatore finale;

–  il conduttore ha un contatto diretto con il pubblico [3].

In ogni caso, il locatore non è tenuto a corrispondere l’indennità di avviamento se il rapporto di locazione è cessato a causa di risoluzione per inadempimento (per esempio perché il conduttore non pagava i canoni di locazione) o fallimento del conduttore.

Per ottenere dal locatore la corresponsione dell’indennità di perdita dell’avviamento commerciale, il conduttore è tenuto a provare l’esercizio nell’immobile locato di un’attività commerciale, comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori finali.

Tale onere della prova è escluso se le circostanze descritte derivino chiaramente dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile (per esempio se l’immobile locato era destinato a negozio di abbigliamento, non c’è dubbio sul carattere di attività commerciale e di contatto diretto tra conduttore e consumatori).


note

 

[1] Art. 34 L. n. 392/1978.

[2] Cass. sent. n. 7528/2009.

[3] Art. 35 L. n. 392/1978 e Cass. sent. n. 12884 del 24.07.2012.

 

Autore immagine: 123rf.com


1 Commento

  1. UN CONTRATTO COMMERCIALE 6+6, ALLA SCADENZA IL LOCATORE DEVE PAGARE INDENNITA’ DI AVVIAMENTO AL CONDUTTORE?

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