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Chi registra il contratto di locazione commerciale

11 Ottobre 2019 | Autore: DAVIDE LUCIANI
Chi registra il contratto di locazione commerciale

Contratto di locazione commerciale: chi lo deve registrare, in che modalità e cosa succede se non adempie a tale obbligo. 

La legislazione sulla locazione ad uso non abitativo [1] ha subìto diverse modifiche nel corso degli anni. Per questo motivo non è semplice districarsi nella miriade di norme che la riguardano. Se hai deciso di affittare un’attività commerciale è dunque consigliabile informarsi in maniera adeguata. Uno dei problemi principali che ti sarai posto è capire chi registra il contratto di locazione commerciale. In questa guida vedrò di risolvere i tuoi dubbi in merito.

La prima cosa che devi sapere è che, quando si parla di canoni simili, esistono due tipi di contratto sui quali fare riferimento. Il primo è quello denominato 6+6. E’ utilizzato per le attività ad uso commerciale, professionale, artigianale o industriale. Un normale negozio o una fabbrica rientrano in questa categoria. Un accordo simile deve avere una durata minima di sei anni e si intende rinnovato, salvo disdette, per lo stesso periodo. Il secondo contratto è il 9+9. Viene usato per attività alberghiere, case di cura e stabilimenti balneari. Ovviamente, entrambi possono essere disdetti. Per il 6+6 il conduttore può annullare il contratto, inviando una lettera raccomandata entro dodici mesi dalla sua scadenza. Per il 9+9 il termine è di diciotto mesi prima della cessazione.

E’ possibile disdire il contratto anche in un momento diverso da quelli sopra elencati. Due sono le condizioni cui attenersi in questo caso: deve essere dato un preavviso di almeno sei mesi rispetto al giorno in cui si intende lasciare il luogo e deve esserci un grave motivo dietro la decisione. Con quest’ultimo termine si intende, ad esempio, una causa economica.

Il locatore, invece, può disdire il contratto se ha necessità di rientrane in possesso per aprire una propria attività o per uso personale. Se, però, dopo sei mesi dal rilascio dell’immobile, tali necessità si dimostrano false, il conduttore può richiedere il ripristino del precedente contratto. I termini sono gli stessi, di cui abbiamo parlato prima, ovvero dodici mesi dalla scadenza nel 6+6 e diciotto mesi nel 9+9.

Fatta chiarezza su questo aspetto, vediamo di entrare un po’ più nel dettaglio dell’oggetto di questa guida.

Quali tasse vanno pagate

Nel momento in cui registri un contratto di locazione commerciale, devi anche mettere mano al portafoglio. Vi sono, infatti, due imposte che è necessario pagare: l’imposta di registro e quella di bollo.

La prima è a carico del locatore e del conduttore in parti uguali. E’ pari all’1% del canone annuo se il soggetto che lo versa è a partita Iva. In caso contrario l’aliquota è del 2%. Pagare l’imposta di bollo è compito del solo locatore. Il suo importo è di sedici euro ogni quattro facciate del contratto e ogni 100 righe. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall’affitto, si calcola l’Irpef sul 95% del canone di locazione annuo.

La legge di bilancio del 2019 ha, però, introdotto una novità significativa nei contratti di locazione commerciale. Prima di questa norma, infatti, chi affittava un’attività, era obbligato a pagare le imposte dette sopra, senza possibilità di scelta. Dal primo gennaio di quest’anno, invece, è possibile fruire dell’opzione della cedolare secca. Si tratta di una tassazione fissa del 21% che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di bollo e di registro. Tale opzione implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata di tale regime, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto.

La cedolare secca si applica a tutti i locali che rientrano nella categoria catastale C/1 affittati a partire dal 1 gennaio 2019. Fai attenzione, però: sono stati previsti dei paletti a riguardo. Anzitutto gli immobili non possono avere una superficie superiore ai 600 mq. Sono esclusi dal computo eventuali pertinenze, anche se locate congiuntamente.
Inoltre, non saranno considerati validi quei contratti che al 15 ottobre 2018 non erano scaduti e che sono stati ridefiniti, a partire dal 1 gennaio 2019, tra gli stessi contraenti e sul medesimo immobile. Non ci sono preclusioni, invece, nel caso di proroga di un contratto in essere scaduto.

L’utilizzo di tale tassazione comporta comunque il pagamento dell’imposta sostitutiva che va versata nelle stesse scadenze e modalità previste per il pagamento dell’Irpef, ovvero in acconto e saldo. Vediamo come vanno corrisposte.

L’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Ciò significa che il primo anno non andrà pagata. Quali sono gli scaglioni cui attenersi? Il pagamento è dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro. In caso di cifra superiore, ci sono due modalità distinte per il saldo, a seconda che l’importo totale sia inferiore o superiore ai 257,52 euro. Nel primo caso, va corrisposta un’unica rata entro il 30 novembre. Nel secondo si usufruirà di una dilazione in due mensilità. La prima sarà pari al 40% del 95% dell’imposta e dovrà essere corrisposta entro il 30 giugno. Il restante 60% dovrà essere pagato entro il 30 novembre. Il saldo, invece, andrà versato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Se, invece, si opera per via telematica l’imposta è versata a seguito di addebito diretto sul conto corrente indicato. In questo caso, è bene ricordare che il richiedente e l’intestatario del conto devono coincidere.

Chi deve registrare l’immobile

I contratti di locazione, di qualunque tipologia siano, vanno registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Ciò significa che quello commerciale non fa eccezione. Dalla stipula dell’accordo, si ha tempo trenta giorni per adempiere a tale compito. L’unica eccezione a questa regola vi è per l’affitto di negozi per un periodo inferiore ad un mese l’anno.

Chi si occupa materialmente della registrazione? La risposta non è univoca. Esistono, infatti, diversi soggetti che possono adempiere al compito.

Sicuramente il locatore può compiere questa operazione. Per farlo dovrà semplicemente recarsi di persona presso l’Agenzia delle Entrate sita nella provincia dove si trova l’attività che ha affittato. Prima di tutto, però, dovrà compilare il modello RLI che si trova online sul sito dell’Agenzia. Sto parlando del documento di Registrazione Locazione Immobili, fondamentale per inoltrare la domanda. Oltre a questo modello, sarà necessario portare con sé anche due copie in originale del contratto di locazione, la ricevuta del versamento delle imposte dovute e i contrassegni telematici per sedici euro ogni cento righe o quattro pagine del documento.

Una volta consegnato tutto il materiale, un addetto compilerà la registrazione necessaria. Questa deve contenere la data a partire dalla quale il contratto ha efficacia. Svolte le dovute pratiche si riceverà una copia della registrazione con i suoi estremi.

Il secondo modo per registrare un locale commerciale è quello online. In questo caso basta collegarsi al sito delle Agenzie delle Entrate, immettere i propri dati e compilare il modello RLI. Ti dico subito che non sarà necessario scaricare alcun tipo di software per compiere l’operazione. Dovrai inoltre allegare copia del contratto, in formato TIF, TFF o PDF/A.

Questa pratica è obbligatoria se si possiedono più di dieci immobili.

A partire da aprile 2018, l’operazione della registrazione telematica è diventata obbligatoria anche per gli agenti immobiliari. Se, dunque, hai stipulato un contratto mediante l’intervento di un professionista del settore, toccherà a lui l’onere di registrare il contratto.

E’ possibile effettuare la suddetta operazione anche tramite un intermediario. In questo caso, dunque, non si parla solo di agenti immobiliari. Anche un impiegato del Caf, un ragioniere o un commercialista possono fungere allo scopo.

L’intermediario, nel momento in cui accetta il compito, deve consegnarti una dichiarazione, datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere alla registrazione e all’esecuzione per via telematica dei pagamenti di tutte le imposte, anche negli anni successivi, oltre che ad eventuali proroghe o risoluzioni. Una volta adempiuto al proprio compito deve rilasciarti due copie della ricevuta di avvenuta registrazione del contratto, oltre che una copia della ricevuta di versamento delle imposte dovute.

Fai attenzione: l’intermediario deve per forza avere un adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa. Per intenderci, non puoi delegare tuo figlio o il tuo coniuge se loro non hanno le conoscenze necessarie per svolgere il compito.

Per effettuare la delega devi utilizzare il servizio Entratel dell’Agenzia delle Entrate. Nel modulo di richiesta di abilitazione al servizio, bisogna compilare il quadro di riferimento, indicando gli estremi del destinatario della delega: nome, cognome e codice fiscale per le persone fisiche, denominazione o ragione sociale per le aziende.

Cosa comporta la mancata registrazione

Cosa succede se il contratto di locazione commerciale non viene registrato? Le conseguenze sono le stesse dell’accordo a uso abitativo [2]. Viene, cioè, considerato nullo. Una recente sentenza della Cassazione [3], però, ha dato la possibilità di registrare il contratto anche dopo il termine di 30 giorni. In questo caso, le sanzioni saranno proporzionali al numero di giorni di ritardo. Da notare che gli effetti della registrazione tardiva sono retroattivi. Ciò significa che l’accordo avrà validità non dalla data della registrazione, ma da quella della stipula del contratto.

Permettimi di ricordarti un’ultima cosa. Se non effettui la registrazione, andrai incontro a multe pesanti. Verrai sanzionato, infatti, sia per questa mancanza, sia per evasione fiscale. Questo perché nella tua dichiarazione dei redditi non sarà presente il canone d’affitto che ricevi per la tua proprietà.

Inoltre, non avrai nessun appiglio legale per pretendere la riscossione di mensilità non corrisposte, né potrai sfrattare il conduttore.

Fai, dunque, attenzione a non sottovalutare questo passaggio e segui attentamente le indicazioni che ti ho dato.



Di DAVIDE LUCIANI

note

[1] L. n.431/98.

[2] L. n. 311/2004.

[3] Sent. Cass. n. 23601 del 9.10.2017.


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