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Come comprare casa all’asta

11 Ottobre 2019 | Autore: DAVIDE LUCIANI
Come comprare casa all’asta

L’iter per comprare una casa all’asta: dalle informazioni preliminari che bisogna raccogliere fino all’aggiudicazione finale.

Hai deciso di comprare una casa all’asta. E’ un’occasione unica per il basso prezzo che andresti a spendere rispetto al suo reale valore. Hai sempre sognato di abitare in un luogo simile, ma avevi scartato l’idea per gli alti costi d’acquisto. Ora hai l’opportunità di trasformare il tuo desiderio in realtà. Ne hai parlato con alcuni amici che, però, non si sono mostrati entusiasti della tua idea. Hanno iniziato a parlare di rischi e di possibili problemi burocratici. A questo punto sono nati in te dei dubbi. Hai deciso così di informarti meglio su come comprare casa all’asta. La prima cosa che hai fatto è stata cercare su internet qualche informazione in più.

Ti ritrovi così a leggere queste righe in merito alla questione che ti sta a cuore. Ti dico subito che i tuoi amici non hanno del tutto torto. Comprare un immobile pignorato non è semplice come sembra. Occorre informarsi su diverse questioni prima di presentarsi all’asta. Diversamente, rischi di ritrovarti un autentico fardello sulle spalle.

Il primo passo da compiere è quello di consultare la perizia dell’immobile. E’ un’operazione che puoi fare anche online. Il suddetto documento contiene tutte le informazioni essenziali che devi conoscere sulla casa. Qui puoi trovare la planimetria e i dati catastali, ma non solo. Potrai capire se l’immobile è sottoposto ad eventuali iscrizioni pregiudizievoli, se il proprietario è moroso verso il condominio o se nella casa sono presenti eventuali abusi edilizi. Queste ultime tre informazioni le devi conoscere per forza. A breve ti spiegherò perché.

Cosa bisogna fare prima di presentarsi all’asta

Come ti ho anticipato, informarsi è essenziale prima di presentarsi ad un’asta. Le trappole sono sempre dietro l’angolo.

La prima cosa da controllare è se l’immobile sia sottoposto a situazione pregiudizievole. Con il suddetto termine, si intende un evento che implica uno stato di insolvenza o inadempimento. In quali situazioni si verifica? La casa, ad esempio, può essere affittata o su di essa può esserci qualche diritto di godimento come l’usufrutto o il comodato.

Una circostanza, molto più grave si può riscontrare se esistono cause legali in corso sull’immobile o anche sentenze dichiarative di fallimento.

Un altro passo che devi compiere è quello di capire chi siano gli inquilini che abitano attualmente l’immobile. Devi verificare se nell’avviso di vendita è prevista la liberazione della casa al momento dell’aggiudicazione o della firma del decreto da parte del giudice. Molto spesso capita che chi si aggiudica una casa pignorata debba fare i conti con inquilini riottosi ad abbandonarla. In queste circostanze l’unica alternativa è ricorrere alle forze dell’ordine per provvedere allo sfratto. La pratica, però, è alquanto antipatica e si cerca di evitarla. Per questo è sempre meglio controllare i documenti prima.

Infine, occhio ad eventuali abusi edilizi. Stando a quanto stabilito da una recente sentenza [1], infatti, il nuovo proprietario rimane soggetto alle sanzioni per eventuali vizi commessi dal debitore. Ci spieghiamo meglio: non sarai sottoposto a nessuna causa penale poiché questa non è «ereditabile». A pagare sarà sempre chi ha commesso  il reato. Il comune o il tribunale, però, si rifaranno su di te per sanare l’illecito. Un bel problema, vero? Per cercare di venire incontro ai malcapitati che si trovano in questa condizione, lo Stato ha inserito una legge che dà la possibilità di ricorrere ad una procedura di sanatoria [2] entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile. Esiste però una clausola a questo articolo: il debito che ha generato l’asta deve essere anteriore al 30 settembre 2003.

Come se non bastasse, non esiste nessun appiglio legale cui aggrapparsi per recedere dall’offerta presentata o chiedere una riduzione di prezzo se si è venuti a conoscenza dell’abuso dopo che questa è stata presentata.

Discorso simile per le spese condominiali. Anche in questo caso chi subentra è obbligato a mettersi in pari con eventuali morosità. Quindi, prima di presentare un’offerta, è bene prendere informazioni a riguardo. Anche qui vi è una normativa [3] che alleggerisce il peso economico dell’acquirente. Essa afferma che quest’ultimo diviene obbligato solidalmente con il precedente proprietario dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente all’acquisizione dell’appartamento.

Detto in altri termini, fin quando non viene trasmesso all’amministratore la copia del trasferimento di proprietà, tutti i debiti contratti verranno divisi in parti uguali tra te e il vecchio proprietario.

Come funziona l’iter dell’asta

Come viene fissata tecnicamente l’asta? L’iter inizia con l’ordinanza di vendita emanata dal giudice. Qui viene fissato un termine tra i 90 e i 120 giorni entro il quale possono essere proposte le offerte d’acquisto. Vengono inoltre stabilite le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione. La base d’asta sarà quella fissata dal giudice dell’esecuzione sulla base della perizia di stima dell’immobile.

Infine, viene fissata al giorno dopo la scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti. La cancelleria provvederà a dare pubblico avviso dell’ordine di vendita sia sui quotidiani di informazione che per mezzo dei siti internet.

Chi partecipa all’asta

All’asta possono partecipare tutti gli interessati ad eccezione del debitore. Quest’ultimo non può aderire neanche attraverso un delegato. Sono, invece, ammessi tutti gli altri. Ciò significa che il marito o la moglie del debitore, possono prendere parte alla gara anche se tra i due vige la comunione legale dei beni. Il fatto che, in caso di vittoria, l’immobile confluisca nel patrimonio comune non crea alcun impedimento legale.

Non possono partecipare, invece, i genitori o i tutori di un debitore minorenne.

Se non puoi essere presente di persona, puoi effettuare offerte tramite mandatario munito di procura speciale.

Il procuratore legale può anche effettuare offerte per persona da nominare. Ciò significa che il mandante ha facoltà di rimanere anonimo. Nel caso, però, vincesse l’asta, sarà indispensabile dichiarare in cancelleria, nei tre giorni successivi all’aggiudicazione, il nome della persona per la quale è stata effettuata l’offerta.

Come effettuare l’asta

Controllare la documentazione è il primo passo da compiere, ma non certo l’unico. E’ altrettanto importante capire le dinamiche dell’asta immobiliare. Ve ne sono di due tipi, ovvero con o senza incanto.

L’asta con incanto è quella che siamo abituati a vedere nei film americani. Anzitutto, si riuniscono tutti gli interessati all’acquisto. Questi, alla presenza di un battitore, effettuano offerte partendo da una base d’asta. L’ultima, che non viene rilanciata per tre minuti, si aggiudica l’immobile.

Questa pratica, ormai, è alquanto desueta per quel che riguarda le case, dove si preferisce l’asta senza incanto. In cosa consiste? Di una cessione senza rilancio. Chi vuole acquistare l’immobile presenta presso la cancelleria, nel giorno e nell’ora indicati dall’avviso di vendita, un’offerta irrevocabile in busta chiusa e non riconoscibile. L’offerta deve essere accompagnata da un assegno circolare con un importo pari al 10% del prezzo proposto a titolo di cauzione. La legge prevede che possano essere accettate offerte più basse fino al 25% rispetto alla base d’asta.

Una volta che le buste vengono aperte si possono prefigurare due scenari.

Se sono presenti più offerte, non vincerà la più alta, ma si procederà ad una gara tra tutti coloro che si sono mostrati interessati. La base d’asta sarà l’importo dell’offerta più alta.

Se, invece, vi sarà solo un’offerta congrua, sarà quella ad aver vinto.

In caso l’asta vada deserta, il giudice o il delegato provvederà a indirne un’altra. Ogni tentativo comporta un ribasso del prezzo fino al 25%, con la facoltà del giudice di dimezzare il prezzo dal quarto tentativo in avanti [4].

Quanto si paga di tasse

Le tasse per l’acquisto di un immobile all’asta sono uguali a quelle di uno comprato tramite un notaio. Recentemente è stata eliminata la disparità che non permetteva di applicare il cosiddetto prezzo-valore sulle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Cos’è il prezzo valore? In pratica, la base imponibile delle tasse è calcolata non sul prezzo pagato realmente per l’immobile, bensì sul valore catastale dello stesso. Quest’ultimo viene quantificato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente di 120 in caso di seconda casa. Se, invece, stai acquistando la tua prima casa, il coefficiente è pari a 110.

Facciamo un esempio pratico.

Se acquisti una seconda casa a 200.000 euro, la cui rendita catastale è di 900 euro, la base imponibile sarà pari a 900×1,05×120, ovvero 113.400. Su questa base va calcolata l’imposta di registro pari al 9% che dunque sarà di 10.206.

Questo sistema presenta numerosi vantaggi per chi compra. Anzitutto, permette di risparmiare dal punto di vista economico. Nell’esempio fatto sopra, infatti, avresti pagato il 9% di 200.000 pari a 18.000. Una bella differenza, ti pare?  Inoltre, chi si avvale di tale metodo e indica nell’atto il corrispettivo pattuito, non è soggetto ad accertamenti e, dunque, a contenziosi con il Fisco.

Fai attenzione, però, perché esiste una eccezione a questa regola. Se l’immobile proviene dal fallimento di un’impresa costruttrice e viene aggiudicato nei cinque anni dalla fine dei lavori, questo regime non è applicabile, come del resto nelle compravendite.

Come ottenere un mutuo

Una volta acquisito l’immobile all’asta, devi liquidare velocemente la cifra pattuita. Il lasso di tempo tra la fine dell’asta e il periodo di saldo varia dai sessanta ai novanta giorni.  Se non possiedi l’intero importo puoi anche chiedere un mutuo.

Nel momento in cui fai richiesta di finanziamento devi presentare, oltre alla tua documentazione anagrafica e reddituale, il bando di partecipazione all’asta e la perizia del tecnico. A questi va aggiunta la relazione notarile preliminare, se presente nei documenti dell’immobile.

In caso di esito positivo della domanda, l’erogazione del finanziamento verrà vincolato all’ottenimento del bene. Verrà quindi redatta una scrittura privata sottoscritta tra il soggetto acquirente e un funzionario della banca, sottoposta alla condizione di cui abbiamo parlato sopra.

Ora sai esattamente come comprare un immobile all’asta. Non ti resta che fare buon uso di quanto hai appreso e acquistare, finalmente, la casa che desideri.

Pignoramento: che cos’è? GUARDA IL VIDEO



Di DAVIDE LUCIANI

note

[1] Tar Catanzaro sent. 1305 del 26.06.2019.

[2] Art.40, legge 47/85.

[3] Art.63 cod. civ.

[4] Art.591 cod. pen.


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