Affitti validi anche se non registrati solo se anteriori al 2005

19 Settembre 2019 | Autore:
Affitti validi anche se non registrati solo se anteriori al 2005

I contratti di locazione non registrati non sono nulli se erano stati stipulati prima del 2005: lo ha detto la Cassazione.

La legge [1]  stabilisce che il contratto di locazione non registrato all’Agenzia delle Entrate è nullo. Ora, però, la Corte di Cassazione [2] ha fatto un’importante precisazione: la regola della nullità vale solo per i contratti che sono stati stipulati dopo la sua entrata in vigore. Così, i precedenti affitti e precisamente tutti quelli anteriori al 2005 rimangono validi, anche se non erano stati registrati.

Secondo la Corte di Cassazione, la norma che ha introdotto la nullità dei contratti di affitto non registrati è irretroattiva, cioè non può essere applicata ai casi anteriori alla sua entrata in vigore, che è avvenuta il 1 gennaio 2005. Il caso deciso dai giudici riguardava un contratto del 2003 che così è rimasto “salvo” anziché essere ritenuto nullo.

La Cassazione ha deciso così perché ha considerato che la norma tributaria è imperativa e la sua violazione comporta la nullità del contratto secondo le regole del Codice civile [3]; sul punto, si era già espressa la Corte Costituzionale [4] e proprio perché le conseguenze sono gravi, al punto di travolgere l’intero contratto, non possono essere estese ai casi precedenti all’entrata in vigore della norma che ha introdotto queste ipotesi di nullità.

Questo significa che i contratti di affitto stipulati fino al 31 dicembre 2004 continuano ad esistere legalmente e a produrre effetti, nonostante sia poi entrata in vigore una norma drastica che ne prevede la nullità se non erano stati registrati. Finora, i proprietari che avevano affittato con un contratto registrato avevano a disposizione solo un rimedio se volevano sfrattare l’inquilino moroso o ottenere il pagamento dei canoni non saldati: registrare il contratto tardivamente.

In questo modo, il contratto si sanava e diventava possibile instaurare l’azione giudiziaria, però soltanto dal momento in cui la registrazione veniva effettuata. Si potevano, però, azionare solo i diritti maturati successivamente alla data di registrazione. Il contratto rimaneva nullo per tutti i periodi precedenti, cioè sino a quando non veniva registrato. Ora, invece, i proprietari, ma anche gli inquilini, potranno far valere in giudizio gli effetti del contratto in proprio favore, in tutti i casi in cui la locazione risale ad un’epoca precedente al 2005.

Per approfondire leggi anche affitto senza contratto: quali rischi e contratto di locazione: cosa succede se non viene registrato .


note

[1] Art. 1, comma 346, L. n. 311/2004

[2] Cass. Ord. n. 23192/19 del 17 settembre 2019

[3] Art. 1418 Cod. civ.

[4] C. cost. sentenza n.50/2014 del 14.03.2014


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