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Modifica criteri ripartizione spese condominiali

19 Settembre 2019
Modifica criteri ripartizione spese condominiali

Si può modificare il riparto degli oneri di condominio relativi all’acqua, alle scale, all’ascensore e alle altre spese comuni? È necessaria l’unanimità o la maggioranza?

La regola generale in merito alla divisione delle spese di condominio è quella dei millesimi: ciascuno paga in base alla propria quota per come indicata nell’allegato al regolamento condominiale. Possono essere poi previste delle tabelle differenti a seconda del tipo di spesa da dividere. Così, ad esempio, c’è una tabella per le scale e l’ascensore, un’altra per l’acqua e un’altra ancora per tutti gli altri servizi comuni.

I criteri di ripartizione degli oneri condominiali, così come adottati, possono anche essere modificati in un momento successivo. Beninteso: a patto che si rispettino le dovute maggioranze. Ed è appunto su questo tema che si è trovata a pronunciarsi più volte la giurisprudenza: quanti voti ci vogliono per cambiare la vita del condominio? Per capire come effettuare la modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali bisogna fare una serie di chiarimenti.

Criteri di ripartizione alle spese condominiali: la regola

Come anticipato, la regola generale sulla ripartizione delle spese condominiali è quella dei millesimi. Ciascun condomino è, quindi, tenuto a contribuire in proporzione al valore della sua proprietà. È comunque fatta salva una diversa volontà dei condomini.

Servizi usati in modo diverso

Può succedere che alcuni condomini utilizzino dei servizi in modo maggiore rispetto ad altri: si pensi all’ascensore, indispensabile per chi vive all’ultimo piano e molto meno per chi sta al primo piano.

Poiché non tutti i beni e i servizi comuni sono in concreto destinati a servire i condomini in uguale misura, la legge prevede, salvo sempre un diverso accordo, per questo caso, un criterio diverso da quello della proporzionalità: quando si tratta di parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Si pensi al consumo dell’acqua potabile che può avvenire, in presenza di contatori individuali, sulla base degli “scatti” di ogni contatore.

Le tabelle millesimali allegate al regolamento possono, quindi, prevedere dei criteri di ripartizione delle spese diverse dalla rigida logica dei millesimi, applicando correttivi in aumento o in diminuzione.

Per poter identificare in modo corretto l’uso e l’utilità che ciascun condomino trae dalla cosa comune occorre riferirsi all’uso anche solo potenziale che il condomino può fare della cosa comune; non rilevano le scelte personali e discrezionali. Così, ad esempio, se un anziano non può fare le scale o non utilizza il cortile per passeggiare, dovrà ugualmente contribuire alle spese; diverso è per chi non ha un garage che, quindi, non dovrà partecipare alle spese per il rifacimento della relativa copertura.

Servizi usati solo da alcuni condomini

Potrebbe succedere che un edificio sia dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio stesso. In questo caso, le spese vengono ripartite solo tra i condomini che traggono utilità dal servizio in questione. Ad esempio, nel caso della riparazione di un ascensore in un condominio con più scale, la spesa sarà sostenuta solo dai proprietari serviti da tale impianto.

Tali spese non possono, dunque, essere poste a carico anche dei condomini che non ne traggono utilità.

Allo stesso modo, le spese del riscaldamento condominiale non gravano su chi si è reso autonomo (salvo i costi di manutenzione dell’apparecchiatura che resta sempre comune); le spese per il rifacimento del terrazzo di copertura dell’edificio, non gravano sui negozi posti al di fuori dell’edificio condominiale.

Deroga alla ripartizione delle spese secondo millesimi

Come anticipato, sebbene la regola voglia una ripartizione delle spese secondo millesimi, la legge consente al condominio di derogarvi. La deroga è però valida solo se approvata all’unanimità. L’unanimità si raggiunge o con votazione in assemblea cui partecipano tutti i condomini o con approvazione del regolamento dinanzi al notaio da parte dei singoli proprietari all’atto dell’acquisto di ogni appartamento (cosiddetto «regolamento contrattuale»).

Ad esempio, il regolamento potrebbe prevedere che la spesa dell’acqua venga ripartita anche in base al numero di persone presenti nell’appartamento. Allo stesso modo, è possibile esonerare alcuni condomini dal pagamento dei contributi, in misura parziale o anche totale: si pensi ai commercianti con magazzini al piano terra che non contribuiscono alle spese dell’ascensore.

Come si modificano i criteri di ripartizione delle spese condominiali

Oltre ad una deroga alla disciplina legale dei millesimi – che viene effettuata all’atto della prima approvazione del regolamento – è anche possibile una successiva modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali. La modifica è possibile a patto, però, che avvenga sempre all’unanimità. Non rileva, quindi, il fatto che il regolamento non sia di tipo contrattuale, ossia sia stato approvato a semplice maggioranza.

Come già chiarito dalla Cassazione [1], il condominio può modificare il regolamento condominiale nelle clausole relative alle regole di ripartizione con una delibera assembleare che deve essere assunta all’unanimità; le delibere che modificano a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale sono nulle e la nullità è rilevabile dal condomino che ha votato a favore.

È, quindi, nulla la delibera dell’assemblea adottata senza il consenso dell’unanimità dei condomini quando ha ad oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle stesse [2]. È, invece, annullabile, e quindi impugnabile entro massimo 30 giorni, la decisione con cui l’assemblea determina in concreto la ripartizione delle spese in modo diverso dai criteri legali o del regolamento [3].

La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni, può valere quale comportamento che manifesta tacitamente il consenso alla modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione. Questo diventa una sorta di convenzione modificatrice della relativa disciplina, che non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per fatti concludenti, purché inequivoco dei condomini [4].

E’ nulla, anche se assunta all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese ove si tratti di innovazioni vietate dal Codice civile [5] ossia quelle che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.


note

[1] Cass. 19 marzo 2010 n. 6714, Cass. 27 luglio 2006 n. 17101

[2] Cass. 2301/2001; Cass. 16321/2016

[3] Cass. 6714/2010; Cass. 3704/2011, 15523/2013.

[4] Cass. 3245/2009; Cass. 13004/2013.

[5] Cass. 5814/2016.


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