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Liti condominiali: ultime sentenze

19 Settembre 2019
Liti condominiali: ultime sentenze

Autorizzazione dell’amministratore a stare in giudizio, mediazione obbligatoria e giudizi di natura condominiale: ecco come decidono i giudici.

Qualche giorno fa abbiamo pubblicato una guida sul condominio in cui abbiamo affrontato le questioni più ricorrenti che si verificano tra vicini di casa e che possono dar vita a controversie giudiziali. Qui di seguito faremo un riassunto di quelle che sono le ultime sentenze in materia di liti condominiali. Vedremo cioè quali sono i più recenti orientamenti dei giudici, dalla Cassazione a quelli di merito.

Indice

Mediazione obbligatoria: il condominio deve adottare apposita delibera di autorizzazione all’amministratore di parteciparvi.

In tema di controversie condominiali per le quali è obbligatorio il previo tentativo di mediazione, è sempre necessaria la delibera assembleare che autorizzi l’amministratore a partecipare alla seduta di mediazione, non essendo sufficiente la legittimazione autonoma di agire in giudizio nei confronti dei condomini morosi nel pagamento dei contributi condominiali. Infatti la legge distingue chiaramente la legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio per la riscossione dei contributi ( art. 1130, comma 1 n. 3, cod. civ. e art. 63 disp. att.) dalla legittimazione dello stesso a partecipare alla procedura di mediazione, richiedendo espressamente in quest’ultimo caso la delibera dell’assemblea, diversità di disciplina che trova chiaramente la sua ragion d’essere nella necessità di conferire a chi interviene in mediazione la possibilità di disporre della lite, vale a dire di negoziare sulla res controversa, salva poi la ratifica da parte dell’assemblea della proposta di mediazione (art. 71 quater, comma 5 ), e quindi nell’esigenza di potenziare la finalità di composizione della controversia connaturata alla procedura di mediazione.

Tribunale Roma sez. V, 10/09/2018, n.17024

I cortili rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell’edificio

Comunione dei diritti reali – Comproprietà indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) – Azioni giudiziarie – Lite tra comproprietari – Appropriazione della cosa comune o dei frutti comuni — Cortile condominiale – Trasformazione in area edificabile destinata alla realizzazione di autorimesse – Regime proprietario di tali autorimesse – Condominialità – Fattispecie.

I cortili (e, successivamente all’entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell’edificio e la loro trasformazione in un’area edificabile destinata all’installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità. (Nella specie, la S.C. ha evidenziato come la realizzazione delle autorimesse nel cortile condominiale, sia pure in base ad una concessione rilasciata su richiesta di alcuni condomini, ne aveva determinato, in assenza di accordo rivestente la forma scritta, l’acquisto, per accessione e “pro indiviso”, in favore di tutti i condomini).

Cassazione civile sez. II, 14/06/2019, n.16070

Revoca o annullamento della delibera di nomina dell’amministratore: l’amministratore esercita i poteri di rappresentanza fino a sostituzione

In tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca od annullamento della delibera di nomina dell’amministratore, e tanto più in mancanza di una dichiarazione d’invalidità della medesima delibera, lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, ben potendo egli conferire procura ad un difensore al fine della costituzione in giudizio, sul presupposto della presunzione di conformità alla volontà dei condomini e dell’interesse del condominio alla continuità dell’amministrazione. L’accertamento della legittimazione di tale amministratore è rimesso al controllo d’ufficio del giudice e non è soggetto ad eccezione di parte perché inerente alla regolare instaurazione del rapporto processuale. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto valida la procura alle liti rilasciata, con riferimento ad un ricorso per decreto ingiuntivo, dall’amministratore di un condominio, nonostante la sua nomina fosse stata contestata per violazione dell’art. 1129, comma 13, c.c.).

Cassazione civile sez. VI, 19/03/2019, n.7699

L’esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa stessa

Comunione dei diritti reali – Comproprietà indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) – Azioni giudiziarie – Lite tra comproprietari – Appropriazione della cosa comune o dei frutti comuni — Uso della cosa comune da parte di un condomino a vantaggio di altre proprietà del medesimo – Divieto – Fondamento – Fattispecie.

L’esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall’art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa stessa e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà esclusive del medesimo condomino perché, in tal caso, si verrebbe ad imporre una servitù sulla “res” comune in favore di beni estranei alla comunione, per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i comproprietari. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto fosse stata illegittimamente costituita una servitù di passaggio in un caso nel quale una società, proprietaria del primo piano interrato di un edificio condominiale, aveva creato un accesso in favore di un adiacente terreno di sua proprietà, adibito a parcheggio, praticando tre varchi nella recinzione posta sul confine tra gli immobili).

Cassazione civile sez. II, 21/02/2019, n.5132

Lite condominiale: l’amministratore non necessita di apposita delibera per avanzare domanda riconvenzionale.

L’amministratore di condominio non ha necessità di apposita delibera assembleare per avanzare domanda riconvenzionale, poiché a norma degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., il potere rappresentativo che spetta all’amministratore di condominio – e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio – comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, fra le quali quelle di natura risarcitoria, con esclusione soltanto delle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono e che non costituiscono, pertanto, atti conservativi.

Tribunale Roma sez. XVII, 21/02/2019, n.3962

Ai fini della competenza, per definire il valore di una controversia sul riparto di una spesa condominiale si deve aver riguardo alla singola obbligazione

Ai fini della determinazione della competenza per valore, in relazione a una controversia avente a oggetto il riparto di una spesa approvata dall’assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo di pagamento sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare, bisogna fare riferimento all’importo contestato, relativamente alla sua singola obbligazione, e non all’intero ammontare risultante dal riparto approvato dall’assemblea di condominio, poiché, in generale, allo scopo dell’individuazione dell’incompetenza, occorre avere riguardo al “thema decidendum”, invece che al “quid disputandum”; ne consegue che l’accertamento di un rapporto che costituisce la “causa petendi” della domanda, in quanto attiene a questione pregiudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale, non influisce sull’interpretazione e qualificazione dell’oggetto della domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa.

Cassazione civile sez. VI, 28/08/2018, n.21227

Atto di citazione indirizzato al condominio: se l’amministratore si costituisce senza mandato assembleare può essere condannato al pagamento delle spese legali

L’amministratore di condominio il quale, avendo ricevuto un atto di citazione indirizzato al condominio, si sia costituito in giudizio in nome del condominio senza mandato assembleare né successiva ratifica, priva l’assemblea della possibilità di autodeterminarsi in merito all’opportunità di coltivare la lite o di transigerla e, laddove la citazione riguardi un fatto per il quale non possa sostenersi ex ante l’esonero da responsabilità del condominio stesso, lo espone alla certa condanna al pagamento delle spese legali.

Tribunale Roma sez. V, 21/08/2018, n.16596

L’amministratore del condominio, autorizzato dall’assemblea condominiale, è legittimato in un giudizio di opposizione alla stima in sede di espropriazione di un bene condominiale

L’amministratore del condominio, autorizzato a maggioranza dall’assemblea condominiale, è legittimato a costituirsi nel giudizio di opposizione alla stima in conseguenza dell’espropriazione di un bene condominiale. L’assemblea condominiale è infatti organo dotato di competenza decisoria a carattere generale nella gestione dei beni facenti parte del patrimonio comune, e gode della corrispondente potestà deliberativa, a maggioranza, anche in ordine all’assunzione delle liti processuali che li riguardano, dovendo ricorrersi a maggioranze qualificate, oppure all’unanimità dei condomini, solo nei casi previsti dalla legge.

Cassazione civile sez. I, 12/03/2018, n.5900

L’amministratore può resistere ed agire in giudizio senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea.

L’esecuzione e la difesa delle delibere assembleari rientrano tra le attribuzioni proprie dell’amministratore e pertanto deve trovare accoglimento la tesi secondo cui l’amministratore di condominio, tenuto conto delle attribuzioni demandategli dall’art. 1131 c.c., può resistere all’impugnazione della delibera assembleare ed impugnare la relativa decisione giudiziale senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, atteso che, in dette ipotesi, non è consentito al singolo condomino dissenziente separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in ordine alle conseguenze della lite, ai sensi dell’art. 1132 c.c., ma solo ricorrere all’assemblea avverso i provvedimenti dell’amministratore, ex art. 1133 c.c., ovvero al giudice contro il successivo deliberato dell’assemblea stessa.

Tribunale Bologna sez. III, 01/02/2018, n.342

Lite tra Condominio e condomino: nullità della deliberazione assembleare

È nulla per impossibilità dell’oggetto la deliberazione dell’assemblea che, con riferimento ad un giudizio che veda contrapposti il condominio ed un singolo condòmino, ponga anche a carico di quest’ultimo, pro quota, l’obbligo di contribuire alle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore o del consulente tecnico di parte nominati in tale processo, trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino, e neppure, perciò, trovando applicazione in tale ipotesi l’art. 1132 c.c.

Cassazione civile sez. II, 23/01/2018, n.1629

Dissenso dei condomini rispetto alle liti e onere di partecipare alle spese

Condominio – Edifici – Controversie – Spese legali – Delibera assembleare ripartente le spese anche nei confronti del condomino dissenziente – Nullità per impossibilità dell’oggetto.

Nel caso di controversia tra uno o più condomini e il condominio da cui consegua un conflitto giudiziario (o stragiudiziale), non trova applicazione per le parti controverse, in materia di spese, l’art 1132 c.c., che pone a carico del condomino dissenziente l’onere di manifestare il proprio dissenso con atto notificato all’amministratore. Nella specie, difatti, il condominio si scinde in due parti, ognuna delle quali del tutto separata dall’altra, di modo che le spese sostenute dal condominio in ragione della controversia non possono essere addebitate anche ai condomini titolari dell’interesse contrapposto se non in ragione della soccombenza. Di tal che la relativa delibera assembleare che ripartisca le spese anche tra questi condomini è nulla per impossibilità dell’oggetto.

Cassazione civile sez. II, 23/01/2018, n.1629

Se il debitore ha provveduto all’integrale pagamento della sorte capitale anteriormente alla notifica del provvedimento monitorio, le spese processuali possono porsi a carico dell’ingiungente

Nel procedimento di ingiunzione la fase monitoria e quella di opposizione fanno parte di un unico processo e l’onere delle spese processuali, ivi comprese quelle del procedimento monitorio, è regolato in base all’esito finale del giudizio di opposizione e alla complessiva valutazione del suo svolgimento; ne consegue che quando il debitore abbia provveduto all’integrale pagamento della sorte capitale anteriormente alla notifica del provvedimento monitorio, le spese processuali relative alla fase monitoria ben possono essere poste a carico dell’ingiungente, in quanto la fondatezza del decreto, ai fini del giudizio di soccombenza inerente la liquidazione delle spese di lite, va comunque verificata non al momento del deposito del ricorso, ma a quello della notificazione del decreto (Fattispecie relativa al giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di oneri condominiali).

Cassazione civile sez. VI, 16/11/2017, n.27234



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