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Liti condominiali: mediazione

22 Settembre 2019
Liti condominiali: mediazione

Condominio: in quali cause è obbligatoria la mediazione. Il recupero crediti condominiali, l’azione di responsabilità e revoca dell’amministratore, le cause di vicinato contro terzi e quelle di risarcimento danni da infiltrazioni.

La legge stabilisce che, tra le controversie per le quali, prima di approdare in tribunale, è necessario effettuare una mediazione vi è la materia condominiale. A rigore, quindi, ogni lite che nasce in condominio dovrebbe essere prima sottoposta a un organismo di conciliazione per trovare una soluzione bonaria tra le parti. Si pensi, ad esempio, all’impugnazione di una delibera assembleare, all’azione contro uno dei condomini che non rispetta il regolamento, al recupero dei crediti o alla richiesta di risarcimento del danno per infiltrazioni.

A conti fatti, però, non avviene sempre così. Da quando è stato istituito il tentativo di mediazione obbligatoria, infatti, sono stati forniti diversi chiarimenti, in merito, da parte della giurisprudenza che ha individuato delle aree in cui la mediazione obbligatoria non opera nonostante si verta in ambito condominiale.

Di tanto parleremo in questo articolo. Vedremo, innanzitutto, come funziona la mediazione per le liti condominiali; individueremo poi gli ambiti di applicazione della mediazione e i casi in cui operano le esenzioni. In questo modo, si avrà un vademecum pratico e completo su cosa bisogna fare ogni volta che si presenta una controversia in cui, una delle due parti, è il condominio. Ma procediamo con ordine.

Cos’è la mediazione obbligatoria in materia condominiale?

Se è in corso una controversia immobiliare o condominiale, prima di instaurare il giudizio, l’attore – colui cioè che intraprende la causa – deve tentare una mediazione (cosiddetta mediazione obbligatoria). In questi casi, se la mediazione non è esperita, il giudice assegna alla parte un termine per procedere con la mediazione e, in caso non dovesse farlo, estinguerà il giudizio. Se, invece, la mediazione ha luogo e l’accordo non riesce, la parte potrà procedere in via giudiziale secondo le regole ordinarie.

La mediazione si può, quindi, definire come un procedimento stragiudiziale per mezzo del quale i soggetti coinvolti in una disputa tentano di raggiungere un accordo bonario (detto conciliazione) per evitare lo scontro dinanzi al giudice.

Laddove la mediazione non è obbligatoria, nulla esclude che le parti possano ugualmente ricorrervi per trovare un’intesa.

La mediazione non deve essere preventivamente svolta se la controversia è devoluta a un arbitrato. Le parti possono, però, scegliere di svolgerla ugualmente prima di instaurare l’arbitrato.

Liti condominiali per cui è obbligatoria la mediazione

La mediazione è obbligatoria in caso di liti condominiali che derivano dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle norme del Codice civile relative al condominio [1], come ad esempio:

  • esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e l’osservanza del regolamento di condominio;
  • uso delle cose comuni e prestazione dei servizi nell’interesse comune;
  • riscossione dei contributi ed erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
  • rendiconto della gestione;
  • mancato pagamento dei compensi professionali in favore dell’amministratore.

La mediazione è anche obbligatoria tutte le volte in cui si agisce per la violazione del regolamento condominiale.

È discusso se, in caso di revoca dell’amministratore per gravi irregolarità, sia necessario o meno ricorrere alla mediazione obbligatoria. Ci sono, sul punto, due interpretazioni diverse:

  • secondo una prima tesi la mediazione non è necessaria in quanto la legge esclude in modo espresso la necessità della mediazione obbligatoria per i procedimenti in camera di consiglio (tale è la revoca dell’amministratore di condominio); peraltro la revoca diventa un provvedimento eccezionale caratterizzato da urgenza e celerità, situazione per la quale la mediazione non è necessaria [2] (leggi Revoca dell’amministratore: mediazione obbligatoria);
  • un’altra tesi adotta un’interpretazione lata laddove la legge stabilisce l’obbligo della mediazione per tutte le “controversie in materia di condominio” tra cui quindi è compresa la norma in tema di revoca dell’amministratore [3].

Restano, pertanto, escluse dalla mediazione le questioni di vicinato, quelle cioè che riguardano i rapporti tra i proprietari, ossia le proprietà private e non la “cosa comune” condominiale. Si pensi, ad esempio, all’azione per la rimozione di una tettoia che impedisca al condomino del piano di sopra di affacciarsi o alle contestazioni per un condizionatore troppo rumoroso.

Mentre sono soggette al procedimento di mediazione le liti tra condominio e condomini e quelle tra questi ultimi e l’amministratore, ne restano, invece, escluse le controversie in cui il condominio venga a contrapporsi ad un soggetto terzo (si pensi, ad esempio, all’appaltatore nel quadro di una lite insorta a seguito della stipulazione di un appalto di lavori condominiali). Leggi Condominio: niente mediazione nelle cause coi terzi.

Nel caso di azione di risarcimento danni – si pensi alla classica infiltrazione d’acqua – la mediazione obbligatoria scatta solo quando una delle due parti è il condominio; invece, quando la causa dell’infiltrazione è un appartamento privato, non vertendosi più in ambito condominiale, la mediazione non è più necessaria.

Nelle cause di recupero credito delle spese condominiali che iniziano con decreto ingiuntivo, l’amministratore non deve prima procedere con la mediazione, la quale però sarà disposta dal giudice solo in caso di opposizione del debitore, dopo la prima udienza.

Una recente sentenza del tribunale di Roma [4] ha specificato che, se è vero che, per la richiesta del decreto ingiuntivo, l’amministratore non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea, per presentarsi in mediazione, invece, tale mandato è necessario. E ciò perché tale procedura è rivolta a trovare un accordo con la controparte e, come detto in apertura, ogni accordo è impossibile se prima non viene ratificato dall’assemblea.

Organismo di mediazione competente

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

In caso di più domande relative alla stessa controversia, la mediazione si svolge davanti all’organismo territorialmente competente presso il quale è stata presentata la prima domanda; per determinare quale sia la prima domanda si ha riguardo alla data di deposito dell’istanza.

Le parti, di comune accordo, possono derogare a tale principio, rivolgendosi con domanda congiunta a un altro organismo. La domanda di mediazione presentata unilateralmente davanti all’organismo che non ha competenza territoriale non produce effetti e comporta l’improcedibilità della domanda giudiziale.

Delega all’amministratore di condomino a partecipare alla mediazione

Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza dei presenti che costituiscano la metà dei millesimi.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, una proroga della prima comparizione. In pratica, la mancanza di autorizzazione dell’assemblea condominiale non rende nullo il procedimento di mediazione, in quanto il vizio è sanabile: il mediatore può, infatti, disporre, su richiesta dell’amministratore, una proroga della prima comparizione per consentire a quest’ultimo di munirsi di tale delibera.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio.

Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

L’amministratore deve essere necessariamente accompagnato da un avvocato che, per le liti in cui l’amministratore può avviare da solo, può essere scelto da quest’ultimo, altrimenti è necessario il consenso dell’assemblea.

Procedimento e durata della mediazione

L’istanza di mediazione e la data del primo incontro sono comunicate dall’organismo di mediazione ad entrambe le parti con qualsiasi mezzo che ne assicuri il ricevimento.

II procedimento si svolge nel luogo dove ha sede l’organismo prescelto e dura al massimo 3 mesi , che decorrono dalla data di deposito della domanda o dalla scadenza del termine fissato dal giudice per presentarla.

Si tratta, però, di un termine non perentorio che non è soggetto alla sospensione feriale dei termini.

Al procedimento (quindi a tutti gli incontri) è necessaria la presa non solo degli avvocati, ma anche delle parti, salvo il caso in cui vi sia un giustificato motivo di impedimento assoluto (in tal caso, sarà necessario munire l’avvocato di delega notarile con indicazione dei motivi per cui non è possibile partecipare).

Se al procedimento partecipano i soli avvocati, la mediazione non si considera esperita con la conseguente improcedibilità del giudizio.

Se la parte non partecipa personalmente senza giustificato motivo, la sua presenza non è sanata da quella dell’avvocato. Per cui il giudice, nel successivo giudizio, può desumere argomenti di prova [5] e deve condannare la parte costituita che non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, anche se poi risulta vittoriosa nel giudizio [6].

Prescrizione e mediazione

Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale presso la segreteria dell’organismo.

Il procedimento di mediazione ha una durata non superiore a tre mesi. Il termine decorre dalla data di deposito della domanda di mediazione, ovvero dalla scadenza di quello fissato dal giudice per il deposito della stessa e, anche nei casi in cui il giudice dispone il rinvio della causa.


note

[1] Artt. 1117-1139 c.c. e artt. 61-72 disp.att. c.c. richiamati dall’art. 71 quater disp.att. c.c. che dice: ” Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice».

[2] Cass. 18 gennaio 2018 n. 1237.

[3] Art. 64 disp.att. c.c.; cfr. Trib. Macerata 10 gennaio 2018, Trib. Vasto 4 maggio 2017

[4] Trib. Roma, sent. del 14.12.2018. 

[5] Ai sensi dell’art. 116 c. 2 c.p.c.

[6] Cass. 26 gennaio 2018 n. 2030, Trib. Vasto 9 aprile 2018, Trib. Mantova 25 ottobre 2016, Trib. Roma 23 giugno 2016 n. 12776


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