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Il procedimento di sfratto

13 Ottobre 2019 | Autore:
Il procedimento di sfratto

 Se l’inquilino non paga o non vuole lasciare l’immobile alla scadenza del contratto, provvede il giudice.

Molto spesso accade che per rientrare nel possesso di un immobile dopo la scadenza del contratto di locazione e magari anche recuperare i canoni rimasti impagati, il proprietario sia costretto ad attivare lo speciale procedimento di convalida di sfratto disciplinato dalla legge [1]. Possiamo tracciarne qui di seguito le linee essenziali: quando è possibile procedere, cosa può accadere davanti al giudice, come può difendersi l’inquilino debitore.

I presupposti richiesti dalla legge

Il procedimento di sfratto può essere attivato esclusivamente in presenza di un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo oppure commerciale; quindi, non si può utilizzare per un rapporto di comodato o per l’affitto di azienda.

Questa particolare procedura viene utilizzata dal proprietario-locatore in tre situazioni:

  •  per finita locazione prima della scadenza del contratto, al fine di intimare al conduttore la disdetta (la cd. “licenza”) ed impedirne la rinnovazione tacita [2], ma sempre nel rispetto dei termini del contratto stesso; in questo modo, il locatore chiede già la restituzione dell’immobile per quando si verificherà la scadenza del contratto;
  • per finita locazione dopo la scadenza del contratto, al fine di ottenere il rilascio dell’immobile [3];
  • per morosità, al fine di ottenere la risoluzione del contratto di locazione, il rilascio dell’immobile e il pagamento dei canoni scaduti; nello stesso atto, il locatore può anche proporre domanda di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto[4].

Anche il comproprietario può attivarsi con tale procedura, dato che il consenso degli altri comproprietari si presume sino a prova contraria.

Contenuto della domanda e competenza del giudice

L’atto con il quale si dà inizio al procedimento si deposita inderogabilmente (cioè senza eccezioni) presso il tribunale del luogo in cui si trova il bene immobile concesso in locazione [5]; nel suddetto atto si invita il conduttore convenuto a comparire all’udienza indicata, con l’avvertimento che, se non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida la disdetta o lo sfratto [6].

La data dell’udienza non viene scelta dal locatore: di solito, ogni tribunale riserva ai procedimenti di sfratto uno o più giorni fissi durante la settimana, e gli avvocati sono tenuti ad informarsi in merito prima di predisporre l’atto, in modo da inserirvi già la data giusta.

Peraltro, il Codice di procedura civile [2] fa riferimento alla possibilità di agire con questo procedimento anche nei confronti dell’affittuario coltivatore diretto, del mezzadro e del colono, ma in realtà in questi casi la competenza non è del tribunale ordinario, ma esclusivamente delle sezioni di tribunale cd. specializzate agrarie.

L’atto deve essere notificato al conduttore tramite ufficiale giudiziario [7] e tra il giorno della notifica e quello dell’udienza devono intercorrere almeno venti giorni; entrambe le parti del procedimento – cioè il locatore ed il conduttore – depositeranno poi in cancelleria o direttamente al giudice in udienza le rispettive difese scritte e i documenti.

Il procedimento nei suoi tratti essenziali

All’udienza fissata, possono verificarsi le seguenti situazioni:

  • il locatore (o il suo avvocato) non si presenta [8]: in tal caso cessano gli effetti processuali della domanda (ciò significa, ad esempio, che il giudice non potrà convalidare lo sfratto, né pronunciare l’ordinanza di rilascio) ma restano salvi gli effetti sostanziali, come l’impedimento della rinnovazione tacita del contratto;
  • il conduttore non si presenta, o si presenta, ma non contesta nulla: in tal caso, il giudice convalida la disdetta o lo sfratto e ordina che venga apposta la formula esecutiva sull’atto introduttivo del procedimento, che diventa così titolo esecutivo [9]; attenzione: se lo sfratto è stato intimato per morosità, il locatore o il suo legale devono dichiarare in udienza che la morosità sussiste ancora, altrimenti il giudice non convalida [10];
  •   il conduttore si presenta e fa contestazioni, ma non può provarle con documenti: in questo caso, il giudice, su richiesta del locatore, pronuncia ordinanza di rilascio che non può essere impugnata [11]; a questo punto, il giudizio prosegue per valutare le contestazioni del conduttore, nelle forme del procedimento speciale [12];
  • il conduttore convenuto per morosità si presenta e contesta l’importo della somma pretesa, sostenendo di essere debitore di un importo minore: in tal caso, il giudice può disporre il pagamento della somma non contestata e concedere al conduttore un termine per pagarla non superiore a 20 giorni [13]; anche a questo punto il giudizio prosegue per valutare le contestazioni del conduttore nelle forme del procedimento speciale (di cui alla nota precedente), e, in mancanza di pagamento, il giudice convalida lo sfratto con eventuale pronuncia di decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni [14];
  • il conduttore convenuto per morosità si presenta (assistito o meno da un legale) e chiede il cd. termine di grazia per poter sanare il debito: si veda il paragrafo seguente.

Il termine di grazia chiesto dal conduttore moroso

La legge sull’equo canone [15] prevede che il conduttore citato in giudizio per il mancato pagamento degli affitti possa chiedere al giudice, qualora si trovi in comprovate condizioni di difficoltà economica, un termine per sanare la morosità. La richiesta va presentata dal conduttore alla prima udienza – personalmente o tramite avvocato – e il giudice può concedergli sino a 90 giorni per pagare i seguenti importi:

  • i canoni scaduti alla data di intimazione dello sfratto (esclusi i canoni scaduti successivamente);
  • gli eventuali oneri accessori (ad es. le spese condominiali) rimasti impagati alla data di intimazione dello sfratto (sempre esclusi quelli scaduti successivamente);
  • gli interessi legali sulle somme precedenti;
  • le spese legali per la procedura liquidate dal giudice.

Viene poi fissata un’udienza successiva alla scadenza del suddetto termine per verificare che il conduttore abbia pagato integralmente il debito; in difetto di pagamento (o di pagamento parziale), il giudice convalida lo sfratto senza possibilità di altre contestazioni da parte del conduttore.

La medesima legge sull’equo canone prevede anche un termine di grazia di 120 giorni (anziché 90), ma per ottenerlo il conduttore deve dimostrare di non aver potuto pagare i canoni (al massimo due mensilità) a causa delle proprie condizioni economiche precarie (derivanti da disoccupazione, malattia o gravi e comprovate condizioni di difficoltà) sorte dopo la stipula del contratto di locazione.

Attenzione: il termine di grazia non può essere chiesto per le locazioni di immobili ad uso non abitativo [16].

note

[1] Artt. 657-669 cod.proc.civ.

[2] Art. 657 cod.proc.civ., comma 1.

[3]  Art. 657 cod.proc.civ., comma 2.

[4] Art. 658 cod.proc.civ.

[5] Art. 661 cod.proc.civ.

[6] Art. 660 cod.proc.civ., comma 3.

[7]  Art. 660 cod.proc.civ., comma 1.

[8] Art. 662 cod.proc.civ.

[9] Art. 663 cod.proc.civ.

[10] Art. 663 cod.proc.civ., comma 2.

[11] Art. 665 cod.proc.civ.

[12] Art. 667 cod.proc.civ.

[13] Art. 666 cod.proc.civ., comma 1.

[14] Art. 666 cod.proc.civ., comma 2.

[15] Art. 55, Legge n. 392 del 27.07.1978.

[16] Cass. civ., sez. III, ord. n. 28502 del 08.11.2018.


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