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Come e quando si può iscrivere ipoteca sulla casa del debitore?

13 Nov 2018


Come e quando si può iscrivere ipoteca sulla casa del debitore?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 Nov 2018



L’ipoteca garantisce che il futuro ricavato della vendita dell’immobile ipotecato finirà innanzitutto al creditore che l’ha iscritta: ecco come e quando è possibile farlo.

Contrariamente a quello che comunemente si crede, l’ipoteca non è un atto di esecuzione forzata, né manifesta una volontà in atto del creditore di mettere all’asta il bene del debitore. Essa invece consiste solo in una «prenotazione»: nell’eventualità in cui il bene verrà pignorato e poi venduto, il ricavato spetterà innanzitutto al creditore che ha iscritto ipoteca e solo l’eventuale residuo verrà diviso tra gli altri creditori. Non a tutti è concesso iscrivere ipoteca sui beni del debitore; bisogna, al contrario, rispettare determinate forme che vedremo a breve. Infatti, se ti stai chiedendo come e quando si può iscrivere ipoteca sulla casa o sugli altri immobili del debitore, ti spiegheremo che non tutti i creditori possono iscrivere ipoteca, ma soltanto quelli che abbiano concluso un contratto con il debitore (è il classico esempio dell’ipoteca concessa a garanzia di un mutuo, che viene stipulato con la banca) o quei creditori che abbiano ottenuto una sentenza di condanna del debitore a pagare una somma di denaro o, infine, quei creditori che abbiano il diritto di iscriverla perché lo prevede direttamente la legge. Ti spiegheremo inoltre su quali beni del debitore è possibile iscrivere ipoteca, se la stessa è soggetta ad un termine di scadenza e per quali somme è possibile iscriverla, cioè qual è l’ammontare esatto del credito che è possibile garantire con l’ipoteca. Infine ti spiegheremo come si fa materialmente ad iscriverla.

Cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto di garanzia che spetta al creditore e che gli consente, una volta messo all’asta e venduto l’immobile del debitore, di soddisfarsi sul ricavato prima di tutti gli altri eventuali creditori del medesimo debitore. In pratica, l’ipoteca dà al creditore una preferenza nell’assegnazione delle somme derivanti dalla vendita forzata dell’immobile. Qualora, dunque, il debitore si rendesse inadempiente, il creditore potrà ottenere la vendita del bene immobile (anche se dopo l’iscrizione dell’ipoteca è divenuto di proprietà di un terzo perché il debitore l’ha venduto) e si soddisferà sul ricavato con precedenza sugli altri creditori.

Quali beni possono essere ipotecati?

Possono essere ipotecati:

  • beni immobili;
  • usufrutto di beni immobili;
  • diritto di superficie (cioè il diritto di proprietà della costruzione quando il suolo è di un altro soggetto);
  • il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico (cioè sul fondo concesso dal proprietario in godimento ad altri – l’enfiteuta – affinché lo usi e gli apporti miglioramenti in cambio di un canone annuo).

Anche se l’ipoteca riguarda di regola beni immobili, è considerata ipoteca anche la garanzia reale che può essere concessa sugli autoveicoli iscritti in pubblici registri.

Si può vendere un bene con un’ipoteca?

Un bene sul quale è già iscritta ipoteca può essere venduto. In questo caso, il bene viene ceduto insieme all’ipoteca. L’acquirente, dunque, acquisterà l’immobile con l’ipoteca che vi grava sopra, anche se egli non è il debitore del creditore ipotecario. La garanzia data dall’ipoteca comporta il cosiddetto diritto di sequela, ossia il creditore può espropriare (e quindi vendere all’asta) il bene ipotecato anche se nel frattempo è diventato di proprietà di un terzo diverso dal debitore.

Come si può iscrivere ipoteca?

L’ipoteca può essere iscritta solo in tre determinati casi:

1.      con un contratto tra le parti [1]. Si parla, a riguardo, di ipoteca volontaria. Tale contratto deve essere stipulato in forma scritta e deve essere poi trascritto nei pubblici registri immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile. In tal caso, affinché il creditore possa iscrivere ipoteca sulla casa (o altro immobile) del debitore, c’è dunque bisogno del consenso di quest’ultimo. Il consenso viene normalmente dato per garantire il pagamento di un debito. L’ipotesi tipica è quella della concessione di un prestito (per esempio alla banca) con cui il debitore, onde ottenere la somma, garantisce il corretto pagamento con un proprio (o altrui) immobile;

2.      perché prevista automaticamente dalla legge. In tal caso si parla di ipoteca legale, la quale prescinde dalla volontà del creditore e del debitore e dipende solo dal fatto che una disposizione di legge che ne prevede, in automatico, la costituzione. Essa viene prevista a favore [2]:

  • del venditore di beni immobili nei confronti dell’acquirente, a garanzia del corretto adempimento di quest’ultimo del pagamento del prezzo (le parti però si possono accordare diversamente nel contratto);
  • dei coeredi, dei soci e degli altri comproprietari per i pagamenti delle somme loro spettanti in caso di scioglimento di comunione (societarie, ereditarie, ecc.);
  • dello Stato su beni dell’imputato in taluni casi previsti espressamente dal codice di procedura penale;

3.      perché c’è un atto del tribunale che riconosce un credito [3]. Si parla, a riguardo, di ipoteca giudiziale. In questi casi, viene iscritta su volontà del creditore, anche se il debitore non è consenziente. Spetta al creditore che abbia ottenuto, dal tribunale, il riconoscimento di un proprio diritto in una sentenza (o decreto ingiuntivo) di condanna. Egli, dopo aver ottenuto tale sentenza, può iscrivere ipoteca sui beni del debitore che preferisce, naturalmente senza il consenso di quest’ultimo. In tal caso il creditore dovrà depositare presso la Conservatoria dei Registri immobiliari competenti copia autentica della sentenza di condanna.

Si può iscrivere ipoteca su un bene già ipotecato?

Nulla impedisce di iscrivere ipoteca su un bene già ipotecato. In questo caso, la nuova ipoteca ha un grado successivoalla precedente [4]. Con riferimento all’ordine di ipoteche, si dice, infatti, che un’ipoteca è di primo grado quando è stata iscritta per prima presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. L’ipoteca è di secondo grado se è stata iscritta dopo la prima ipoteca e così via. I creditori ipotecari con gradi successivi possono soddisfarsi sul bene ipotecato solo dopo che sono stati tacitati i creditori con gradi precedenti. Quindi, prima di iscrivere ipoteca su un bene già ipotecato, bisognerebbe capire qual è la capienza dell’immobile, cioè quanto è presumibile ricavare dalla vendita dello stesso: se l’immobile vale 100 e sopra è iscritta un’ipoteca per 100, l’ipoteca di secondo grado, potremmo dire, serve solo sulla carta, in quanto non attribuirà al creditore che l’ha iscritta un reale vantaggio, anche se potrebbe sempre accadere che l’ipoteca di primo grado venga cancellata e che quindi quella di secondo diventi di primo grado.

Per quale somma posso iscrivere ipoteca?

L’ipoteca garantisce un credito di una certa somma di denaro. Ciò significa che, sul ricavato della vendita del bene ipotecato, il creditore che ha iscritto l’ipoteca potrà trattenersi l’importo totale del credito garantito. Insomma l’ipoteca è iscritta su tutto il bene, ma il creditore non si terrà l’intero ricavato, ma soltanto quella parte che è, appunto, garantita dall’ipoteca. Per questo, quando si iscrive l’ipoteca, bisogna indicare qual è la somma totale garantita. «E’ facile» ti dirai. Se ho una sentenza che certifica un mio credito di 100, iscriverò ipoteca per 100. Il che vuol dire che, se quando verrà venduto l’immobile, verrà ricavato 150 io potrò tenermi i miei 100. Ebbene, in realtà non è proprio così. La legge prevede infatti che oltre al tuo credito capitale (nell’esempio di prima, 100) tu possa iscrivere ipoteca anche per gli interessi, fino a tre annualità, purché ne sia indicato il tasso, e anche per le spese di costituzione dell’ipoteca, le spese di iscrizione e le spese dell’intervento nel processo esecutivo [5]. Quindi, ricapitolando, la tua ipoteca potrà essere iscritta per una somma complessiva comprendente:

  • il capitale (ad esempio, il credito di 100 sancito nella sentenza del giudice);
  • 3 anni di interessi al tasso indicato in sentenza o nel contratto o dalla legge;
  • le spese di costituzione dell’ipoteca: ad esempio le spese dell’atto di costituzione dell’ipoteca volontaria;
  • le spese di iscrizione dell’ipoteca, che comprendono soprattutto i tributi da versare per l’iscrizione (imposta ipotecaria, tassa ipotecaria ed imposta di bollo);
  • le spese di intervento nell’esecuzione immobiliare, che comprendono i compensi dovuti all’avvocato per l’assistenza nella procedura. Tali spese sono sono eventuali, cioè la legge ti consente di iscrivere ipoteca anche per queste spese nonostante tu non le abbia ancora sostenute. Infatti, non è detto che tu voglia espropriare il tuo debitore, vendendogli la casa all’asta e così instaurando una procedura esecutiva immobiliare. Tuttavia, la legge ti permette, in via preventiva, di garantire con l’ipoteca anche queste spese, soltanto eventuali.

Su quanti beni del debitore posso iscrivere ipoteca?

Tendenzialmente devi limitarti ad iscrivere l’ipoteca sui beni che ragionevolmente sono sufficienti, secondo il loro presumibile valore, a soddisfare il tuo credito. In altre parole, devi iscrivere ipoteca su quei beni, che qualora venissero venduti all’asta, sarebbero sufficienti a pagarti per intero il tuo credito. Per farti un esempio, se hai un credito di 10.000 euro ed il tuo debitore possiede dieci appartamenti da 300.000 euro ciascuno, ti basterà iscrivere ipoteca su uno solo degli appartamenti. Infatti, uno solo di essi risulta sufficientemente capiente per pagare il tuo credito. Cosa succede se iscrivi su tutti i beni del debitore, anche se di valore sproporzionato rispetto al tuo credito? Ovviamente, stai arrecando un danno al tuo debitore, perché egli a fronte di un piccolo debito nei tuoi confronti si ritrova ipotecato tutto il suo patrimonio immobiliare, con gravi ripercussioni sulla libera circolazione dei beni. Infatti, quasi nessuno comprerà un bene gravato da ipoteca (potendo poi egli subire un’espropriazione anche se non è debitore, come abbiamo scritto sopra) e quindi di fatto tali beni saranno invendibili, o quasi. Pertanto, se l’ipoteca è iscritta su beni di valore eccessivo rispetto all’entità del credito garantito, è in facoltà del debitore chiedere la riduzione dell’ipoteca, cioè può chiedere di ridurre i beni su cui essa viene iscritta. Se il creditore si oppone, va incontro a responsabilità risarcitorie. Allo stesso modo, il creditore rischia di incorrere in responsabilità qualora iscriva l’ipoteca su un patrimonio immobiliare spropositato rispetto all’entità del suo credito. Si verifica in questo caso un «abuso del diritto», che porta il creditore a rispondere dei danni causati al debitore [6].

L’ipoteca scade?

L’ipoteca si estingue nei seguenti casi:

  • pagamento del credito. L’ipoteca dura fintantoché rimane in piedi il credito che la stessa garantisce. Se il debitore adempie al proprio debito (ad esempio, pagando il mutuo contratto con la banca) l’ipoteca rimane sulla carta, ma è priva di effetti. Così, il debitore, con il consenso del creditore, può chiederne la cancellazione. Se il creditore si rifiuta incorre in responsabilità, attuando quello che prima abbiamo definito «abuso del diritto», perché se è stato pagato dal debitore non ha più interesse a mantenere l’ipoteca;
  • mancata rinnovazione dell’ipoteca. l’ipoteca dura vent’anni, dopodiché se non viene rinnovata, si dice in termine tecnico, «perime», ossia perde di efficacia [7]. Anche in questo caso, il debitore può pretendere che l’ipoteca venga cancellata, essendo la stessa priva di effetti;
  • con lo spirare del termine, se l’ipoteca è stata sottoposta ad un termine, o con il verificarsi di una condizione risolutiva, se così è previsto dall’iscrizione.

Come si fa ad iscrivere materialmente un’ipoteca?

Per iscrivere materialmente un’ipoteca bisogna recarsi alla Conservatoria del luogo dove si trovano gli immobili da ipotecare. Per iscrivere ipoteca bisogna preparare la cosiddetta nota di iscrizione, utilizzando alcuni software liberamente scaricabili dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Alla Conservatoria, per poter iscrivere ipoteca, bisogna consegnare i seguenti documenti [8]:

1. la copia autentica del titolo che giustifica l’iscrizione (la sentenza, il contratto ecc.);

2. la quietanza del versamento delle imposte, ossia:

  • l’imposta ipotecaria, che si liquida in misura percentuale all’importo per cui si iscrive ipoteca in misura del 2 %, con un minimo di 200 euro;
  • la tassa ipotecaria di 35 euro;
  • l’imposta di bollo di 59 euro;

3. la nota di iscrizione ipotecaria.

L’ipoteca può dipendere da un accordo tra le parti (in tal caso c’è bisogno di un contratto); da una disposizione di legge (in tal caso è automatica) o da una sentenza di condanna del giudice (in tal caso può essere iscritta dal creditore anche senza il consenso del debitore).

note

[1] Art. 2821 cod. civ.
[2] Art. 2817 cod. civ.
[3] Art. 2818 e seguenti cod. civ.
[4] Art. 2852 cod. civ.
[5] Art. 2855 cod. civ.
[6] Cass. Civ. Sent. n. 6533/2016 del 05.04.2016.
[7] Art. 2847 cod. civ.
[8] Art. 2839 cod. civ.


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7 Commenti

  1. Mio ex marito ha ipotecata la casa che abbiamo in communione senza dirmi niente .Fra l’altro i miei genitori hanno l’usufrutto di questa proprieta’ Vi chiedo se e’ possibile fare una cosa cosi senza la mia firma, grazia

    1. L’enorme numero di consulenze che riceviamo ogni giorno ci ha obbligato ad attivare uno speciale servizio di richiesta, tramite “ticket”, onde poter dare un riscontro a tutti, professionale ed in tempi certi.

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  2. il 30 giugno 2006, l’inps, attraverso l’allora concessionario della riscossione dei tributi della provincia di frosinone , banca di roma , ora unicredit, ipoteca l’1/3 di un locale commerciale adibito ad affitto per vendita di generi di abbigliamento a mia cognata, la quale risulta di non possedere niente altro. tale locale e’ in comproprieta’ con la sorella (mia moglie) e mio cognato (fratello). l’nps vanterebbe nei confronti della mia cognata crediti per mancati versamenti contributivi anni novanta…………
    ogni anno che passa, aspettiamo che quella quota venga messa all’asta. e’ possibile?
    e, comunque, tale situazione restera’ cosi’ per sempre?????
    nel frattempo ognuno di essi riscuote la sua parte di affitto . sono certo che mia moglie e mio cognato lo hanno sempre dichiarato, anche perche’ il contratto e’ regolarmente intestato ad uno dei tre, cioe’ mia moglie. mi occupo personalmente dei rinnovi annuali e delle scadenze. non si puo’ fare nulla per rimuovere questa situazione. ???? l’inps che fa , dorme? inoltre, l’ipoteca di grado 1 messa , ha una durata??? non si dovra’ procedere alla rinnovazione???? cordiali saluti
    marco lombardi tel 0776 889068

  3. ho donato a mio figlio una casetta quando vado dal notaio mi dice che c’è unipoteca su quella casa del 2008, dalla serit, vi chiedo si può mettere unipoteca inferiore a 8000 euro? cosa posso fare

  4. SONO IN PROCINTO DI ACQUISTARE UNA CASA, GRAVATA DA MUTUO IN MOROSITA’ CON PIGNORAMENTO IN ATTO. IL PROMISSARIO VENDITORE è IN ATTESA CHE LA BANCA ACCOLGA UNA PROPOSTA SALDO E STRALCIO PER ESTINGUERE IL MUTUO E DEFINIRE LA PENDENZA IN FASE DI STIPULA COMPRAVENDITA CON ASSEGNAZIONE ALLA BANCA MUTUATARIA DELLA SOMMA DI ESTINZIONE DEL MUTUO ED ESTINZIONE DEL PROVVEDIMENTO ESECUTIVO. COME POSSO TUTELARMI DA EVENTUALI IPOTECHE LEGALI, IPOTIZZO DI EQUITALIA ,PER TRIBUTI EVENTUALMENTE NON VERSATI NEL PREGRESSO DAL VENDITORE? Attualmente da visure effettuate risulta solo ipoteca volontaria da mutuo ed atto collegato di pignoramento per morosità. L’ipoteca legale equitalia, nei limiti di legge previsti, potrebbe essere iscritta sull’immobile del precedente proprietario, anche se alienato a terzi e dunque successivamente alla mia compravendita? Nel caso fosse possibile, come posso tutelarmi in fase di compravendita e quali azioni posso espletare verso equitalia e verso l’alienante? Potrei rivolgermi all’agenzia delle entrate per avere info sul venditore circa la sua posizione fiscale\ tributaria? Vi ringrazio per la consulenza che vorrete rilasciarmi

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