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Distacco dal condominio: è possibile?

22 Settembre 2019
Distacco dal condominio: è possibile?

Scioglimento del condominio e creazione di condomini autonomi e separati: come e quando avviene.

Hai mai pensato a distaccarti dal tuo condominio? Non intendo riferirmi al distacco dal riscaldamento centralizzato o all’installazione di un contatore autonomo per l’acqua. Parlo proprio di un’uscita dal condominio per non pagare le spese, per non essere soggetto alle decisioni dell’assemblea e non dover obbedire all’amministratore. Insomma: renderti autonomo e indipendente a tutti gli effetti, come se fossi un condominio a parte. Giuridicamente è possibile un distacco dal condominio? In alcuni casi, lo è. Anzi, c’è proprio un articolo del Codice civile che lo prevede. Tuttavia, affinché ciò possa avvenire devono sussistere determinate condizioni.

Te ne parlerò qui di seguito. Segui ogni passaggio perché sarà necessario per comprendere la soluzione al problema.

Come nasce un condominio?

Se non lo hai già fatto, ti consiglio innanzitutto di leggere la nostra guida su come si forma un condominio. Lì capirai che un condominio non è una realtà che si forma per atti o contratti, per autorizzazioni o lunghe file dietro uffici pubblici: un condominio è un “fatto”. Cioè si forma in automatico tutte le volte in cui più immobili hanno in comune qualcosa: lo stesso tetto o le fondamenta dell’edificio, le scale o il giardino, la medesima stradina d’ingresso o anche le tubature che portano alla fogna comunale. Insomma, il condominio è “avere qualcosa in comune” e, quindi, dover per forza gestirla insieme e col consenso di tutti. Non si sceglie, quindi, se far parte o meno di un condominio al pari di come non è possibile decidere di non condividere l’eredità con gli altri coeredi prima della materiale divisione del patrimonio.

Il condominio, quindi, si forma e si limita alle porzioni di immobili condivisi tra i vari proprietari.

Ad esempio, in una serie di villette a schiera, su un unico piano, poste tutte su un viale privato che le raccorda alla strada pubblica, il condominio si limiterà solo a tale viale e non, invece, ai tetti, ai giardinetti autonomi o ai vari portoni d’ingresso. Invece, in un edificio con più piani e svariati appartamenti, il condominio si forma sul tetto, sulle scale, sull’ascensore e su tutti gli altri beni e servizi condivisi.

Detto ciò, è chiaro che, per formare un condominio, non c’è bisogno di alcuna decisione dell’assemblea: basta che l’unico proprietario di un immobile o il costruttore ceda anche un solo appartamento per realizzare, immediatamente, un condominio sulle parti comuni.

Come si scioglie un condominio?

Al pari di come nasce, un condominio può anche morire. O meglio, può essere sciolto lì dove ci può essere una netta divisione dei beni prima in comune.

A norma del Codice civile [1], quando un edificio o un gruppo di edifici appartenenti a proprietari diversi può essere diviso in parti che abbiano caratteristiche di edifici autonomi, si può decidere lo scioglimento del condominio. In questo modo, i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in un condominio separato.

Lo scioglimento può essere deciso anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune parti o servizi comuni: in tal caso, la gestione di tali beni o servizi può essere disciplinata da un apposito patto.

Si pensi ai sotterranei di un edificio adibiti a garage, provvisti di ingressi autonomi e slegati, di fatto, con il resto dell’edificio.

Se la costituzione del condominio avviene di fatto, senza delibere, al contrario lo scioglimento va deciso dall’assemblea condominiale: occorre la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà dei millesimi.  Tuttavia, se per realizzare la divisione occorrono lavori di modifica come detto al paragrafo precedente, lo scioglimento deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi dei millesimi.

Se l’assemblea non dovesse riunirsi o deliberare, lo scioglimento può anche essere richiesto al giudice su domanda di almeno un terzo dei comproprietari (si ritiene a prescindere dal valore millesimale che rappresentano) di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione. Il giudice esclude la possibilità di scioglimento se risulta impossibile costituire porzioni di edifici autonomi [2].

Lo scioglimento delle parti comuni

L’articolo 1119 del Codice civile prevede infatti che le parti comuni dell’edificio non siano soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino «e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio». Quest’ultima frase, aggiunta dalla legge 220/2012, sembrerebbe affermare che la divisione delle cose comuni richieda sempre il consenso unanime dei condòmini.

La Cassazione è intervenuta (per la prima volta) chiarendo che esistono due situazioni concrete: anzitutto, per la suprema Corte la divisione delle cose comuni è materia sottratta alle competenze riconosciute dall’assemblea.

I i giudici di legittimità riconoscono poi che il consenso unanime dei condòmini, raccolto in una scrittura privata o atto pubblico (quindi, non all’interno di una delibera) è in grado di determinare la divisione delle parti comuni, anche se il loro uso risultasse poi «incomodo».

Posso distaccarmi dal condominio?

In linea di massima, quindi, nessun condomino che abiti all’interno di un palazzo, può distaccarsi dal condominio. E ciò perché il tetto, il sottotetto, le scale, l’androne, le fondamenta del palazzo, l’ascensore, il lastrico solare sono di proprietà comune e non è possibile scioglierli. Neanche se il condomino in questione dovesse abitare al piano terra e avere un autonomo ingresso, comunque condividerebbe con gli altri condomini il tetto e avrebbe pur sempre la possibilità di accedere alle scale e all’ascensore per salire sin ai piani alti.

Se, però, immaginiamo un condominio con un autonomo corpo di fabbrica, con un proprio ingresso, una copertura autonoma e impianti distinti, sarebbe possibile lo scioglimento a norma del Codice civile così come anticipato al paragrafo precedente. Resterebbero condominiali solo i residui servizi e strutture come, ad esempio, l’illuminazione o le tubature fognarie o l’acqua.


note

[1] Art. 61 c. 1 disp.att. cod. civ.

[2] Cass. 14 ottobre 2014 n. 21686

Autore immagine: 123rf com


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