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Sfratto per morosità dopo il recesso del conduttore

17 Ottobre 2019 | Autore:
Sfratto per morosità dopo il recesso del conduttore

Il rilascio materiale dell’immobile prevede tempi piuttosto lunghi: è quasi impossibile ottenerlo nei sei mesi del preavviso dato dall’inquilino.

Per legge [1], il conduttore ha la possibilità di sciogliere il contratto di locazione (sia ad uso abitativo che commerciale) semplicemente esercitando il proprio diritto di recesso, cioè avvisando il locatore con raccomandata almeno sei mesi prima (è il c.d. “preavviso”). Dopo l’invio della raccomandata, l’inquilino ha l’obbligo di pagare il canone per tutti i sei mesi del preavviso e, allo scadere degli stessi, dovrà rilasciare l’immobile nella piena disponibilità del locatore. Ma cosa accade se il conduttore non paga i sei mesi dopo aver dato il preavviso? E’ possibile per il locatore attivare la procedura di sfratto per morosità? Quali sono, in tal caso, i tempi del rilascio? Te lo spiegherò in questo articolo.

Il recesso del conduttore

Per le locazioni ad uso abitativo, la legge prevede due tipi di recesso: un recesso cd. convenzionale [2] e un recesso cd. legale [3]. Il primo viene inserito nel contratto, per concorde volontà di entrambe le parti, il secondo è consentito indipendentemente dal contenuto contrattuale. La stessa legge prevede una disciplina analoga per le locazioni commerciali [4].

In entrambi i tipi di locazione, dato che il contratto si scioglie soltanto alla data indicata nel preavviso, il canone va corrisposto sino a quel giorno, anche se il materiale rilascio dell’immobile dovesse avvenire prima (ovviamente, salvo diverso accordo con il locatore). Infatti, il locatore può accettare la riconsegna anticipata dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto [5].

Da notare che i sei mesi di preavviso decorrono dal momento in cui il locatore ha ricevuto la dichiarazione di recesso.

Le conseguenze se il conduttore recede, ma non paga il preavviso

A volte, accade che l’inquilino, comunicato il recesso, non intenda pagare i sei mesi rimanenti per i più svariati motivi. Ad esempio, nella prassi, è assai frequente che il conduttore invochi la compensazione dei sei mesi ancora dovuti con la cauzione versata alla stipula del contratto, le spese sostenute per alcuni lavoretti nell’immobile che sarebbero spettate al locatore, e così via.

A parte il fatto che la cauzione non va imputata in conto pigioni e che, quindi, va sempre restituita al termine del contratto, nessuna compensazione può essere opposta al locatore: i sei mesi di preavviso vanno corrisposti in ogni caso.

In mancanza, il locatore può attivare lo speciale procedimento di sfratto per morosità previsto dalla legge [6] per tentare di ottenere l’immobile libero prima dei sei mesi di preavviso.

Nel procedimento di sfratto per morosità, la legge consente al locatore di utilizzare le forme accelerate del procedimento speciale per ottenere in tempi brevi il rilascio dell’immobile e la condanna al pagamento dei canoni scaduti. Presupposto del diritto al rilascio è, appunto, l’inadempimento del conduttore all’obbligo del pagamento del canone.

Per le locazioni di immobili ad uso abitativo, la legge considera quale motivo di risoluzione del contratto il mancato pagamento, decorsi 20 giorni dalla scadenza, anche di una sola rata del canone, o degli oneri accessori (le spese condominiali, ad esempio), se si tratta di una somma che supera le due mensilità del canone [7].

La legge (si veda la nota [6]) consente al locatore di chiedere, con l’atto introduttivo della procedura di sfratto per morosità, il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e quelli che verranno a scadere con l’esecuzione dello sfratto. L’ingiunzione può avere ad oggetto anche gli oneri accessori (spese condominiali, quota spettante al conduttore della tassa di registro annuale ecc…), qualora siano già stati chiesti nella domanda di convalida.

Le tempistiche concrete dello sfratto superano spesso i sei mesi

Nonostante il procedimento di sfratto sia strutturato in una forma accelerata, nella prassi le tempistiche non sono sempre veloci; in molti tribunali, la prima udienza viene fissata addirittura dopo 3 – 4 mesi dal deposito della domanda; inoltre, anche ammettendo che il procedimento si svolga senza intoppi (invece spesso accade che alla prima udienza il giudice debba ordinare una nuova notifica dell’atto di intimazione, allungando quindi i tempi del processo) e si arrivi ad ottenere la convalida dello sfratto entro i sei mesi, dovranno poi aggiungersi i tempi per l’esecuzione materiale del rilascio, che dipendono dal carico di lavoro dell’ufficiale giudiziario e sono sempre piuttosto lunghi (ulteriori 2-3 mesi).

In pratica, dopo aver ottenuto la convalida dello sfratto:

  • il locatore notifica all’inquilino il cd. precetto per rilascio, cioè un atto in cui si intima al conduttore di lasciare l’immobile libero da persone e cose entro i successivi 10 giorni dalla ricezione dell’atto, avvertendo che, in difetto, si procederà all’esecuzione forzata [8];
  • decorsi i 10 giorni dalla notifica del precetto, l’ufficiale giudiziario notifica al conduttore un altro atto (la cd. monitoria di sfratto) con il quale lo avvisa, almeno 10 giorni prima, del giorno e dell’ora in cui procederà [9];
  • raramente l’ufficiale giudiziario riesce ad eseguire lo sfratto alla data indicata nella monitoria di sfratto: di solito, il primo accesso serve all’ufficiale giudiziario soltanto per rendersi conto dello stato dei luoghi e ispezionare l’immobile, se riesce ad entrarvi; se, invece, trova l’immobile chiuso, rinvierà in ogni caso ad un secondo accesso per avvisare il locatore della necessità di far venire un fabbro per cambiare la serratura; oppure, qualora il conduttore faccia resistenza e non voglia aprire la porta, l’esecuzione verrà rinviata ad una data successiva per fare intervenire la forza pubblica [10].

Da quanto sopra, risulta evidente che per il locatore è quasi impossibile riuscire a sfrattare l’inquilino moroso prima che scadano i sei mesi di preavviso; tutt’al più, riuscirà ad ottenere la convalida, ma l’esecuzione materiale del rilascio richiede ulteriore tempo.

note

[1] L. n. 392 del 27.07.1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani).

[2] Art. 4 co. 1 L. n. 392/78: “E’ in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”.

[3] Art. 4 co. 2 L. n. 392/78: “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

[4] Art. 27 co. 7 e 8 L. n. 392/78.

[5] Cass. n. 25136 del 27.11.2006.

[6] Art. 658 cod.proc.civ.

[7] Art. 5, L. n. 392/78.

[8] Art. 605 cod.proc.civ.

[9] Art. 608 co. 1 cod.proc.civ.

[10] Art. 608 co. 2 cod.proc.civ.


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