Fac simile lettera risoluzione contratto di locazione per morosità

18 Ottobre 2019 | Autore:
Fac simile lettera risoluzione contratto di locazione per morosità

Come ottenere l’estinzione dell’affitto in caso di mancato pagamento del canone? A chi occorre rivolgersi?

Quando si decide di affittare la propria casa ad estranei, è sempre difficile immaginare come si evolverà il rapporto con questi. All’inizio, sembra tutto perfetto: gentilezza, puntualità nei pagamenti, pulizia e spirito di collaborazione. Tuttavia, molte volte, capita che, per problemi personali o per mancanza di serietà, il conduttore inizi a ritardare i pagamenti dei canoni di locazione pattuiti. Se, in un primo momento, questo ritardo può essere tollerato, successivamente, quando il dovuto inizia a diventare consistente, non puoi certo tirarti indietro, facendo finta di nulla, ma devi prendere provvedimenti, primo fra tutti la risoluzione del contratto, visto che, con ogni probabilità, il conduttore non avrà più la possibilità di saldare il proprio debito e continuare a rispettare gli accordi pattuiti.

Prima di rivolgerti ad un legale, puoi tentare di risolvere la questione bonariamente, attraverso l’invio di una raccomandata. In questo articolo, dopo aver analizzato il contratto di locazione e gli obblighi nascenti in capo a locatore e conduttore, vedrai come fare per comunicare la tua volontà all’inquilino, trovando a fine articolo un  fac simile della lettera di risoluzione del contratto di locazione per morosità.

Cos’è il contratto di locazione?

È un accordo con il quale una parte, detta locatrice, concede all’altra, detta conduttrice, l’utilizzo di un proprio bene (mobile o immobile), per un determinato tempo, dietro il pagamento di un corrispettivo.

Infatti, elemento necessario per l’esistenza di un contratto di locazione è il pagamento di un canone per l’utilizzo del bene ricevuto. In mancanza, non si parlerebbe più di locazione, ma di comodato, contratto caratterizzato, appunto, dalla gratuità.

La locazione dei beni immobili, al contrario di quella relativa ai beni mobili, prevede dei limiti temporali minimi e massimi che tutelano, da un lato, il diritto di proprietà del locatore e, dall’altro, il diritto del conduttore ad abitare la casa per un tempo minimo, senza essere costretto a sostenere le spese di trasloco, dopo poco tempo.

Il contratto di locazione può terminare a causa di diverse vicissitudini:

  • scadenza naturale;
  • grazie al consenso delle parti;
  • per morte del proprietario o del conduttore;
  • per il deterioramento della cosa locata.

A queste ipotesi, si aggiunge l’evento contrattuale, dato dall’inadempimento compiuto da una delle due parti: classico esempio è il mancato pagamento del canone convenuto, a causa del quale il locatore può agire per lo sfratto dell’immobile.

Obblighi del locatore

I primi obblighi nascenti per locatore e conduttore sono quelli previsti dal contratto, a seguito delle relative trattative. È qui che, infatti, vengono stabiliti alcuni patti, in deroga alla normativa applicabile.

In mancanza di accordi convenzionali, la legge stabilisce che il locatore debba [1]:

  • consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  • mantenerla nella condizione utile all’uso convenuto;
  • garantirne il pacifico godimento durante la locazione, lontano da terzi che possano rivalere un diritto sulla casa affittata;
  • ottenere tutte le autorizzazioni amministrative necessarie all’abitazione della casa affittata, come la certificazione energetica, il certificato di abitabilità, la certificazione degli impianti presenti nell’immobile;
  • eseguire tutte le riparazioni necessarie che garantiscano la locazione, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione.

Obblighi del conduttore

Ovviamente, anche il conduttore, per quanto abbia una posizione privilegiata, deve sottostare a diversi obblighi, quali [2]:

  • primo fra tutti, il pagamento del canone, nei termini convenuti;
  • l’osservanza della diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della casa per l’uso determinato nel contratto, o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
  • il pagamento delle spese per le riparazioni di piccola manutenzione;
  • la restituzione della cosa locata al termine del contratto nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, fatto salvo il consumo normale derivato dall’uso della cosa o cause imprevedibili, quali terremoti o altri eventi naturali.

Conseguenze mancato pagamento canone

Proprio il mancato pagamento del canone rientra tra i casi più frequenti di inadempimento del conduttore. Ma quali sono, in questo caso, i diritti del locatore?

La legge permette al proprietario di agire con il recupero dei canoni non percepiti e, al contempo, concede la possibilità, in deroga ai limiti temporali imposti, di far terminare anticipatamente il contratto, attraverso la procedura di sfratto per morosità.

Grazie a questa procedura, il locatore si potrà liberare dell’inquilino inadempiente, trovando un altro conduttore che gli permetta di avere un’entrata regolare e, al contempo, potrà ottenere dal giudice un’ingiunzione che gli consenta di aggredire i beni del conduttore e, così, recuperare il credito maturato dai canoni non corrisposti. Per ottenere questo provvedimento giudiziale, occorrerà che l’inadempienza contrattuale sia considerata grave.

Ad esempio, non potrai ottenere lo sfratto per morosità se il conduttore ritarda il pagamento di qualche giorno. In più, devi mettere in conto che, se il conduttore dovesse pagare l’arretrato prima del provvedimento di sfratto, riuscirebbe a fare salvo il contratto, sanando l’inadempienza contrattuale di cui si è macchiato.

Come comunicare la risoluzione contrattuale?

Vediamo ora come comunicare la volontà di risolvere il contratto per intervenuta morosità del conduttore.

Prima di recarti da un avvocato, è giusto che tu proceda personalmente, per evitare l’insorgere di inutili spese legali. Quello che devi fare è scrivere una lettera, prendendo spunto dal modello riportato nell’apposito box sottostante, e inviarla tramite raccomandata, con ricevuta di ritorno, al conduttore.

Se, nonostante la ricezione della tua richiesta, l’inquilino non dovesse attivarsi per lo sgombero dei locali, oltre che per il pagamento degli arretrati, allora non resterebbe che affidarsi ad un avvocato, al fine di poter avviare un’azione legale finalizzata ad ottenere uno sfratto, oltre che un provvedimento di ingiunzione.

Bisognerà concedere al conduttore un termine congruo per il rilascio, al fine di permettere a questi di avere i tempi tecnici per il trasloco presso un’altra abitazione.


Fac simile lettera risoluzione contratto di locazione per morosità

Egregio Sig.

__________________

via _______________

Cap – Città

Oggetto: Nome e cognome conduttore – risoluzione contratto di locazione del __/__/____ registrato il __/__/____ – immobile sito in _______________

 

 

Egregio sig. ______________ (nome e cognome del conduttore),

con la presente, Le comunico la volontà di risolvere il contratto di locazione in oggetto per inadempimento contrattuale.

Com’è a Sua conoscenza, non sono stati corrisposti i canoni di locazione per i mesi ________________ (mese, o mesi, e anno).

Nonostante i numerosi solleciti verbali, nulla è stato ricevuto dallo scrivente.

Per tale motivo, sono costretto a risolvere il presente contratto di locazione e ad intimarLe il rilascio dell’immobile entro quindici giorni dal ricevimento della presente lettera, oltre al pagamento della complessiva somma di € ________, così come maturata a seguito delle mancate corresponsioni dei canoni di locazione sopra indicati.

Se questa lettera dovesse rimanere priva di riscontro nei termini sopra indicati, sarò costretto – mio malgrado – a rivolgermi al mio avvocato con aggravio di costi e spese legali.

Certo di un sollecito riscontro.

Distinti saluti,

Luogo e data

Firma

note

[1] Art. 1575 cod. civ.

[2] Art. 1587 cod. civ.


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