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L’amministratore deve partecipare all’assemblea di condominio?

23 Settembre 2019
L’amministratore deve partecipare all’assemblea di condominio?

Amministratore non si presenta all’assemblea: in caso di assenza può farsi sostituire e con quale delega? Oppure si può procedere senza di lui?

Chi deve partecipare all’assemblea di condominio oltre, ovviamente, ai condomini? La legge non parla né di un presidente, né di un segretario, né tantomeno dell’amministratore. Sicché, è opportuno chiedersi se la nomina dei primi due sia necessaria e quale potrebbe essere la sorte del verbale in assenza della firma del presidente o del segretario. Dall’altro lato, ci si domanda spesso se l’amministratore deve partecipare all’assemblea di condominio. In caso di sua assenza, può nominare un delegato e farsi sostituire da questi? Cerchiamo di fare il punto della situazione anche alla luce di quanto è stato detto, negli anni passati, dalla giurisprudenza.

Assemblea condominiale: presidente e segretario sono necessari?

Chiunque può essere nominato presidente dell’assemblea: un condomino, un terzo munito di delega, un estraneo.

La funzione del presidente dell’assemblea è quella di dirigere la riunione di condominio, decidere i tempi per la discussione e la votazione,  concedere la parola a chi la richiede, eventualmente allontanare soggetti estranei o che possano disturbare il gruppo, certificare la conformità del verbale a quanto avviene in seno al collegio firmando lo stesso. La sua funzione è necessaria, ma non obbligatoria. La Cassazione [1] ha detto che, in assenza di un presidente, il verbale di condominio per essere valido deve essere sottoscritto da tutti i condomini intervenuti.

Lo stesso discorso vale per il segretario. Questi è un semplice coadiuvante del presidente: la sua funzione è di redigere il verbale su dettatura del presidente stesso.

La nomina del presidente e del segretario dell’assemblea sono disposizioni di pura prassi, per meglio gestire l’assemblea, ma non esiste alcuna disposizione normativa che ne detti l’utilità o, addirittura, la necessità di queste figure. Leggi Verbale assemblea condominio: presidente e segretario sono necessari? Detto ciò, è comunque opportuno verificare cosa stabilisce il regolamento di condominio: esso potrebbe, infatti, imporre la nomina, prima di ogni assemblea, di un presidente e di un segretario, nel qual caso la loro mancanza comporterà la nullità della decisione.

Qualora il presidente e il segretario, pur presenti in assemblea, dovessero dimenticare di firmare il verbale, la riunione sarebbe ugualmente valida se il predetto verbale viene sottoscritto da tutti i condomini intervenuti. La firma del presidente e del segretario non vale, quindi, ai fini della validità del verbale, ma solo come prova, come per gli accordi privati, per dimostrare la provenienza delle dichiarazioni da parte dei sottoscrittori.

L’amministratore può fare da segretario nell’assemblea?

È discusso se l’amministratore possa svolgere la funzione di segretario. Secondo alcuni, si tratta di una soluzione sconsigliabile per ragioni di opportunità. Secondo altri, a ciò si può ovviare dando la lettura del verbale alla fine o durante lo svolgimento dell’assemblea e prima della sottoscrizione del presidente, al fine di consentire ai presenti di verificarne la corrispondenza con i risultati della discussione e della votazione.

Il regolamento di condominio può vietare all’amministratore di essere nominato segretario.

Assemblea di condominio: l’amministratore è necessario?

Così come per il presidente e il segretario, nessuna norma di legge impone la presenza dell’amministratore di condominio durante la riunione dell’assemblea. La sua presenza non è obbligatoria, ma è opportuna. Solo quest’ultimo, infatti, è in possesso delle ricevute delle convocazioni ed è, pertanto, in grado di certificare la regolarità della costituzione del collegio. Solo lui, di norma, è in possesso del registro dei verbali dell’assemblea ove trascrivere gli esiti della riunione (per quanto nulla vieta di prendere appunti su un foglio “volante” per poi redigere il verbale in un successivo momento); solo l’amministratore conosce esattamente i millesimi di proprietà di ogni condomino (grazie all’anagrafe condominiale), potendo così rilevare il rispetto dei quorum. Insomma, se la presenza dell’amministratore non è vincolante è, tuttavia, opportuna e consigliabile.

Peraltro, in gran parte dei casi, l’amministratore è un professionista che svolge questo lavoro di routine ed è in grado di consigliare al meglio i partecipanti sul rispetto della legge. Egli è poi super partes ed è, quindi, la persona più indicata per conciliare i contrapposti interessi dei vari condomini.

L’amministratore, in particolare, è tenuto a consegnare al presidente la copia degli avvisi di convocazione per permettergli di verificare se tutti i condomini sono stati invitati, e al segretario il registro dei verbali, per la verbalizzazione dell’attività assembleare. Egli è il depositario di tutti i documenti giustificativi dell’amministrazione del condominio ed è l’unico che può provare, dimostrare ed esibire tutti i giustificativi e le spese sostenute per la manutenzione dei beni comuni e dei servizi usufruiti o i preventivi per i lavori straordinari urgenti eseguiti.

Assenza dell’amministratore all’assemblea: può farsi sostituire?

Che succede se l’amministratore, per una ragione personale o di impegni professionali, non dovesse essere più disponibile a partecipare all’assemblea? In caso di impedimento dell’amministratore a partecipare all’assemblea, si possono verificare le seguenti ipotesi:

  • viene rinviata l’assemblea ad altra data da comunicare ai condomini in un momento successivo (non è sufficiente la comunicazione verbale all’assemblea, salvo partecipazione unanime);
  • l’assemblea può tenersi ugualmente alla presenza di un sostituto incaricato dall’amministratore, salvo espresso divieto nel regolamento;
  • i condomini possono decidere di tenere l’assemblea senza la presenza né dell’amministratore né del sostituto.

note

[1] Cass. sent. n. 27163/2017.


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