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Tardiva registrazione affitto

25 Settembre 2019
Tardiva registrazione affitto

Effetti retroattivi per la registrazione fatta in ritardo con pagamento delle sanzioni: conseguenze per inquilino e padrone di casa.

Avrai già sentito parlare della possibilità di eseguire una tardiva registrazione dell’affitto con effetti retroattivi, decorrenti cioè sin dalla data della stipula del contratto. Di recente, la Cassazione è intervenuta sull’argomento sancendo che la registrazione tardiva da parte del locatore sana la nullità del contratto sin dall’origine.

Il commento di tale pronuncia è la scusa per affrontare tutti gli aspetti della tardiva registrazione dell’affitto, per comprendere come opera e cosa comporta. Ma procediamo con ordine.

Registrazione del contratto di locazione

Il contratto di locazione deve essere registrato, a cura del locatore, entro 30 giorni dalla stipula. Lo stesso locatore ne deve poi dare documentata informazione, nei successivi 60 giorni, sia all’inquilino che all’amministratore di condominio ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale.

Seppur si tratta di un obbligo fissato in capo al locatore, la registrazione può essere richiesta anche dal conduttore.

Quanto alle spese per la registrazione, esse gravano in misura paritaria sulle parti: il 50% sul padrone di casa e l’altro 50% sull’inquilino. Il contratto di locazione, però, può prevedere, come unica soluzione alternativa, l’imputazione del costo interamente a carico del locatore (giammai a carico invece dell’inquilino).

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Il contratto di affitto non registrato è nullo. La nullità si ripercuote su tutte le clausole, da quella del prezzo a quella della durata, che, pertanto, possono anche non essere rispettate. Se, però, risulta che la mancata registrazione non è frutto di un accordo tra le parti, ma un’imposizione del locatore, la nullità è solo per il locatore; pertanto, il conduttore ha diritto a rimanere nell’immobile pagando il canone previsto per le locazioni a canone concordato.

Altro effetto della mancata registrazione è l’impossibilità di eseguire lo sfratto con la procedura “ad hoc”, più celere, prevista dal Codice di procedura civile; bisognerà, invece, avviare un’azione di occupazione senza titolo che è più lunga e costosa. Al termine della stessa, il locatore – che non può richiedere un decreto ingiuntivo per i canoni non riscossi – può solo ottenere un’indennità per il tempo di occupazione dell’immobile (si tratta di un importo molto inferiore).

Da un punto di vista fiscale, la mancata registrazione comporta un’evasione. Evasione sia dell’imposta di registro (per la quale c’è responsabilità solidale da parte del locatore e del conduttore) sia dell’imposta sul reddito per i canoni percepiti (per la quale la responsabilità è solo del locatore). Nel primo caso, l’Agenzia delle Entrare può inviare un accertamento in capo ad entrambe le parti, tenute appunto al versamento della tassa, oltre sanzioni e interessi.

Alla luce delle gravi conseguenze che la mancata registrazione comporta, spesso ci si convince, solo dopo la stipula del contratto in nero, che è più opportuno farlo emergere e “denunciarlo” all’Agenzia delle Entrate, così usufruendo di tutti i vantaggi che la registrazione implica (ad esempio, la possibilità di agire in giudizio in caso di morosità, ottenere lo sfratto e il decreto ingiuntivo). Avviene così la tardiva registrazione dell’affitto.

Tardiva registrazione affitto

La Cassazione ha detto che la registrazione tardiva dell’affitto ha effetti retroattivi: essa, cioè, rende valido il contratto sin dall’origine. Ad esempio, il locatore che non riceve il regolare pagamento dei canoni per un affitto in nero potrebbe prima registrare il contratto e subito dopo avviare la procedura di sfratto in tribunale.

Chiaramente, la registrazione tardiva impone la regolarizzazione dell’imposta a suo tempo non versata con le relative sanzioni. Sanzioni che saranno tanto più inferiori quanto prima avviene la registrazione. Entro il primo anno dalla stipula si può usufruire del ravvedimento operoso con notevole riduzione delle sanzioni. Nel periodo non coperto da registrazione, invece, il contratto resta nullo.

Attraverso il cosiddetto ravvedimento operoso, l’inquilino può regolarizzare la sua posizione versando una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria. La sanzione ordinaria può raggiungere il massimo del 24% dell’imposta dovuta, ma è possibile ridurla nel modo seguente:

  • se la registrazione tardiva del contratto di affitto ha luogo entro i 30 giorni successivi al termine per la registrazione, la sanzione è ridotta al 6% del minimo;
  • se la registrazione del contratto di locazione avviene con un ritardo massimo di 90 giorni dalla scadenza del termine, la sanzione è ridotta al 12% del minimo;
  • se la registrazione tardiva del contratto di affitto avviene entro un anno, la sanzione è ridotta al 15%;
  • se la registrazione del contratto di locazione viene eseguita entro due anni, la sanzione è ridotta al 17,14%;
  • se la registrazione tardiva del contratto avviene dopo due anni, si ha una riduzione della sanzione al 20%;
  • se la registrazione del contratto di locazione ha luogo dopo la scoperta della violazione, la sanzione è ridotta al 24%.

Se la registrazione avviene torno 2 anni, la sanzione è pari a 4,29% dell’imposta di registro da versare. Oltre 2 anni la sanzione è invece del 5% dell’imposta. Se la registrazione avviene dopo la constatazione della violazione, la sanzione è del 6%, oltre interessi di mora e imposta dovuta.

La registrazione tardiva e il rilascio dell’immobile

Se il conduttore è moroso, la registrazione del contratto in nero da parte del locatore consente a quest’ultimo di intimargli successivamente lo sfratto.

L’inquilino non può avvantaggiarsi della precedente registrazione da questi stesso fatta in ragione della norma contenuta nell’articolo 3 del Dlgs. n. 23/2011 che è stata dichiarata incostituzionale così come di quella contenuta nell’articolo 5, comma 1-ter, del Dl n. 47/2014. Il legislatore aveva previsto la possibilità, per il conduttore, di “denunciare” l’affitto in nero pagando solo il canone previsto per gli affitti concordati. Questa disciplina, però, è stata dichiarata incostituzionale dalla Consulta nel 2014 con la famosa sentenza n. 50 e tutti coloro che avevano versato un canone inferiore sono rimasti “fregati”. Sicché, secondo la Cassazione (sentenza n. 23637/2019), la registrazione tardiva del contratto da parte del locatore, anche se successiva a quella del conduttore, sana retroattivamente la nullità del contratto. E la circostanza che il conduttore avesse corrisposto il canone nella misura sostitutiva prevista dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011 non esclude il suo inadempimento per mancato pagamento del canone pattuito una volta che la norma è stata dichiarata costituzionalmente illegittima dalla sentenza n. 50/2014 della Consulta.



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