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Notifica al condominio

25 Settembre 2019
Notifica al condominio

Notifica atti giudiziari, cartelle esattoriali e atti tributari all’amministratore per conto del condominio; la notifica a mezzo Pec e in caso di irreperibilità dell’amministratore. 

Come si notifica un atto giudiziario o una cartella esattoriale nei confronti di un condominio? La questione non riguarda solo la controparte o il funzionario dell’Agente della Riscossione Esattoriale interessato a spedire l’avviso di pagamento; anche la stessa compagine dei proprietari di appartamenti situati nello stesso stabile può essere interessata a conoscere le modalità di notifica al condominio. Questo perché dalla risposta dipende anche la validità dell’atto giudiziario o della cartella stessa. A chi va notificata la cartella e in che luogo? A queste domande ha risposto più di una sentenza della Cassazione [1]. Vediamo tutti i chiarimenti operati sul punto dai giudici supremi.

Il condominio non è una persona giuridica

Partiamo da un dato di fatto ormai consolidato: secondo i giudici, il condominio è solo un ente di gestione, privo quindi di una propria personalità giuridica come, invece, è prevista per le società ed alcune associazioni. Ecco perché ad esso non possono essere applicate le norme sulle notifiche nei confronti degli amministratori di Srl ed altre società. La mancanza di un’autonomia, sul piano soggettivo, del condominio rispetto ai condomini si ripercuote anche sulle regole relative alla notifica di una cartella esattoriale al condominio. Vediamo in che modo.

Le notifiche in condominio

In generale, qualsiasi notifica indirizzata al condominio va fatta all’amministratore. Lo stabilisce il Codice civile [2] secondo cui «… l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti [al condominio] e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi». Pertanto «…a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto».

«Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini».

«L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni».

Le notifiche al condominio seguono le regole previste per le notifiche alle persone fisiche e non alle società o agli enti con autonomia giuridica. La persona fisica di riferimento per il condominio è, dunque, l’amministratore.

Le stesse regole presiedono alla notifica delle cartelle esattoriali e degli altri atti tributari. Lo vedremo meglio nel successivo paragrafo.

In condominio, a chi va notificata la cartella esattoriale

Cartelle esattoriali, avvisi di accertamento fiscale e qualsiasi altro atto tributario destinato al condominio deve essere effettuato nei confronti dell’amministratore di condominio e non del condominio stesso [3].

A riguardo, secondo l’indirizzo consolidato della Corte di Cassazione, la notifica al condominio di edifici, in quanto semplice “ente di gestione” privo soggettività giuridica, va effettuata, seguendo le regole stabilite per le persone fisiche, all’amministratore; egli, infatti, è l’organo che rappresenta il condominio all’esterno e nei rapporti coi terzi. Poiché, quindi, non esiste un “condominio in quanto tale” (come soggetto cioè autonomo, destinatario di norme e, quindi, anche di atti giuridici come le cartelle, gli accertamenti e le richieste di pagamento da parte dell’amministrazione finanziaria) tutte le comunicazioni indirizzate alla compagine dei condomini vanno fatte a chi li rappresenta e li “unifica”: l’amministratore.

In particolare, la notifica di un atto tributario destinato al condominio va tentata, innanzitutto, “in mani proprie” dell’amministratore in qualsiasi luogo questi si trovi.

Il Codice di procedura civile [4] stabilisce, infatti, che «l’ufficiale giudiziario esegue la notificazione di regola mediante consegna della copia nelle mani proprie del destinatario, presso la casa di abitazione oppure, se ciò non è possibile, ovunque lo trovi nell’ambito della circoscrizione dell’ufficio giudiziario al quale è addetto».

Se il destinatario non viene trovato, l’atto può essere consegnato a una persona di famiglia o addetta alla casa, all’ufficio dell’amministratore (purché non minore di quattordici anni o non palesemente incapace) solo a patto che tali soggetti si trovino nella casa di abitazione o dove l’amministratore ha l’ufficio [5]. Tra questi luoghi può essere compreso, in quanto “ufficio” dell’amministratore, anche lo stabile condominiale, ma solo a condizione che vi esistano locali, come può essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni [6].

Non esiste una sede del condominio in quanto, come detto, lo stesso non ha personalità giuridica; quindi, non si applicano le norme sulla notifica alle società presso la rispettiva sede legale [7]. E, difatti, la Cassazione spiega che: «la notifica di un atto indirizzato al condominio, qualora non avvenga nelle mani dell’amministratore, può essere validamente fatta nello stabile condominiale soltanto qualora in esso si trovino locali destinati allo svolgimento ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni (come ad esempio la portineria), idonei, come tali, a configurare un “ufficio” dell’amministratore, dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio privato di quest’ultimo».

Naturalmente, con l’avvento delle notifiche telematiche, tutto è cambiato e per il notificante è molto più semplice eseguire una notifica tramite Pec all’amministratore di condominio, il quale, ricevuto l’atto, ne dovrà dare comunicazione immediata all’assemblea; in caso contrario, potrà essere revocato dall’incarico.

Irreperibilità dell’amministratore

Poiché le notifiche al condominio seguono le regole previste per le notifiche alle persone fisiche e non alle società o agli enti con autonomia giuridica, in caso di irreperibilità dell’amministratore, gli avvisi di notifica e quelli di compiuta giacenza devono essere rispettose delle norme che si riferiscono alla persona fisica dell’amministratore e non del condominio.

In caso di mancanza dell’amministratore condominiale, si applica la norma di attuazione del Codice civile in base alla quale [8]: «… quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale (…). Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite».

Notifiche al condominio: ultime sentenze

La notifica del precetto intimato ad un condominio di edifici, eseguita nei confronti di persona diversa da quella che riveste la carica di amministratore del detto condominio, non può ritenersi idonea a fare assumere al destinatario della notificazione stessa la qualità di soggetto contro cui l’esecuzione forzata è minacciata in proprio (essendo l’amministratore non il soggetto passivo del rapporto quanto il rappresentante degli obbligati), con conseguente difetto di legittimazione del medesimo a proporre opposizione “iure proprio” solo per contestare di rivestire la qualifica di amministratore del condominio intimato.

Cassazione civile sez. II, 21/02/2019, n.5151

Nel caso in cui il portiere di un condominio riceva la notifica della copia di un atto qualificandosi come “incaricato al ritiro”, la presunzione legale della qualità dichiarata per essere vinta necessita di rigorosa prova contraria da parte del destinatario.

Cassazione civile sez. VI, 16/01/2019, n.1032

Nell’ipotesi in cui il portiere di un condominio riceva la notifica della copia di un atto qualificandosi come “incaricato al ritiro”, senza alcun riferimento alle funzioni connesse all’incarico afferente al portierato, ricorre la presunzione legale della qualità dichiarata la quale per essere vinta necessita di rigorosa prova contraria da parte del destinatario, in difetto della quale deve applicarsi il secondo comma (e non il quarto) dell’art. 139 cod. proc. civ..

Cassazione civile sez. lav., 16/04/2018, n.9315

La notifica di cartella di pagamento effettuata al custode svolgente servizio di guardanìa in un complesso residenziale non è equiparabile a quella effettuata al portiere di condominio, con conseguente inapplicabilità dell’art. 26 d.P.R. n. 602/1973 nella parte in cui – in caso di notifica al portiere – esclude la necessità della raccomandata informativa al destinatario.

Comm. trib. reg., (Lazio) sez. XVI, 27/03/2018, n.1930

Se il procedimento di notificazione è stato eseguito tramite agenzia privata, quindi, con modalità non contemplate dall’ordinamento, si ha inesistenza giuridica della relativa notifica.

Cassazione civile sez. VI, 08/01/2018, n.234


note

[1] Cfr. anche C. App. Roma sent. del 10 luglio 2019

[2] Art. 1131 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 25276/2017.

[4] Art. 138 cod. proc. civ.

[5] Art. 139 cod. proc. civ.

[6] Cass. 29 dicembre 2016, n. 27352 («La notifica al condominio di edifici, in quanto semplice “ente di gestione” privo soggettività giuridica, va effettuata, secondo le regole stabilite per le persone fisiche, all’amministratore, quale elemento che unifica, all’esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari, sicchè, oltre che ovunque, “in mani proprie”, l’atto può essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo, invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ciò è consentito dagli art. 139 e ss. c.p.c., tra i quali può essere compreso, in quanto “ufficio” dell’amministratore, anche lo stabile condominiale, ma solo a condizione che ivi esistano locali, come può essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni. (Nella specie, la S.C. ha disposto la rinnovazione della notifica del ricorso per cassazione al condominio, siccome nulla, giacché effettuata a mezzo posta con consegna al portiere, senza che dall’avviso di ricevimento della relativa raccomandata risultasse l’esistenza, nello stabile, di locali a servizio dell’amministrazione)»).Cass. 16 maggio 2007, n. 11303.

[7] Art. 145 cod. proc. civ.

[8] Art. 65 disp. att. cod. civ.


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