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Risoluzione contratto locazione: ultime sentenze

10 Ottobre 2019
Risoluzione contratto locazione: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: contratto di locazione; risoluzione del contratto di locazione; inadempimento del conduttore; valutazione della gravità dell’inadempimento in relazione agli aspetti oggettivi e soggettivi; risoluzione del contratto di locazione per vizi della cosa o per inadempimento; vizi della cosa locata. 

Risoluzione del contratto di locazione

Ai fini della determinazione della gravità dell’inadempimento, quale presupposto essenziale per la risoluzione del contratto a norma dell’art. 1455 c. c., il giudice deve tener conto non solo dell’ammontare dei canoni non corrisposti alla data di notifica dell’intimazione, ma anche di quelli maturati e non corrisposti nel corso del giudizio di merito procedendo ad una valutazione complessiva della condotta della conduttrice; in sostanza, deve effettuarsi un’indagine unitaria coinvolgente tutto il comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dal suo eventuale protrarsi, nonché una valutazione oggettiva della ritardata o mancata prestazione con riferimento all’interesse dell’altra parte all’esatto adempimento.

Tribunale Torino sez. VIII, 15/07/2019, n.3377

Risoluzione del contratto di locazione e indennità di occupazione

In tema di avvenuta risoluzione del contratto di locazione, all’indennità di occupazione – dovuta per il periodo successivo alla risoluzione e sino al rilascio dell’immobile si applicano i termini di cui al contratto di locazione. In tale periodo infatti l’obbligo del conduttore di pagare il canone discende dalla legge ma per quanto attiene ai tempi e alle modalità – in mancanza di diversa e comune volontà delle parti – continuano a valere le stesse regole pattizie che disciplinavano l’esecuzione dell’adempimento del conduttore.

Ciò in quanto il rapporto obbligatorio che si instaura fra le parti in detto periodo non è autonomo ma riconducibile, consequenziale e collegato geneticamente al precedente rapporto contrattuale e la richiesta del locatore di pagamento di indennità da indebita occupazione pari al canone di locazione risulta conseguentemente equa ed ammissibile.

Tribunale Piacenza, 06/06/2019, n.339

Interruzione dell’obbligo di pagamento del canone

In tema di risoluzione del contratto di locazione per vizi della cosa ex art. 1578 c.c., e non per inadempimento, la data alla quale può ricondursi la legittima interruzione del pagamento del canone convenzionalmente stabilito coincide con quella della spedizione della raccomandata con cui il conduttore comunica il recesso, documentando la circostanza che rende l’intero bene inidoneo all’uso per il quale il contratto è stato stipulato.

Cassazione civile sez. III, 21/05/2019, n.13594

Valutazione della gravità dell’inadempimento

In materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell’art. 5 della legge n. 392 del 27.07.1978, rubricata inadempimento del conduttore, dispiega la propria efficacia nell’ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto. Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell’obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori.

Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall’art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore, favor giustificato dall’interesse primario di mantenere l’abitazione.

La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell’inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l’apprezzamento della non scarsa importanza dell’inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell’inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori.

Tribunale Roma sez. VI, 08/05/2019, n.9693

Procedimento di mediazione obbligatoria

Nel procedimento di mediazione obbligatoria disciplinato dal d.lgs. n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità per le controversie nelle materie indicate dall’art. 5, comma 1 bis, del medesimo decreto (come introdotto dal d.l. n. 69 del 2013, conv., con modif., in l. n. 98 del 2013), è necessaria la comparizione personale delle parti, assistite dal difensore, pur potendo le stesse farsi sostituire da un loro rappresentante sostanziale, dotato di apposita procura, in ipotesi coincidente con lo stesso difensore che le assiste.

La condizione di procedibilità può ritenersi, inoltre, realizzata qualora una o entrambe le parti comunichino al termine del primo incontro davanti al mediatore la propria indisponibilità a procedere oltre.

(In applicazione del principio, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto improcedibile, ai soli fini della soccombenza virtuale, l’azione di risoluzione del contratto di locazione rinunciata dalla parte, in quanto le parti non erano mai comparse, personalmente o idoneamente rappresentate, davanti al mediatore, tenuto conto che, per un verso, la procura speciale notarile rilasciata dalla parte al proprio difensore e autenticata da quest’ultimo, era in realtà una semplice procura alle liti e che, per l’altro, non era stato neppure redatto un verbale negativo).

Cassazione civile sez. III, 27/03/2019, n.8473

Locazione: la gravità dell’omesso pagamento di una o più mensilità

In tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della L. n. 392 del 27 luglio 1978. In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell’art. 5 della L. n. 392 del 27 luglio 1978, rubricata “inadempimento del conduttore”, dispiega la propria efficacia nell’ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto.

Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell’obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall’art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore, favor giustificato dall’interesse primario di mantenere l’abitazione

Tribunale Roma sez. VI, 26/03/2019, n.6663

Legittimazione del comproprietario a compiere atti di ordinaria amministrazione

Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, dev’essere negata la legittimazione attiva del comproprietario del bene locato “pro parte dimidia”, ove risulti l’espressa volontà contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell’art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell’ordinaria amministrazione della cosa.

Tale principio trova fondamento nella pari posizione dei comproprietari in ordine all’amministrazione del bene comune, dovendo i dissidi tra gli stessi trovare preventiva composizione in altra sede (l’istanza ex art. 1105 c.c., appunto, ovvero la divisione del bene) e non potendosi dare prevalenza, in presenza di un rapporto contrattuale (il comodato) pacificamente in essere, alla volontà dell’uno piuttosto che dell’altro comunista.

Tribunale Busto Arsizio sez. III, 27/02/2019, n.350

Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore

In tema di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, la valutazione dell’importanza di quest’ultimo, ai sensi dell’art. 1455 c.c., non involge soltanto l’elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell’economia generale del negozio, ma anche gli aspetti soggettivi, costituiti principalmente dal comportamento della parte inadempiente, dall’importanza assunta, per il locatore, dalla mancata corresponsione dei canoni e dall’entità del turbamento causato all’equilibrio del rapporto sinallagmatico.

Tribunale Napoli, 21/01/2019, n.762

Risoluzione della locazione per mutuo consenso

In tema di imposte sui redditi, in caso di scioglimento o risoluzione del contratto di locazione per mutuo consenso, gli effetti retroattivi del patto risolutorio non sono opponibili all’Amministrazione finanziaria, ai sensi dell’art. 1372, comma 2, c.c., non potendo essere pregiudicata la legittima pretesa impositiva “medio tempore” maturata.

Cassazione civile sez. trib., 09/01/2019, n.348

La pretesa tributaria di tassare i canoni di locazione per la durata di tutto il contratto

È legittima la pretesa tributaria di tassare i canoni di locazione per tutto il periodo di durata del contratto di locazione, ai sensi dell’art. 26, comma 1, primo periodo, D.P.R. n. 917/1986, qualora vi sia l’impossibilità di individuare la data certa dell’anticipata risoluzione del contratto di locazione per l’omesso adempimento degli oneri dichiarativi costituiti dalla comunicazione della risoluzione e dal pagamento dell’imposta previste dall’art. 17, comma 1, .D.P.R. n. 131/1986.

Comm. trib. reg., (Lazio) sez. XVI, 12/07/2018, n.4997

Domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione

L’avveramento della condizione di procedibilità riferito alla domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione deve essere inteso in maniera dinamica e costituzionalmente orientata, sì dà contemperare le esigenze deflattive con il diritto a un giusto e rapido processo, dovendo il giudice apprezzare se alle parti sia stata concessa l’opportunità di svolgere dinanzi al mediatore ogni aspetto relativo alla materia del contendere che giunge al suo esame, con adeguate garanzie volte a permetterne la partecipazione personale, onde potere consentire al mediatore di sondarne la volontà conciliativa.

Tribunale Massa, 06/07/2018, n.496


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