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Condominio responsabilità costruttore: ultime sentenze

11 Ottobre 2019
Condominio responsabilità costruttore: ultime sentenze

Le ultime sentenze su: vizi di costruzione dell’immobile; danni causati imputabili a vizi edificatori dello stabile; responsabilità di natura extracontrattuale; responsabilità contrattuale del costruttore per vizi riguardanti le parti e i servizi comuni di un edificio condominiale.

Difetti originari dell’immobile 

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c..

Tribunale Roma sez. VII, 31/10/2018, n.20894

Spese di manutenzione e riparazioni

Le spese di manutenzione devono essere ripartite tra i condomini ed utilizzatori del cortile adibito a parcheggio e i proprietari dei box auto siti nei locali interrati sottostanti in base al criterio di cui all’art. 1125 c.c. Inoltre, in applicazione del paradigma della responsabilità ex art. 2051 c.c., i vizi edificatori originari imputabili al costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c. non integrano in ogni caso gli estremi del caso fortuito idoneo ad esonerare il custode.

Quanto al criterio di ripartizione, nel caso di danno da infiltrazioni, trattandosi di responsabilità di natura extracontrattuale, la ripartizione deve essere regolata in base ai criteri dettati dal codice in tema di fatti illeciti e, segnatamente, dagli artt. 2055 e 2056 s.s. c.c. senza che sul punto possano invece trovare applicazione le norme in tema di ripartizione tra i condomini delle spese e che, pertanto, tutti gli obbligati sono tenuti in solido ai sensi degli artt. 2055 e 1294 c.c. Ne deriva, altresì, che nella ripartizione delle spese con i proprietari dei box auto danneggiati, in astratto potrebbe applicarsi l’art. 1227 c.c. nel caso di fatto colposo del creditore per effetto del richiamo operato dall’art. 2056 c.c.

Tribunale Bari sez. III, 28/07/2015, n.3525

Rappresentanza giudiziale del condominio

In tema di condominio, la legittimazione dell’amministratore derivante dall’art. 1130, comma 1, n. 4, c.c. – a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio – gli consente di promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell’art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore a tutela dell’edificio nella sua unitarietà, ma non di proporre, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva.

Cassazione civile sez. II, 12/01/2015, n.217

Responsabilità del costruttore di una palazzina

Il nesso di casualità tra la condotta omissiva o commissiva del titolare di una posizione di garanzia non viene meno per effetto del successivo mancato intervento da parte di altro soggetto, parimenti destinatario dell’obbligo di impedire l’evento, configurandosi, in tale ipotesi, un concorso di cause.

(Nella specie, la Corte ha confermato le responsabilità del costruttore di una palazzina e dell’installatore di una stufa per l’incendio scoppiato in un condominio e attribuito al cattivo funzionamento di una stufa a legna, di proprietà di una condomina, che era stata collegata ad una canna fumaria che risaliva fino al tetto condominiale; al costruttore della palazzina era stato contestato l’incendio colposo per non aver provveduto adeguatamente alla coibentazione della canna fumaria, mentre all’installatore della stufa era stato contestato il fatto di non aver adeguatamente valutato la compatibilità tra l’impianto e la distanza del condotto di evacuazione del materiale combustibile).

Cassazione penale sez. IV, 13/07/2011, n.34379

Cattiva coibentazione delle parti comuni

Ai fini della responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c., è necessaria una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso; qualora, pertanto, la cattiva coibentazione delle parti comuni si riverbera sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il condominio non è responsabile allorquando tale difetto non sia dovuto alle caratteristiche intrinseche dell’edificio, ma ad altri fattori che causano effettivamente il danno.

L’umidità conseguente a inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l’abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell’edificio ai fini della responsabilità del costruttore, ex art. 1669 c.c. Tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 c.c., il condominio, che è tenuto, quale custode, a eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa.

Cassazione civile sez. II, 12/07/2011, n.15291

Conflitto di interesse tra il singolo condomino e il condominio

In tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto d’interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio.

(Principio affermato dalla S.C. con riguardo alla delibera di sistemazione del tetto e ripulitura del canale di gronda, motivatamente apprezzati nella sentenza impugnata come attività inquadrabili nella manutenzione ordinaria del fabbricato e non coinvolgenti la responsabilità del costruttore — anche condomino votante — per presunti vizi dell’edificio, tra l’altro in assenza di specifica contestazione di difetti costruttivi).

Cassazione civile sez. II, 16/05/2011, n.10754

Distacco dell’intonaco e vizi di costruzione dell’immobile

La circostanza che il distacco dell’intonaco derivi anche da vizi di costruzione dell’immobile, e non solo dalle infiltrazioni in parola, non esonera il condominio dalla responsabilità per custodia. Infatti, avendo la responsabilità disciplinata dall’art. 2051 c.c. carattere oggettivo, una volta accertato il nesso di causalità tra la cosa in custodia (pavimentazione del cortile comune) e l’evento dannoso (infiltrazioni e distacco dell’intonaco), la presenza di altra concausa come quella prospettata dal consulente (eventualmente ascrivibile ad un terzo, ossia il costruttore che ha realizzato l’intonaco), non esclude la responsabilità del custode nei confronti del danneggiato, poiché non integra il caso fortuito (fattore, quest’ultimo, che attiene al profilo causale dell’evento, riconducibile ad un elemento esterno recante il carattere dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità), tale da interrompere il nesso eziologico con la cosa in custodia.

Tribunale Milano sez. X, 15/04/2009, n.5002

Muri e piloni di cemento armato

E’ fondata la richiesta di provvedimento d’urgenza con la quale i condomini proprietari di un appartamento a seguito di infiltrazioni di acqua provenienti dalle mura perimetrali chiedano al condominio che provveda alla immediata realizzazione degli interventi necessari alla messa in sicurezza dei locali di loro proprietà.

Rilevato a seguito di consulenza tecnica che l’umidità deriva da inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali dell’edificio, sorge a carico del condominio, quale custode l’eliminazione delle caratteristiche lesive insite nella cosa propria atteso che il condominio, essendo obbligato a adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde pure dei danni cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini. Se i danni derivano da vizi edificatori dello stabile, la responsabilità del condominio concorre con quella del costruttore-venditore.

Tribunale Salerno sez. I, 04/12/2006

Responsabilità contrattuale del costruttore

Rientra nel novero degli atti conservativi di cui all’art. 1130 n. 4 c.c. l’azione di cui all’art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto.

Nell’ipotesi, invece, di responsabilità contrattuale del costruttore per vizi riguardanti le parti e i servizi comuni di un edificio condominiale, a differenza che in quella di responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c., la legittimazione attiva spetta soltanto ai singoli condomini, nei cui confronti il costruttore si è obbligato, e l’amministratore del condominio può validamente agire solo in base ad uno specifico mandato conferitogli dai condomini stessi.

Tribunale Padova sez. II, 14/12/2005, n.3185

Responsabilità del costruttore – venditore

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore – venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c.; qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 c.c.

Cassazione civile sez. III, 20/08/2003, n.12211



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