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Vendere e comprare casa contemporaneamente

29 Settembre 2019
Vendere e comprare casa contemporaneamente

Come influisce sull’agevolazione fiscale “bonus prima casa” e sul mutuo con la banca la vendita e il riacquisto contemporaneo. 

Diciamolo senza peli sulla lingua: al nostro Stato piace tassare le speculazioni. Laddove si compra con l’intento di rivendere e non di usare, il regime tributario è più penalizzante. Succede nel campo degli immobili: acquistare casa e rivenderla dopo poco, magari a seguito di una ristrutturazione per aumentarne il valore e speculare di più, non è sempre conveniente. Non almeno là dove il mercato è in crisi. Ciò per una ragione molto semplice: l’imposta di registro – quella che bisogna versare allo Stato in caso di cessione di immobile da privato – è particolarmente elevata. Si parla del 9% sul valore catastale. C’è solo un modo per farla scendere al 2%: non vendere l’immobile per almeno cinque anni e non possederne di altri. Si chiama «bonus prima casa» ed è un’agevolazione fiscale che viene riconosciuta a chi cerca un tetto sotto cui vivere con la propria famiglia.

Questo non vuol dire che comprare e vendere subito una casa sia vietato; è solo molto costoso.

Che succede, invece, se si decide di vendere e comprare casa contemporaneamente? Qui le cose cambiano in modo radicale: in presenza, infatti, di alcune condizioni che elencheremo nel corso della seguente guida, si può accedere comunque ai benefici fiscali. È possibile così risparmiare migliaia di euro.

Ma cosa si intende quando si dice «contestualmente»? Quanto tempo, al massimo, può decorrere tra un rogito e l’altro? E cosa succede se il termine dovesse scadere senza riuscire a completare l’operazione? Che fine fa il mutuo sulla vecchia abitazione nel momento in cui questa viene venduta? A questi e ad altri interessanti quesiti proveremo a dare una risposta semplice e schematica qui di seguito. Ma procediamo con ordine e vediamo come vendere e comprare casa contemporaneamente.

Perché vendere e comprare contemporaneamente è conveniente?

Come abbiamo anticipato in apertura, il cosiddetto bonus prima casa scatta tutte le volte in cui una persona acquista un immobile senza intenzioni speculative. Il che significa che non deve rivenderlo entro cinque anni. Il bonus richiede il possesso di una serie di condizioni:

  • non bisogna essere proprietari, neanche per quote, di altri immobili, ovunque situati in Italia, acquisiti in passato con la stessa agevolazione fiscale sulla prima casa. Se così dovesse essere, si ha massimo un anno di tempo dal nuovo rogito per cedere il bene (venderlo o donarlo);
  • non si deve essere proprietari, neanche per quote, di altri immobili adibiti a civile abitazione, situati nel medesimo Comune in cui si trova quello in corso di acquisto. Se così dovesse essere, tali immobili andranno ceduti (venduti o donati) prima del nuovo rogito;
  • la casa da acquistare deve essere adibita a civile abitazione e non può essere di lusso, ossia non deve essere accatastata come A/8 o A/9;
  • il proprietario deve trasferire, la residenza propria e della propria famiglia, all’interno della nuova abitazione entro massimo 18 mesi da quando è stato firmato il rogito notarile.

Solo in presenza di tutte queste condizioni si ha diritto al seguente sconto:

  • se si compra da azienda soggetta ad Iva (ad esempio il costruttore): si versa l’Iva al 4% (diversamente salirebbe al 10% o al 22% per gli immobili di lusso). L’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono di 200 euro l’una;
  • se si compra da privato (quindi, si tratta dell’usato) si versa l’imposta di registro al 2% (diversamente sarebbe al 9%). In più, l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro l’una.

Chi vende la casa acquistata col bonus prima casa prima di cinque anni deve restituire allo Stato tutte le imposte che non aveva versato all’atto del rogito, oltre alle sanzioni pari al 30% delle imposte stesse. Si tratta di un vero e proprio salasso.

Ma la legge consente un’eccezione: non si perde il bonus – e quindi si è liberi di comprare una seconda casa – a patto che la precedente venga venduta entro 1 anno. In questo caso, chi vende e compra un’abitazione non rischia alcun problema fiscale. Ma attenzione: anche la nuova casa deve rispondere agli stessi requisiti della prima. Per cui:

  • non deve essere di lusso;
  • non deve trovarsi nello stesso Comune ove il contribuente possiede un’altra abitazione, a meno che quest’ultima non venga venduta;
  • deve trovarsi nel Comune ove il contribuente trasferisce la propria residenza.

Le stesse regole valgono anche se il secondo immobile non perviene a titolo di vendita, ma di donazione o di successione ereditaria.

Non basta che, entro l’anno dalla vendita, si firmi solo il compromesso per il nuovo acquisto: è necessario portare a termine la vendita firmando il rogito notarile, ossia l’atto di compravendita vero e proprio.

In presenza di queste condizioni, quindi, chi decide di vendere e comprare una nuova casa contestualmente, o comunque non oltre 1 anno, può avvalersi una seconda volta dell’agevolazione fiscale e, quindi, pagare meno tasse anche sul nuovo acquisto.

Se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici “prima casa” goduti. In questo caso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può comunque avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni. Leggi la guida sull’agevolazione fiscale prima casa.

Quando è possibile comprare una nuova casa senza vendere la precedente

Eccezionalmente, la giurisprudenza consente di acquistare una nuova casa, con l’agevolazione fiscale in commento, anche senza vendere la prima. Ciò succede solo se la precedente abitazione sia divenuta “inidonea” all’uso. Il che succede, ad esempio, nel caso di un immobile danneggiato da un terremoto o dichiarato inagibile; o quando la casa è divenuta troppo piccola o troppo grande per le mutate esigenze della famiglia.

Si pensi al marito e moglie in un monolocale che, a seguito della nascita di un secondo figlio, decidono di acquistare un’abitazione più grande; si pensi anche a un vecchio immobile nel centro storico non munito di ascensore o di un monta persone nel quale, pertanto, il proprietario non riesce più ad accedere poiché divenuto disabile e su una sedia a rotella. Per maggiori approfondimenti su questo argomento, leggi Agevolazioni prima casa anche sulla seconda.

Acquisto nuova casa e mutuo

Passiamo ora ai problemi con la banca: chi vende e compra ha interesse, innanzitutto, ad estinguere il vecchio mutuo per poter accedere al nuovo. Non è, infatti, detto che la banca accordi un secondo finanziamento a chi ne ha uno in corso. Ci sono due soluzioni a questo problema.

Nel primo caso, il venditore, una volta incassato il prezzo dell’acquisto, versa la somma ricevuta dall’acquirente al proprio istituto di credito che lo porterà ad estinzione anticipata del mutuo non potendo per ciò pretendere delle penali suppletive. Il residuo del prezzo resterà in mano al venditore che potrà, eventualmente, investirlo nel nuovo acquisto.

C’è anche la possibilità – ma è necessario il consenso della banca – di effettuare una surroga nel mutuo in corso: il nuovo acquirente, in tal modo, si addossa le residue rate del finanziamento prima intestato al venditore, lasciando l’ipoteca sulla casa. L’eventuale residuo del prezzo di vendita rispetto all’ammontare del mutuo residuo verrà versato direttamente al venditore.

La seconda soluzione, ossia far pagare la quota restante del mutuo a chi compra la vecchia casa, è la soluzione più scelta. Sarà però necessario sia il consenso della banca che dell’acquirente. Quest’ultimo potrebbe magari ritenere che le condizioni del mutuo non siano sufficientemente vantaggiose; egli, però, ha sempre la possibilità di effettuare la portabilità del mutuo presso il proprio istituto di credito e concordare delle condizioni migliori.

Bisogna, però, evitare di accettare la clausola con cui la banca, può accettando il subingresso dell’acquirente-nuovo proprietario nel precedente mutuo, chieda anche la garanzia del venditore non liberandolo completamente dal debito.



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