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Ristrutturazione balcone

29 Settembre 2019
Ristrutturazione balcone

Manutenzione, messa in sicurezza e riparazione di balconi aggettanti o incassati in condominio: chi paga la spesa?

All’ordine del giorno nelle riunioni di condominio, vi è spesso l’approvazione e ripartizione delle spese di ristrutturazione dei balconi. Un capitolo dolente per i proprietari di appartamento a causa dell’esosità degli interventi di manutenzione. Chi deve pagare e come si divide il relativo costo? Può il condominio imporre a un singolo condòmino di mettere in sicurezza il proprio balcone onde evitare la caduta di calcinacci, di riparare il sottobalcone o di rifare l’intonaco che potrebbe danneggiare l’estetica del palazzo? Ed è giusto che questi paghi da solo tutti i lavori oppure bisogna dividere la spesa tra i vari condomini?

Non è possibile fissare una regola generale in merito alla ristrutturazione del balcone: tutto dipende dalla struttura dell’edificio. Esistono, infatti, due tipi di balconi e, per ciascuno di essi, è prevista una diversa disciplina. In particolare, è possibile distinguere tra balconi aggettanti, quelli cioè tradizionali che sporgono dal balcone e sono un prolungamento “in aria” dell’appartamento, e balconi incassati che, invece, formano una rientranza nella facciata dello stabile e, di norma, sono chiusi su due o tre lati; questi ultimi non sporgono rispetto ai muri perimetrali, ma restando per l’appunto “incassati”.

Dalle due fotografie che seguono, potrai capire ancora meglio che differenza c’è tra balconi aggettanti e incassati.

Qui sotto, trovi due esempi di balcone aggettante.

Qui sotto, trovi, invece, un palazzo con balconi incassati e balconi aggettanti insieme.

Qui sotto, trovi un esempio di balcone incassato.

Una volta che ti sei chiarito le idee su questa distinzione, possiamo andare a vedere come vanno ripartite le spese tra i condomini per la ristrutturazione dei balconi.

Ristrutturazione balconi aggettanti

Tra le parti dell’edificio che rientrano nella proprietà del condomìnio (e, quindi, sono di tutti i condomini), il Codice civile non indica i balconi. Vi rientrano le fondamenta, i muri maestri e la facciata del palazzo, il tetto e il terrazzo di copertura dell’edificio (il cosiddetto “lastrico solare”), le scale e i pianerottoli dei vari piani, i portoni di ingresso, il cortile o il giardino. Ma non si fa menzione dei balconi. Sicché, la giurisprudenza ha chiarito che i balconi aggettanti non sono altro che un «prolungamento verso l’esterno dell’appartamento» e, quindi, rientrano nella proprietà individuale. Del resto, nella pratica degli affari, quando si compra un appartamento da una ditta di costruzione, nel momento in cui si conteggiano i metri quadri ai fini del calcolo del prezzo viene compreso anche il balcone. Nessuno dubbio, dunque, che esso sia di proprietà di chi vive nell’appartamento.

Non possiamo, però, negare che alcune parti del balcone contribuiscano all’abbellimento del palazzo e al suo decoro architettonico. Ad esempio, i frontalini, ossia la parte in muratura o cemento al di sotto del parapetto, visibili a chiunque si trovi a passare dinanzi all’edificio: se dovessero perdere calcinacci o presentare macchie di umidità, tutto il palazzo perderebbe il proprio pregio. Lo stesso dicasi per le fioriere – realizzate dal costruttore e, quindi, uguali per tutti gli appartamenti – e tutti gli altri elementi decorativi eventualmente presenti (si pensi a un mosaico posto sulla vetrata della ringhiera). Insomma, il balcone aggettante è un mix di elementi di proprietà del singolo condòmino (gli elementi di natura strutturale) e del condominio (gli elementi di natura estetica e decorativa).

Quindi, prima di stabilire a chi spetti sostenere le spese di ristrutturazione del balcone aggettante bisogna prima individuare la parte da sottoporre a manutenzione.

Ovviamente, la presenza di un regolamento condominiale contrattuale, il documento accettato da tutti i condòmini proprietari al momento dell’acquisto dell’immobile, può cambiare le carte in tavola e prevedere criteri di ripartizione differenti.

Vediamo allora, in assenza di regole diverse, a chi spetta sostenere le spese per la manutenzione del balcone aggettante.

Spese balcone aggettante spettanti al proprietario dell’appartamento

In generale, nel caso di balcone aggettante, spetta al proprietario dell’appartamento farsi carico delle spese di manutenzione ordinarie o straordinarie. Si tratta, ad esempio, delle spese come:

  • il rifacimento integrale o parziale della struttura del balcone;
  • il rifacimento della ringhiera;
  • la riparazione o l’isolamento della pavimentazione (ossia il piano di calpestio).

Questo comporta anche che il condominio non può avere voce in capito in merito all’avvio di tali lavori: non può, cioè, imporre al singolo condomino di eseguire la ristrutturazione. È lui che paga, è quindi anche lui a decidere se eseguire o meno le opere. Deve, però, sapere che, se dovessero verificarsi dei danni a terzi, ad esempio a causa della caduta di calcinacci, sarà lui a risponderne con il proprio portafoglio. E se una persona dovesse farsi seriamente male o morire, per il proprietario dell’immobile saranno guai seri anche sotto un profilo penale. In più, da un punto di vista patrimoniale, richiederebbe il pignoramento della casa.

Spese balcone aggettante spettanti al condominio  

Tutte le spese relative alla parte “estetica” del balcone sono, invece, di competenza del condominio: è l’assemblea, secondo le maggioranze di legge, a decidere se e quando intervenire. Le spese andranno divise per millesimi di proprietà. Vi parteciperanno, quindi, tutti i condomini, anche quelli senza balconi o i cui appartamenti affacciano su un lato dell’edificio non interessato dai lavori di rifacimento del balconi.

Ma quali sono, nel dettaglio, le spese dei balconi che competono al condominio? Si tratta, ad esempio, di:

  • tinteggiatura o il ritocco degli stucchi o di altri elementi ornamentali esterni del balcone;
  • rifacimento dell’intonaco esterno;
  • parapetti, fioriere e ringhiere a meno che queste parti siano assolutamente prive di finalità decorative.

La Cassazione ha precisato che «costituiscono beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, (dei balconi) quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» [1]. Anche per il tribunale di Roma [2] «i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale».

Anche sulle responsabilità si applicano gli stessi principi e così se dal parapetto esterno si staccano pezzi di intonaco a risponderne è il condominio, che potrà poi rivalersi sull’amministratore se quest’ultimo è venuto meno ai suoi compiti.

Spese balcone aggettante spettanti al proprietario del piano di sotto: il sottobalcone

L’unica spesa del balcone aggettante che compete al condomino del piano di sotto è la parte inferiore, quella cioè che funge da copertura. Si tratta del cosiddetto sottobalcone. Se, ad esempio, da tale sezione dovesse cadere dell’intonaco o dovessero apparire macchie di umidità, spetta al proprietario dell’immobile inferiore far fronte da solo alla spesa. Se, però, il danno dipende da un cattivo stato di manutenzione o dall’isolamento del piano di calpestio, il titolare del balcone (quello cioè che vive al piano di sopra) deve fare la sua parte e rifare la pavimentazione. Insomma, la spesa sarà divisa in due.

Dunque, le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione della parte sottostante del balcone sono a carico del proprietario del piano inferiore: un piccolo prezzo che è tenuto a pagare in cambio dell’ombra della quale, come sopra anticipato, si giova.

Ristrutturazione balconi incassati 

I balconi incassati formano una rientranza nella facciata dello stabile e, quindi, sono parte integrante di esso. Ne deriva che tutte le spese di riparazione, compresa ringhiera e parapetto, competono al condominio.

Per quanto riguarda, invece, le spese per il sottobalcone e delle solette: in tal caso (applicandosi per analogia la disciplina prevista per i solai), il costo dei lavori deve essere sostenuto in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Infatti, la conformazione del balcone incassato fa sì che esso funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore [3].

Cosa si può fare sul balcone

In una precedente guida, abbiamo spiegato cosa si può fare sul balcone di casa. Regolamento contrattuale permettendo, ciascun condomino è libero di collocare sul proprio balcone un condizionatore d’aria, una parabola tv e altri oggetti senza chiedere alcun permesso all’assemblea condominiale. Per chiudere il balcone e farne una veranda non c’è bisogno del consenso dell’assemblea, ma del permesso a costruire del Comune.

Resta, però, fermo che ogni installazione sul balcone non deve né pregiudicare la stabilità del palazzo, né mettere a repentaglio la sicurezza degli altri condòmini, né, infine, alterare il decoro architettonico dell’edificio, che la Cassazione ha definito come «l’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identità». In caso contrario, ciascun condomino può chiederne la rimozione.


note

[1] Cass. sent. n. 10209/2015.

[2] Trib. Roma sent. del 7 aprile 2009

[3] Cass. sent. n. 637/2000.


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2 Commenti

  1. Mi spiace contraddirVi, ma una sentenza pubblicata il 31/5/2019 del Trib. di S. Maria C.V. afferma che le spese relative alla ristrutturazione dei balconi nella loro interezza sia delle parti esterne che interne, della pavimentazione, dei davanzali, delle ringhiere, di qualsiasi tipo essi sono, partecipano tutti i condomini perché facenti parte della facciata di un edificio ed anche se il regolamento contrattuale esplicita che sono condominiali solo per l’estetica e non anche per la consistenza. Sono rimasto meravigliato e non solo io. Meditate. Cordiali saluti.

  2. L’argomento mi interessa molto ma non sono riuscita a trovare nessuna sentenza in data 31/05/2019……… A giorni devo partecipare ad una riunione condominiale e vorrei avere idee chiare e riferìmenti di sentenze da allegare…….

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