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Lesione decoro architettonico del condominio

5 Ottobre 2019
Lesione decoro architettonico del condominio

Sono proprietario di immobile in condominio prevalentemente residenziale di 2 abitazioni e 2 ad uso diverso (questi con 250 millesimi complessivi) stile architettonico Liberty, bellissima facciata con balcone, ottime condizioni  manutentive.

Nel vano al piano terra vi è un  bar, che ha ottenuto autorizzazione comunale a posare sulla pubblica via  ad esso immediatamente antistante, pedana di ferro, occupata da panche e tavoli  (tipo birreria) due ombrelloni, listelli in ferro, ecc.

Il Regolamento vieta “ogni godimento che possa recare danno allo stabile ed agli abitanti di esso, che per effetto di rumori o per ragioni di ordine morale, igienico o palesemente turbativo dell’ordine della quiete, contrasti con il decoro ed il carattere della casa destinata ad uso civile abitazione”.

Anche secondo la giurisprudenza, la pedana lede il decoro architettonico ed i proprietari abitazioni possono  pretenderne la rimozione?

Il lettore chiede sostanzialmente quando ricorre la lesione del decoro architettonico del condominio.

Una delle più recenti e significative sentenza in materia di tavolini e ombrelloni da bar e lesione del decoro architettonico è rappresentata dall’ordinanza n. 1235/2018 (pubblicata in data 18 Gennaio 2018) della Suprema Corte, la quale ha statuito che la tutela del decoro architettonico di cui all’art. 1120 c.c. attiene a tutto ciò che nell’edificio è visibile ed apprezzabile dall’esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, per cui il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare un’autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà del suolo su cui venga realizzata l’opera innovativa.

Il caso riguardava un bar sito al pianterreno dell’edificio il quale aveva realizzato una piattaforma di oltre 30 mq contenente ombrelloni e delimitata da ringhiere, posata sulla pavimentazione della piazza prospiciente il fabbricato condominiale, e assicurata alla parete perimetrale dell’immobile nelle vicinanze del portone di ingresso.

La succitata pronuncia ne richiama un’altra (Cass., sent. n. 20712 del 04/09/2017) secondo cui, in tema di condominio, è illegittimo l’uso particolare o più intenso del bene comune, ove si arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio condominiale.

Nel caso affrontato dai giudici, però, la struttura realizzata dai proprietari del bar era in aderenza al muro condominiale, andando quindi ad incidere in maniera più evidente rispetto all’ipotesi prospettata nel quesito.

È chiaro che, nel valutare l’eventuale lesione del decoro architettonico, dovrà tenersi conto delle fattezze concrete dell’edificio: nel Suo caso, trattandosi di condominio di pregevole valore estetico, sarà più semplice arrecare una lesione in tal senso, pur non avendo intaccato la struttura condominiale (come era accaduto, invece, nel caso affrontato dalla Cassazione). Ad un edificio di mediocre livello architettonico, invece, sarebbe ben più difficile arrecare un danno.

Vale quanto affermato da granitica giurisprudenza (Cass. Civ., sent. n. 3549 del 29.07.1989), secondo cui, al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest’ultimo si trovava prima dell’esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori ovvero che sia di mediocre livello architettonico.

In senso meno favorevole al quesito sottoposto, c’è altra giurisprudenza (Cass. Civ., sent. n. 4474 del 15.5.1987) che sostiene che per alterazione del decoro architettonico dell’edificio deve intendersi un mutamento estetico implicante anche un pregiudizio economicamente valutabile: è quindi lecito il mutamento estetico che non cagioni un deprezzamento dell’intero fabbricato o che, pur arrecandolo si accompagni a un’utilità la quale compensi l’alterazione architettonica di non grave ed appariscente entità.

In altra ipotesi (Cass. civ., sent. n. 14455/2009), l’alterazione illegittima del decoro architettonico è stata ravvisata, ad esempio, nella trasformazione in veranda dell’unico balcone esistente al piano ammezzato, che aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, il quale nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti.

Altra sentenza (Cass. civ., sent. n. 8731/1998) ha stabilito che l’alterazione del decoro architettonico può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l’originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile.

Come si sarà notato, la maggior parte delle sentenze della Suprema Corte fa riferimento a innovazioni, cioè a nuove opere che alterino l’estetica dell’edificio; solamente una pronuncia (Cass., sent. n. 20712 del 04/09/2017) invoca la lesione del decoro architettonico causato da un uso particolare (più intenso) del bene comune.

Quest’ultimo arresto, d’altronde, si sposa con il dettato del regolamento condominiale, il quale sembra estendere la lesione del decoro dell’edificio ad atti che, causando rumori o comunque turbando la quiete, possano riflettersi in maniera negativa sull’estetica della struttura. D’altronde, è la stessa Corte di Cassazione (Cass., sent. n. 1748/2013) a ricordare che le norme del regolamento condominiale di natura contrattuale possono prevedere limitazioni ai diritti dei condòmini, nell’interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto alle parti di esclusiva proprietà, ove eventuali interventi su di queste si possano riflettere sull’estetica del fabbricato.

A sommesso parere di chi scrive, potrebbero esserci gli estremi per la rimozione degli ombrelloni del bar, soprattutto se presenti costantemente tutto l’anno o in maniera semi-permanente. Quella dell’alterazione del decoro, tuttavia, resta una questione che solo il giudice di merito può dirimere: il problema essenziale, infatti, è che il codice civile non chiarisce cosa debba intendersi precisamente per lesione del decoro architettonico in condominio.

Si ricordi, infine, che ciascun condomino può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune, sicché nel relativo giudizio non è necessaria la presenza in causa di tutti i condomini, né del condominio (Cass. civ., sent. n. 14474/2011).

Articolo tratto da una consulenza dell’avvocato Mariano Acquaviva


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