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Aggiudicazione immobile all’asta: ultime sentenze

14 Aprile 2021
Aggiudicazione immobile all’asta: ultime sentenze

Vendita di beni mobili e immobili fatta all’incanto; onere di raccogliere informazioni sul bene consultando la relazione di stima e il fascicolo processuale; danno emergente e lucro cessante; prezzo di aggiudicazione; rinuncia all’assegnazione dell’immobile ottenuto a seguito dell’asta.

Aggiudicatario di un immobile all’asta

Nel sistema tavolare, all’aggiudicatario di un immobile all’asta può essere opposto il successivo acquisto, da parte di un terzo, dell’immobile a norma dell’art. 2932 c.c. quando la relativa domanda sia stata annotata prima dell’intavolazione dell’aggiudicazione, sebbene dopo l’ipoteca.

Cassazione civile sez. II, 31/08/2017, n.20608

Imposta registro e vendita di bene acquistato al pubblico incanto

In tema di imposta di registro, la previsione dell’art. 44, comma 1, del d.P.R. n. 131 del 1986, secondo cui “per la vendita di beni mobili e immobili fatta all’incanto in sede di espropriazione forzata o comunque all’asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati a seguito di pubblico incanto, la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione”, si applica alla sola tassazione dell’atto di aggiudicazione, e non anche alle successive vendite del bene acquistato al pubblico incanto.

Ne consegue che legittimamente l’Ufficio del registro provvede a rettificare i valori dichiarati nell’atto di vendita anche quando l’immobile sia pervenuto ai venditori a seguito di aggiudicazione intervenuta nel triennio precedente la vendita, se li ritiene non conformi a quelli venali dei beni in comune commercio, potendo, a tale fine, utilizzare il criterio più opportuno fra quelli consentiti dall’art. 51 del d.P.R. n. 131 cit., (con il limite stabilito dal successivo art. 52, penultimo comma, se applicabile), ed indicando, quale motivazione necessaria e sufficiente dell’atto impositivo, il criterio od i criteri effettivamente utilizzati.

Cassazione civile sez. trib., 05/07/2017, n.16560

Reato di turbata libertà degli incanti: quando può configurarsi?

Il reato di turbata libertà degli incanti ex articolo 353 del Cp è integrato da tutte le condotte tipiche che si inseriscono nella procedura d’incanto falsandone l’esito, anche se intervenute successivamente alla chiusura dell’asta, sino alla vendita del bene, momento giuridico-temporale successivo all’aggiudicazione provvisoria che si conclama nell’emissione da parte del giudice dell’esecuzione del decreto di trasferimento dell’immobile dal debitore esecutato all’aggiudicatario definitivo: è la vendita definitiva del bene, che sostanzia e perfeziona la vicenda traslativa, a fissare il confine giuridico della “gara” tipizzata dalla norma.

Cassazione penale sez. II, 21/04/2017, n.28388

Chi è responsabile di estorsione e turbativa d’asta?

Bene sono ravvisati i reati di estorsione (art. 629 c.p.) e di turbativa d’asta (art. 353 c.p.) nella condotta posta in essere da un soggetto che, avendo ottenuto l’aggiudicazione di un immobile a seguito di asta indetta in una procedura esecutiva alla quale non avevano partecipato altri concorrenti, abbia chiesto ed ottenuto la corresponsione, da parte del debitore esecutato, di una somma di danaro in cambio del proprio impegno a rinunciare, come poi avvenuto, all’assegnazione definitiva che sarebbe conseguita al pagamento del prezzo.

Cassazione penale sez. II, 17/02/2017, n.11979

Acquisto di immobile all’asta e informazioni sul bene

Non tutte le circostanze rilevanti ai fini della precisa individuazione delle caratteristiche del bene offerto in vendita devono essere necessariamente esposte nell’ordinanza di vendita e indicate nella relativa pubblicità, “purché esse siano comunque ricavabili dall’esame della relazione di stima del fascicolo processuale, che è onere (e diritto) degli interessati all’acquisto consultare prima di avanzare le offerte”.

Pertanto, colui che si aggiudica un immobile all’asta non può rifiutarsi di pagarlo solo perché né l’ordinanza di vendita né la pubblicità davano notizia dell’ordine di demolizione parziale del bene. Questo è quanto affermato dalla Cassazione che ha così respinto il ricorso dell’acquirente che, avendo appreso la notizia dell’ordine di demolizione solo nella relazione di stima, non aveva versato il prezzo nel termine fissato, e, conseguentemente, veniva dichiarato decaduto dall’aggiudicazione con perdita della caparra versata.

Per la Corte, non si tratta di vendita di un bene diverso (aliud pro alio), come sostenuto dal ricorrente, il quale aveva il dovere e il diritto di consultare la relazione di stima e il fascicolo processuale prima di formulare la sua offerta.

Cassazione civile sez. III, 25/10/2016, n.21480

Aggiudicazione dell’immobile all’asta

Il danno patrimoniale da occupazione abusiva di un immobile acquisito all’attivo fallimentare può essere provato per presunzioni, valorizzando i risultati di una c.t.u. non contestata e la circostanza che l’occupante, per effetto dell’occupazione, possa trovarsi in posizione privilegiata per l’aggiudicazione dell’immobile all’asta, così precludendo al fallimento la possibilità di conseguire maggiori ricavi.

Cassazione civile sez. I, 01/10/2015, n.19655

Tentativo del reato di turbativa di pubblico incanto

Integra il tentativo del reato di turbativa di pubblico incanto, ai sensi degli art. 56 e 353 c.p., la condotta di chi offre denaro al fine non equivoco di indurre altri a non partecipare ad un’asta, allorché l’offerta venga respinta o non si verifichi l’astensione dall’asta.

(Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto immune da vizi la sentenza di condanna di un imputato che, prima dello svolgimento della gara per l’aggiudicazione di un immobile, aveva offerto ad altro soggetto la restituzione dei soldi da questi versati a titolo di cauzione per poter partecipare all’asta, allo scopo di ottenere che questa andasse deserta e consentire così alla sua famiglia, in attesa di ricevere delle somme di denaro, di rientrare in possesso del bene).

Cassazione penale sez. V, 14/07/2014, n.9671

Vendita di bene acquistato al pubblico incanto

In tema di imposta di registro si applica la previsione del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 44 comma 1, secondo cui per la vendita di beni mobili e immobili fatta all’incanto in sede di espropriazione forzata o comunque all’asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati a seguito di pubblico incanto, la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione.

Cassazione civile sez. trib., 11/07/2014, n.15948

Procedura di aggiudicazione svolta presso gli uffici giudiziari

In tema di responsabilità disciplinare dei magistrati, il divieto di assumere “pubblici o privati impieghi od uffici” o di esercitare “industrie o commerci”, costituente illecito disciplinare, ai sensi dell’art. 16 comma 1 r.d. n. 12 del 1941, richiamato dall’art. 3 comma 1 d.lg. n. 109 del 2006, comporta il divieto non solo di assumere ma anche di apparire di assumere la veste di imprenditore o amministratore di società, dovendo il magistrato improntare la sua condotta alla massima obiettività e al massimo disinteresse, al fine di non creare un clima di sospetto atto a compromettere la fiducia, la credibilità e l’immagine di cui il magistrato e l’ordine giudiziario debbono godere.

(Nella specie, è stata rigettata l’impugnazione avverso la sentenza della sezione disciplinare del Csm con cui era stata irrogata la sanzione dell’ammonimento ad un sostituto procuratore che, nella qualità di amministratore unico e legale rappresentante di una società, aveva acquistato un immobile all’asta in una procedura di aggiudicazione svolta presso gli uffici giudiziari del circondario nel quale il magistrato esercitava le sue funzioni).

Cassazione civile sez. un., 10/08/2011, n.17147

Tassazione dell’atto di aggiudicazione

In tema di imposta di registro, la previsione dell’art. 44, comma 1, d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, secondo cui « per la vendita di beni mobili e immobili fatta all’incanto in sede di espropriazione forzata o comunque all’asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati a seguito di pubblico incanto, la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione », si applica alla sola tassazione dell’atto di aggiudicazione e non anche alle successive vendite del bene acquistato al pubblico incanto.

Ne consegue che legittimamente l’Ufficio del registro provvede a rettificare i valori dichiarati nell’atto di vendita anche quando l’immobile sia pervenuto ai venditori a seguito di aggiudicazione intervenuta nel triennio precedente la vendita, se li ritiene non conformi a quelli venali dei beni in comune commercio, potendo a tale fine utilizzare il criterio più opportuno fra quelli consentiti dall’art. 51 del d.P.R. n. 131 cit., (con il limite stabilito dal successivo art. 52, penultimo comma, se applicabile), ed indicando, quale motivazione necessaria e sufficiente dell’atto impositivo, il criterio od i criteri effettivamente utilizzati.

Cassazione civile sez. trib., 29/10/2010, n.22141

Fallimento e aggiudicazione del bene immobile

Il provvedimento di aggiudicazione di un bene immobile del giudice delegato ha natura decisoria e non meramente amministrativa, in quanto ad esso conseguono posizioni giuridiche soggettive prima inesistenti in favore dell’aggiudicatario, il quale diventa titolare del diritto a contrarre ed a vedersi trasferire il bene oggetto della vendita all’asta, con la conseguenza che tale provvedimento deve essere impugnato ai sensi dell’art. 26 l. fall. entro il termine perentorio di 10 giorni decorrenti dalla sua conoscenza.

Cassazione civile sez. I, 17/07/2008, n.19737

Vendita di immobili all’asta: la base imponibile dell’imposta di registro

Nel caso di vendita coatta giudiziale di un immobile (nella specie, nel corso di un concordato preventivo) la base imponibile dell’imposta di registro è costituita dal prezzo di aggiudicazione, ai sensi dell’art. 44 d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, e non dal valore dell’immobile, in quanto il controllo dell’autorità giudiziaria esclude “in radice” la possibilità di una differenza tra il prezzo di aggiudicazione e quello effettivamente pagato. Questa regola comporta per un verso l’impossibilità per l’erario di procedere alla rettifica del valore dichiarato, ai sensi dell’art. 52 del d.P.R. n. 131 del 1986; e per altro verso l’irrilevanza del fatto che i beni subastati risultino privi di rendita catastale, e l’acquirente ne abbia chiesto l’attribuzione ai sensi dell’art. 12 d.l. 14 marzo 1988 n. 70, conv. in l. 13 maggio 1988 n. 154.

Cassazione civile sez. trib., 06/06/2007, n.13217

Nei trasferimenti coattivi (nella specie vendita giudiziale di un immobile nel corso di un concordato preventivo) la base imponibile dell’imposta di registro non è mai il valore dell’immobile, ma il prezzo pagato. In tali trasferimenti, pertanto, non trovando applicazione la regola posta dall’art. 43 d.P.R. n. 131 del 1986, non possono trovare applicazione le disposizioni il cui funzionamento presuppone l’applicabilità di tale regola e, cioè, il successivo art. 52 (sulla rettifica del valore dichiarato) e il collegato art. 12 d.l. 14 marzo 1988 n. 70, conv., con mod., nella l. 13 maggio 1988 n. 154, ancorché nell’atto venga indicata la rendita catastale ovvero ne venga chiesta l’attribuzione.

Cassazione civile sez. trib., 06/06/2007, n.13217

Responsabilità disciplinare

La partecipazione del professionista al disegno inteso a recuperare al patrimonio del proprio cliente esecutato il bene immobile sottoposto a procedura esecutiva e messo all’asta, fornendo utili suggerimenti sul “modus operandi” per realizzare lo scopo prefisso, non integra un’attività illecita o comunque idonea di per sé a configurare responsabilità di carattere disciplinare, così come analogo disvalore non è ravvisabile nella partecipazione del medesimo avvocato all’asta pubblica nella figura del procuratore “per persona da nominare”, costituendo essa attività propria del professionista forense.

Viola, invece, i doveri di probità, dignità e decoro della professione forense previsti dall’art. 38 della legge professionale e dall’art. 5 del codice deontologico, l’avvocato che prenda interesse diretto nella vicenda utilizzando denaro proprio e che, rimasto proprietario dell’immobile a seguito dell’aggiudicazione in proprio personale favore, rifiuti di restituire le somme a lui fornite dal cliente. (Nella specie la sanzione della sospensione è stata ridotta da mesi 10 a mesi tre).

Cons. Naz.le Forense, 17/07/2006, n.41

Valutazione base imponibile e prezzo di aggiudicazione

L’art. 44, comma 1, d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 – secondo cui «per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all’asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione» – non trova applicazione, né mediante interpretazione estensiva, né in via di applicazione analogica, con riguardo al trasferimento di immobili disposto in esecuzione di concordato preventivo con cessione dei beni, con la conseguenza che non è precluso all’amministrazione finanziaria l’accertamento di un valore del bene maggiore di quello dichiarato nell’atto di trasferimento.

Cassazione civile sez. trib., 01/02/2006, n.2206



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