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Affitto in base al fatturato: si può?

30 Settembre 2019
Affitto in base al fatturato: si può?

Contratto di locazione a uso commerciale: si può stabilire il canone a percentuale sugli incassi conseguiti?

Hai un piccolo magazzino al piano terra che intendi affittare. Stai concludendo le trattative con un commerciante che, per la prima volta, si affaccia sul mercato. I suoi timori sono di non riuscire a pagare l’affitto nella prima fase in cui il suo negozio dovrà farsi conoscere e trovare clientela. Ma è speranzoso: è sicuro della bontà dei propri prodotti e del fatto che, di lì a qualche anno, farà i soldi. Così ti ha proposto un affitto in base al fatturato. L’accordo che dovreste firmare prevederebbe così un fisso mensile minimo e un importo variabile, calcolato in base a una percentuale sugli incassi conseguiti. È possibile un accordo del genere?

La giurisprudenza è stata più volte chiamata a giudicare la legittimità di canoni di locazione variabili col tempo, sulla base di criteri prestabiliti in contratto o definiti in un successivo momento. Tale possibilità, esclusa a priori per gli affitti a uso abitativo (ove è possibile solo un incremento del canone in base all’adeguamento Istat all’infrazione) è tuttavia consentita, a determinate condizioni, nelle locazioni a uso commerciale.

Ma procediamo con ordine e vediamo se è possibile l’affitto in base al fatturato.

Locazione commerciale: come funziona

Come noto, la locazione commerciale ha ad oggetto immobili urbani e di varia natura (ad esempio un edificio o un’altra costruzione o anche un terreno) purché adibiti ad attività economiche come ad esempio un negozio, un ufficio, uno studio professionale, un magazzino di un’azienda, un call center. L’importante è che l’immobile non sia destinato a un uso abitativo.

Non bisogna confondere la locazione commerciale con l’affitto d’azienda. Nella locazione, l’oggetto del contratto è l’immobile e i suoi beni accessori; nell’affitto di azienda è, invece, un complesso unitario di beni organizzato per l’esercizio di un’attività imprenditoriale, in cui può rientrare un immobile.

La durata minima del contratto non può essere inferiore a sei anni (9 anni per le attività alberghiere e teatrali). In assenza di previsione o in caso di previsione non conforme a quella legale, la locazione si intende stabilita per la durata prevista dalla legge. La clausola che prevede una durata inferiore a quella legale è nulla, ma la nullità non si estende all’intero contratto di locazione.

Per le attività di carattere transitorio per natura la durata è liberamente determinabile dalle parti.

Alla prima scadenza, se nessuna delle parti attiva la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o comunica la disdetta per finita locazione, il contratto è rinnovato automaticamente. Analoga disciplina si applica alle successive scadenze (ad esempio, decorsi i primi 6 anni, se le parti non si attivano per il rinnovo a condizioni diverse o per la disdetta, il contratto si rinnova per altri 6 anni).

Canone di locazione a uso commerciale e variazioni

Il conduttore deve pagare periodicamente al locatore un canone per il godimento dell’immobile alle scadenze previste nel contratto.

Le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone e stabilire termini e modalità di eventuali aggiornamenti del canone stesso.

Salvo l’aggiornamento del canone di locazione all’inflazione, consentito dalla legge, una volta firmato il contratto e durante il suo svolgimento, le parti non possono concordare aumenti del canone. Accordi di questo tipo sono nulli [1] ed il conduttore può chiedere la restituzione di quanto corrisposto in eccesso, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile [2].

Per la Cassazione è possibile, all’atto della firma del contratto di locazione – e non in un momento successivo – prevedere una determinazione del canone di locazione in misura differenziata e crescente col tempo (cosiddetto «canone a scaletta»), ma ciò solo a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati al momento della stipulazione del contratto e che le parti non abbiano, in realtà, perseguito lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria eludendo i limiti di legge [3]. Diversamente, la clausola è nulla e il conduttore ha diritto a ottenere la restituzione dell’eventuale maggiore canone versato (se il locatore è in malafede può ottenere anche la restituzione degli interessi).

Di recente, la Cassazione [4] ha avallato, per le sole locazioni a uso commerciale, i cosiddetti “canoni a scalare”, cioè le clausole che prevedono un aumento percentuale della “locazione” secondo dati presupposti temporali ed oggettivi.

Il divieto di aumentare il canone in misura superiore agli aggiornamenti consentiti dalla legge può essere superato stabilendo un canone unico per tutta la durata del contratto da corrispondere mediante una diversa rateizzazione (ad esempio in misura via via crescente ciascun anno) o giustificando il minore importo previsto per i primi anni con eventuali lavori di ristrutturazione da porre a carico del conduttore.

Le parti possono introdurre nel contratto una clausola di aggiornamento che prevede, su richiesta del locatore, l’aumento annuale del canone di base per aggiornamenti anti-inflazionistici.

Infine, le parti possono accordarsi per una diminuzione del canone di locazione. Tale accordo può essere redatto in forma di:

  • scrittura privata non autenticata; in tal caso non deve essere obbligatoriamente registrata;
  • scrittura privata autenticata o atto pubblico: in tal caso è prevista la registrazione in termine fisso.

Variazione canone locazione in percentuale al fatturato

Alla luce di quanto detto, viene ritenuto possibile ancorare il canone di locazione al fatturato del conduttore solo se ciò è esplicitato in modo chiaro nel contratto originario e non vi siano incertezze in merito ai criteri di calcolo. Ciò succede molto spesso nei negozi situati all’interno di centri commerciali.

Nella prassi, i contratti a uso commerciale prevedono, talvolta, una parte di canone fissa ed una in base a una percentuale (fissa) sui ricavi (variabili). La parte fissa del canone viene pagata alle scadenze convenute (mensili o trimestrali) mentre quella variabile viene versata a consuntivo in occasione della verifica del dato, quindi non prima dell’anno successivo, una volta compilato il bilancio d’esercizio. Nulla esclude di effettuare la verifica su altri dati come la misura delle vendite eseguite.

Dal punto di vista fiscale, i contratti di locazione così strutturati dovranno essere registrati con il modello RLI indicando, nei “casi particolari” del quadro A, il codice 1 previsto per un canone diverso per una o più annualità. Successivamente, nei 20 giorni successivi alla determinazione del conguaglio occorre versare la differenza dell’imposta e comunicare all’Agenzia delle Entrate, sempre con il modello RLI, esclusivamente tramite la procedura telematica, l’integrazione del canone.

I canoni pagati dal conduttore sono, in generale, costi deducibili dal reddito d’impresa, di lavoro autonomo o di altro reddito diverso prodotto attraverso l’utilizzo dell’immobile. In caso di uso promiscuo da parte di impresa individuale o di lavoratore autonomo, la deducibilità è limitata al 50%.


note

[1] Cass. 11 ottobre 2016 n. 20384, Cass. 24 marzo 2015 n. 5849, Cass. 15 settembre 2008 n. 23677.

[2] Cass. 23 giugno 2016 n. 13011.

[3] Cass. 9 marzo 2018 n. 5656, Cass. 10 novembre 2016 n. 22909, Cass. 30 settembre 2015 n. 19524, Trib. Livorno 28 settembre 2018 n. 987; contraria: Cass. 9 giugno 2010 n. 13826.

[4] Cass. sent. n. 23896 del 26.09.2019. L’ancoramento a tali elementi costituisce – secondo i giudici di legittimità – una delle possibili modalità attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone “a scaletta”, in alternativa alla quale questa può altrettanto legittimamente operarsi sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione. La legittimità di tale clausola dev’essere peraltro esclusa là dove risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola – che le parti (con la clausola del canone a “scaletta”) abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’articolo 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall’articolo 1, comma 9 sexies, Decreto legge 7 febbraio 1985, n. 1, convertito con modificazione dalla legge 5 aprile 1985, n. 118), cosi incorrendo nella sanzione di nullità dal successivo articolo 79, primo comma, della stessa legge».


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