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Agevolazione prima casa: vale con altro immobile di proprietà?

16 aprile 2018 | Autore:


> Business Pubblicato il 16 aprile 2018



La proprietà di una casa non idonea all’uso abitativo rappresenta un ostacolo all’acquisto di un’altra abitazione nello stesso Comune con le agevolazioni previste per la prima casa?

Come a tutti noto, i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa sono stati pensati per favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Con i benefici prima casa, infatti, sono ridotte sia l’imposta di registro nel caso si acquisti da un privato, sia l’Iva nel caso si acquisti da una impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Al fine di poter godere delle agevolazioni in commento è necessario il ricorrere dei seguenti requisiti:

  • che il bene acquistato sia un’abitazione non di lusso;
  • che il bene acquistato sia ubicato nel Comune di residenza della parte acquirente;
  • che nell’atto di acquisto la parte acquirente dichiari di non essere titolare esclusiva (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione di altra casa di abitazione nel Comune ove è ubicato l’immobile per il quale si chiedono le agevolazioni prima casa;
  • che nell’atto di acquisto la parte acquirente dichiari di non essere titolare, neppure pro quota (e neanche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa d’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

Tuttavia è bene sapere che laddove vengano richiesti i benefici prima casa in assenza dei presupposti di legge, in caso di dichiarazioni mendaci, o in caso di trasferimento dei beni prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, si verifica la cosiddetta decadenza delle agevolazioni prima casa.

Prima casa: la decadenza dalle agevolazioni

Come anticipato, la decadenza delle agevolazioni prima casa si verifica quando vengono a mancare i requisiti in virtù dei quali era stato ottenuto il beneficio. I casi più frequenti sono:

  • il mancato trasferimento della residenza nell’immobile;
  • la vendita dell’immobile entro il quinquennio e mancato riacquisto.

Se quelle menzionate sono circostanze certe di decadenza dalle agevolazioni, nella prassi si sono posti numerosi interrogativi in merito ad alcune ipotesi non espressamente previste dalla legge: una di queste è il trasferimento dell’immobile in sede di separazione dei coniugi, mentre un’altra è la precedente proprietà di un altro immobile nello stesso Comune. Ma vediamo nel dettaglio ciascuna delle due ipotesi.

Decadenza dalle agevolazioni: il trasferimento in sede di separazione dei coniugi

Come noto, infatti, in sede di separazione – quella consensuale – i coniugi si accordano su come regolamentare i loro rapporti sia personali che patrimoniali e relativamente a questi ultimi anche attraverso il trasferimento di beni immobili. L’accordo concluso dai coniugi acquista efficacia con l’omologazione del Tribunale e si inserisce in un sistema in cui si uniscono elementi di natura privatistica e pubblicistica insieme. Generalmente questi accordi vengono qualificati come accordi o contratti della crisi coniugale o familiare con i quali i coniugi possono costituire, modificare o estinguere rapporti giuridici obbligatori tra loro.  Da questa situazione derivano notevoli risvolti pratici ma soprattutto, per ciò che interessa questa sede, di carattere tributario.  In particolare si tratta di stabilire le sorti di eventuali benefici fiscali in caso di separazione dei coniugi. Vale a dire ci si chiede se l’immobile trasferito ad un coniuge in occasione della separazione perda i benefici della c.d. “prima casa”.

La Cassazione in passato ha assunto due posizioni diametralmente opposte e contrastanti tra loro. Dapprima, infatti, ha affermato che l’accordo di separazione personale dei coniugi, fa decadere dai benefici di prima casa il coniuge che, trasferendo all’altro l’immobile prima del decorso del quinquennio da quando l’ha acquistato, non abbia, entro un anno, acquistato un altro immobile [1].

Solo pochi giorni dopo, però, ha affermato che «l’attribuzione al coniuge della proprietà della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nell’atto di separazione consensuale, non costituisce infatti una forma di “alienazione” dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dei benefici “prima casa”; bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti fra i coniugi, sia pure al venir meno della loro convivenza (e proprio in vista – della cessazione della convivenza stessa)» [2]. Ora, a distanza di qualche anno, la Corte torna sull’argomento e, chiarisce che la decadenza dall’agevolazione non può derivare dall’acquisto/cessione di un immobile in sede di separazione consensuale tra i coniugi [3].

Decadenza dalle agevolazioni: proprietà di una casa non idonea all’uso abitativo

La proprietà di una casa non idonea all’uso abitativo costituisce un ostacolo all’acquisto di un’altra abitazione con le agevolazioni previste dalla normativa per le abitazioni principali? Ed eventualmente costituisce causa di decadenza dalle agevolazioni godute?

La risposta al quesito proviene dalla Cassazione.

Il caso è quello di alcuni contribuenti che avevano impugnato gli avvisi emessi dall’Agenzia delle Entrate, con i quali veniva dichiarata la decadenza dalle agevolazioni prima casa, in quanto gli stessi risultavano già proprietari in regime di comproprietà di un altro immobile nel medesimo Comune, acquistato però senza agevolazioni all’atto della compravendita e risultante privo dei requisiti di abitabilità. 

In proposito va detto che la legge [4]  prevede che non possa usufruire delle agevolazioni prima casa il contribuente che sia già in possesso di un’altra casa, ovvero indica quale presupposto dell’ottenimento dell’agevolazione prima casa la non titolarità:

  • «dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare»;
  • «dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni» tempo per tempo vigenti.

Per la Cassazione, l’acquisto di un’abitazione con l’agevolazione prima casa non è escluso dalla titolarità di un altro immobile che, sebbene situato nello stesso Comune, è inidoneo all’uso abitativo. 

Già in passato la Cassazione aveva avuto modo di affermare che la proprietà di un altro immobile inidoneo ad essere adibito ad abitazione (ad esempio per le ridotte dimensioni) non esclude la possibilità di acquistare un nuovo immobile godendo dei benefici prima casa [5]. E l’inidoneità, peraltro, deve essere valutata anche dal punto di vista soggettivo del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare.

note

[1] Cass. n. 2263/2014 del 3.02.2014.

[2] Cass. n. 3753/2014 del 18.02.2014.

[3] Cass. n. 8104/2017 del 29.03.2017.

[4] Nota II-bis all’art. 1, Tariffa parte I, allegata al Dpr n. 131/198.

[5] Cass. civ. Sez. V, sentenza 17.05.2006, n. 11564.

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