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Affitto: si possono ospitare parenti o amici in casa?

29 aprile 2018 | Autore:


> Business Pubblicato il 29 aprile 2018



Divieto di sublocazione: si può dare ospitalità ad un parente o ad amico nella propria casa in affitto? Scopriamolo insieme.

L’ospitalità è una dote rara, anche perché si sa: l’ospite è come il pesce … dopo tre giorni puzza. Può capitare, però, di dover ospitare in casa propria, per periodi più o meno lunghi, parenti o amici in difficoltà o per altre esigenze. Ora: in questi casi, nessun problema si pone se la casa dell’ospitante è di sua proprietà. Per il principio della proprietà privata, infatti, ognuno è libero di far entrare o uscire da casa propria chi vuole. Il discorso, invece, è un po’ diverso nel caso in cui il parente o l’amico di turno chieda di essere ospitato da chi ha una casa in affitto. E allora ci si domanda: chi è in affitto può ospitare  in casa parenti o amici?

Da un punto di vista legale, la questione si pone perché molte volte nei contratti di locazione è prevista una specifica clausola che vieta la cosiddetta sublocazione. E allora ci si domanda: il divieto di sublocazione vale anche nel caso in cui si voglia dare ospitalità ad un parente o ad un amico? In altri termini, sussistendo un divieto di sublocazione è possibile ospitare qualcuno in casa? A tanto risponderemo nel presente articolo. Ma procediamo con ordine; vediamo allora cos’è la sublocazione; in cosa consiste il divieto di sublocazione e se tale divieto vale anche nel caso in cui si voglia dare ospitalità ad un parente o ad amico nella propria casa in affitto. 

Cos’è la sublocazione

La sublocazione è il contratto con il quale l’inquilino concede ad un’altra persona l’uso dell’immobile che egli ha già in locazione: se l’uso riguarda solo una o alcune camere si parla di sublocazione parziale; se l’uso, invece, è totale (ossia riguarda l’intera casa) si parla di sublocazione totale.

In linea di principio, la sublocazione di un appartamento è sicuramente lecita e legale [1], ma è necessario rispettare alcune regole. Vediamo quali.

Sublocazione: quando è valida

Affinché un contratto di sublocazione sia valido è necessario innanzitutto che il proprietario di casa abbia autorizzato espressamente l’inquilino a dare l’appartamento a terzi. Deve quindi essere presente, all’interno del contratto regolarmente registrato, una apposita clausola in cui venga consentita la sublocazione dell’abitazione. Se tale clausola non c’è o se il proprietario non vi consenta, si ritiene sussistere il c.d. divieto di sublocazione.

Sublocazione parziale: quando è valida

La disciplina del contratto di sublocazione parziale, che riguarda cioè solo una o più stanze dell’appartamento, non è molto rigida. In questo caso, a differenza della sublocazione totale, se il contratto di locazione originario nulla prevede (ossia né vieta, né espressamente consente la sublocazione), è sempre possibile per l’inquilino consentire, all’interno dell’appartamento, l’ingresso di altre persone che gli paghino un canone. Il suo unico obbligo è quello di comunicarlo, di volta in volta, al proprietario di casa.

Sublocazione totale: quando è valida

Meno permissiva è, invece, la disciplina del contratto di sublocazione totale, avente ad oggetto cioè l’intero appartamento. Con tale accordo, l’inquilino originario (ossia il conduttore) lascia tutta la casa – che egli ha già “preso in affitto” – ad un altro soggetto (il subconduttore) il quale, a sua volta, per tale uso gli pagherà un canone, ossia il canone di sublocazione. Resta ovviamente fermo l’obbligo del conduttore di continuare a pagare, al padrone di casa (locatore), il canone previsto dal primo contratto di affitto. I due contratti, quindi, convivono nello stesso tempo: l’uno (contratto di locazione) lega il proprietario della casa all’inquilino; l’altro lega l’inquilino al subconduttore.

Il divieto di sublocazione

Come detto in apertura, affinché il contratto di sublocazione totale sia valido, è necessario che il contratto di locazione iniziale autorizzi espressamente l’inquilino a dare l’appartamento a terzi. In caso contrario, il padrone di casa, accorgendosi che l’affittuario ha sublocato l’appartamento a terzi, ben potrebbe agire in giudizio per ottenere la cosiddetta risoluzione del contratto, ossia lo scioglimento di ogni accordo con il primo inquilino, potendo così cacciare di casa tanto quest’ultimo quanto il subconduttore.

Chi ha una casa in affitto può ospitare parenti o amici

Tutto ciò chiarito, possiamo rispondere alla domanda che ci siamo posti ad incipit del presente articolo: chi ha una casa in affitto può ospitare parenti o amici. O più tecnicamente: il divieto di sublocazione vale anche nel caso in cui si voglia dare ospitalità ad un parente o ad un amico?

La risposta è no. Si potranno, quindi, tranquillamente ospitare amici e parenti nella propria casa presa in affitto. Ed infatti, la giurisprudenza [2] è ormai costante nel ritenere nulla la clausola del contratto di locazione nella quale oltre alla previsione del divieto di sublocazione sia contenuto anche il riferimento al divieto di ospitalità. Detto divieto, ritengono i giudici, sarebbe configgente con l’adempimento dei più rilevanti doveri di solidarietà. Solidarietà che può venire in rilievo proprio attraverso l’ospitalità, effettuata per andare incontro alle altrui esigenze o difficoltà.

Quindi, dare ospitalità a qualcuno (che sia un parente o – secondo la giurisprudenza – anche un amico) non significa violare il divieto di sublocazione. E ciò anche quando l’ospitalità non sia temporanea, ma protratta nel tempo. In tali ipotesi, dunque, nessuna pretesa potrà accampare il proprietario di casa, venendo in rilievo più importanti principi di cosiddetta solidarietà sociale.

note

[1] Cfr. art. 2 , l. n. 392 del 27.07.1978; art. 1594 Cod. Civ.

[2] Cfr., ex multibus,  Cass. n. 9931 del 18.06.2012; Cass. n. 14343 del 19.06.2009.

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4 Commenti

  1. L’articolo della (ritengo) collega Zarrelli è molto chiaro, ma non tiene conto delle norme urbanistiche, peraltro variabili da una località all’altra, e del diritto del proprietario e anche degli altri condòmini di sapere quante persone dimorano nell’immobile e, soprattutto, chi sono.
    Faccio solo l’esempio di due bengalesi, che hanno preso in affitto un immobile di 60 mq per loro e per le loro mogli (quindi 4 persone più eventuale prole nascenda) eppoi, invece delle mogli, hanno fatto venire ad abitare nell’appartamento ben 11 (!!) connazionali, ufficialmente “amici”, in realtà sublocatari in nero (ma come lo dimostri?). Sono riuscito a dimostrare infrazione alle norme urbanistiche e, di conseguenza, non avendo più “interesse”, i bengalesi hanno lasciato libero l’immobile.
    A mio parere nei contratti di locazione sarebbe opportuno riportare sempre in anticipo chi abiterà l’immobile (cosa lecita e il locatore potrà anche rifiutare la locazione se, a suo insindacabile giudizio, le persone coabitanti siano ritenute troppe); poi, naturalmente solo in caso di strani “ospiti a lunga permanenza” o che addirittura prendano la residenza nell’immobile, ritengo che sia quantomeno opportuno comunicarne il/i nominativo/i al proprietario, che dovrà regolarsi di conseguenza.
    Cordiali saluti.

      1. vero, pero’ si tenga conto che la permanenza protratta nel tempo genera la coabitazione indipendentemente dalla residenza o meno e se il proprietario ha erogato un prezzo piu’ basso al fitto della casa in virtu’ dell’usura potenziale piu bassa perche era una sola persona a vivere ? a mio avviso si puo’ dimostrare l’inadempimento per fatti successivi alla conclusione del contratto, che genera la risoluzione del contratto….complimenti per l articolo di interesse genereale.

    1. Mi permetto di aggiungere che, data l’esistenza di “casi anomali” di affitto in continua espansione, è sempre in essere una legge – la 392 del ’78, detta antiterrorismo – che impone di dichiarare NELLO SPECIFICO alla P.S. chi sono gli occupanti di un appartamento. Non mi risulta nessuna abrogazione in merito, ergo…, ma attendo lumi da chi ne sa più di me… Sorvolo sugli svariati continui contenziosi condominiali relativi alle spese dovute dagli occupanti “eccedenti” o abusivi dei locali (l’episodio dei bengalesi citato – o dei brianzoli o dei pigmei – NON cambia la sostanza…, l’è uguel…)!…

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